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Grundbuchamt - Hypotheken-Ratgeber | Hypoguide AG

Die Rolle des Grundbucheintrags für die Hypothekarparteien

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Sie haben Ihre Traumimmobilie gefunden und sich mit dem Verkäufer auf einen Kaufpreis einigen können? Dann sind Sie nicht mehr weit davon entfernt, offiziell Wohneigentümer zu werden. Nebst der Aufnahme einer Hypothek müssen Sie den Gang zum Grundbuchamt antreten, um die Übertragung des Eigentums zu vollziehen. Der nachfolgende Artikel erläutert, welche Funktionen das Grundbuch einnimmt und was es bei der Übertragung des Eigentums für beide Hypothekarparteien zu beachten gilt.

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Die Funktion des Grundbuchs

Das Grundbuch wird von den Kantonen geführt und dient als Übersichtsplan für sämtliche Liegenschaften im Kanton. Dabei ist gesamtschweizerisch vorgegeben, welche Inhalte im Grundbuch aufgeführt werden müssen. Dazu gehört eine Übersichtsseite zu jeder Liegenschaft mit Angabe der wichtigsten Koordinaten der Liegenschaft. Dies beinhaltet beispielsweise Angaben zum Eigentümer, der Fläche der Liegenschaft oder das letzte Kaufdatum. Diese Inhalte sind für alle interessierten Personen einsehbar, da es sich beim Grundbuch um ein öffentliches Register handelt. Gegen Bezahlung einer Gebühr kann sich somit jeder einen Grundbuchauszug zu einer Liegenschaft bestellen. Neben den grundsätzlichen Angaben sind auch weitere wichtige Angaben im Grundbuch geregelt, welche sich der Käufer einer Immobilie im Voraus anschauen sollte.

Blick in das Grundbuch vor dem Kauf

Im Grundbuch sind wichtige Rechte und Pflichten zum Grundstück geregelt. Dies umfasst beispielsweise Regelungen bezüglich Baurechts, Wegrechts oder Pfandrechten. Dabei können Einschränkungen und Auflagen seitens der Baupolizei wie zum Beispiel Beschränkungen beim Ausbau der Liegenschaft aufgedeckt werden. Solche Regelungen sind für einen potentiellen Käufer entscheidend, damit sie nicht bei einer geplanten Erweiterung der Liegenschaft um ein Stockwerk erst im Nachhinein merken, dass dies gesetzlich untersagt ist. Denn beim Grundbuch gilt das Prinzip der Öffentlichkeit, welches aussagt, dass man nicht behaupten kann den Grundbucheintrag nicht gekannt zu haben. Eine wichtige Rolle nimmt das Grundbuch auch bei den Pfandrechten ein.

Pfandrechte im Grundbuch

Die meisten Personen finanzieren den Kauf einer neuen Liegenschaft durch eine Hypothek. Dabei muss der Käufer mindestens 20 Prozent an Eigenmitteln einbringen, der restliche Betrag wird durch das finanzierende Institut, meist eine Bank bezahlt. Da es sich dabei um hohe Summen handelt, will der Hypothekargeber dafür eine Sicherheit. Diese wird durch das Pfandrecht und somit durch einen Schuldbrief im Grundbuch gesichert. Die Höhe der Schuld wird im Grundbuch eingetragen und ist somit grundpfandgesichert. Dabei können die Schuldbriefe in verschiedene Ränge wie 1. Rang oder 2. Rang eingeteilt werden. Diese Rangierung bestimmt, wer im Falle einer Zahlungsunfähigkeit des Schuldners zuerst bedient wird. Beim Kauf einer Liegenschaft ist es empfehlenswert im Grundbuch zu prüfen, welche Schuldbriefe noch bestehen. Denn bestehende Pfandrechte können auch umgeschrieben werden, was in der Regel günstiger ausfällt als neue Schuldbriefe zu erstellen. Sind diese vorausgehenden Aktivitäten geklärt, spielt das Grundbuchamt auch bei der finalen Übertragung des Eigentums eine entscheidende Rolle.

Übertragung des Grundstücks

Die Annahme, dass durch die beidseitige Unterzeichnung des Kaufvertrags einer Immobilie auch die Übertragung des Eigentums stattgefunden hat, ist ein weit verbreitetes Missverständnis. Dies geschieht erst sobald der neue Käufer die Eigentumsübertragung im Grundbuch eingetragen hat. Dieser Vorgang kostet eine Gebühr, welche sich von Kanton zu Kanton unterscheidet. Auch die Regelung, wer die Kosten übernehmen muss, kann sich kantonal unterscheiden. In den meisten Fällen werden die Gebühren für den Notar und das Grundbuchamt zu gleichen Teilen von Käufer und Verkäufer getragen. Wichtig, der Übergang von Nutzen und Gefahr geschieht in der Regel bereits bei der Vertragsunterzeichnung und nicht erst mit der offiziellen Übertragung des Eigentums im Grundbuch. Dies kann jedoch zwischen den beiden Vertragsparteien individuell vereinbart werden. Ab dem Zeitpunkt des Übergangs von Nutzen und Gefahren hat der Käufer Anspruch beispielsweise auf Mieterträge, trägt aber auch die Risiken der Immobilie wie beispielsweise entstehende Schäden oder Wertverminderungen.

Ein Blick ins Grundbuch lohnt sich

Es ist auf jeden Fall empfehlenswert die Einträge im Grundbuch genau zu prüfen, um böse Überraschungen zu vermeiden. Durch eine Prüfung des Grundbuchs vor dem Kauf können allfällige Einschränkungen beispielsweise beim Baurecht abgeklärt werden. Solche Einschränkungen können bei der Verhandlung des Kaufpreises entscheidend sein.

Erfahren Sie mehr!

Haben Sie weitere Fragen zum Grundbuch oder interessieren sich generell für das Thema Kauf/Verkauf von Immobilien? Zögern Sie nicht und kontaktieren Sie uns. Das Team von Hypoguide steht Ihnen gerne mit einer unabhängigen und kompetenten Beratung zur Verfügung.

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