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Immobilienbewertung - Hypotheken-Ratgeber | Hypoguide AG

Die Liegenschaftsbewertung und ihr Einfluss auf die Höhe der Hypothek

Bewertungen:
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Die Preise von Immobilien lassen sich sehr selten nach der Faustregel «Pi mal Daumen» bestimmen. Denn im Gegensatz zu vielen Gütern gibt es beispielsweise keinen Standardpreis für ein Einfamilienhaus mit 5 Zimmern und einer Garage. Dies liegt daran, dass unzählige Faktoren den Wert einer Liegenschaft beeinflussen, die oftmals nicht auf den ersten Blick ersichtlich sind. Zu nennen gilt es nebst der Grösse der Immobilie die Lage des Grundstücks oder Eigenschaften der Bausubstanz, sowie unzählige weitere Einflussgrössen. Um dieser Herausforderung zu begegnen, kommen in der Praxis unterschiedliche Bewertungsmethoden zum Einsatz, die im nachstehenden Artikel vorgestellt werden.

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Hauspreise verändern sich laufend

Immobilien verfügen in der Regel über eine lange Lebensdauer. Dadurch muss der Preis für ein Haus regelmässig überprüft und angepasst werden. Ursache für Preisänderungen können nebst der Altersentwertung die Entwicklung der wirtschaftlichen Lage sein, wie beispielsweise eine Inflation oder Weltwirtschaftskrise. Ein weiterer Parameter der zu einer Änderung des Immobilienwerts führen kann ist die Attraktivität des Standorts. Wird beispielsweise ein Flughafen in unmittelbarer Nähe errichtet, wird dies die Attraktivität des Standorts und den Wert der Immobilie senken. Um solche Einflüsse messen zu können und den Wert der Immobilie festzulegen, gibt es verschiedene Bewertungsmethoden.

Unterschiedliche Bewertungsmethoden

Je nach Gebäude macht es Sinn, eine spezifische Bewertungsmethode zu wählen. Heutzutage werden vor allem vier Bewertungsmethoden in der Praxis angewendet. Dies sind die Substanzwertmethode, die Ertragswertmethode, die hedonische Methode und die Residualwertmethode.

Die Substanzwertmethode ist das klassische Verfahren, welches vor allem früher standardmässig eingesetzt wurde. Dabei wird eine Expertenbewertung der Liegenschaft vorgenommen. Einer oder mehrere Experten besichtigen Ihre Immobilie und erstellen einen aktuellen Lagebericht der Situation. Dabei bewerten sie die Bausubstanz, Lage und den Zustand. Diese Bewertungsmethode kann relativ teuer ausfallen insbesondere, wenn Sie mehrere Schätzungen möchten. Die Substanzwertmethode empfiehlt sich bei speziellen Liegenschaften wie Luxusbauten oder denkmalgeschützten Immobilien. Bei diesen Liegenschaften ist es oft schwierig ein vergleichbares Objekt zu finden.

Die Ertragswertmethode wird meistens für Renditeobjekte angewendet. Für Personen, die ein Renditeobjekt wie beispielsweise ein Mehrfamilienhaus oder ein Bürogebäude kaufen möchten, sind die zukünftigen Erträge durch Mieten für einen Kauf entscheidend. Die Ertragswertmethode bildet eine Schätzung aus zukünftigen Mieterträgen und Kosten für die Immobilie ab. Zusammen mit dem stabilen Wert des Bodenpreises wird eine Schätzung des Ertragswertes vorgenommen. Diese Methode kann vereinfacht durch gratis Online-Portale oder bei komplexeren Fällen durch ein kostenpflichtiges Wertgutachten durchgeführt werden.

Die hedonische Methode ist die mittlerweile am häufigsten genutzte Bewertungsform. Diese Methode basiert auf einem Preismodell welches durch eine Regressionsanalyse verschiedener Parameter entsteht. Dabei werden Daten zur Immobilie wie Objekteigenschaften erfasst und mit anderen ähnlichen Objekten verglichen. Aus diesem Vergleich resultiert ein Schätzpreis des Immobilienwertes. Die Daten für die Schätzung können Sie entweder selber erfassen oder durch einen Immobilienexperten kostenpflichtig erfassen lassen. Der Vorteil beim Experten ist, dass er eher sachlich bewertet und beispielsweise den Zustand der Liegenschaft nicht überbewertet, was bei einer persönlichen Einschätzung passieren kann.

Mit der Residualwertmethode wird insbesondere der Verkehrswert von Bauland und Abbruchobjekten bestimmt. Damit können Investoren berechnen wie viel das notwendige Grundstück für ein geplantes Projekt kosten darf. Es werden die zu erwartenden Erträge durch Mieten oder der Verkaufserlös den dafür benötigten Investitionskosten für die Planung und den Bau der Immobilie gegenübergestellt. Diese Bewertung kann durch Onlinetools oder durch Fachexperten vorgenommen werden.

Wann lohnt sich eine Immobilienschätzung?

Nun kennen Sie die am häufigsten genutzten Bewertungsmethoden. Doch wann macht eine solche Schätzung Sinn? Eine Immobilienschätzung ist wichtig für Käufer und Verkäufer von Immobilien sowie für Erbengemeinschaften. Als Käufer einer Immobilie kann eine Schätzung sinnvoll sein um einen angebotenen Kaufpreis zu überprüfen. Möchten Sie Ihre Immobilie mittels Hypothek finanzieren, ist häufig auch die Bank daran interessiert den Kaufpreis möglichst objektiv zu bewerten. Es kann sein, dass die Bank bei einem zu hohen Kaufpreis eine Neuschätzung der Liegenschaft vornimmt und Ihnen dann eine Hypothek für diesen Wert ausstellt. Dabei hält sich die Bank an das Niederstwertprinzip, wonach Ihnen als Vertragspartei jeweils der tiefere Wert aus Schätzung und Kaufpreis als Belehnungsgrundlage angerechnet wird.

Für den Verkäufer ist eine Schätzung essentiell, um einen möglichen Verkaufspreis zu ermitteln und sollte optimalerweise frühzeitig vorgenommen werden. Immobilienschätzungen können auch für Erbengemeinschaften von Nutzen sein, da dies beispielsweise die Aufteilung eines Erbes erleichtert. Durch eine Schätzung kann der Wert der Liegenschaft bestimmt werden und gerecht zwischen den Erben aufgeteilt werden, falls ein Mitglied der Gemeinschaft die Liegenschaft übernimmt. Zudem können dadurch Entscheide für die Zukunft der Immobilie getroffen werden. Soll diese verkauft, renoviert oder behalten werden?

Vergleichen lohnt sich

Eine Immobilienschätzung ist somit in vielen Fällen empfehlenswert. Um einen möglichst objektiven und fairen Wert für eine Immobilie zu erhalten, ist es sinnvoll, verschiedene Vergleichsportale einander gegenüberzustellen und unterschiedliche Experten zu befragen. Dadurch kann ein Mittelwert berechnet werden, der dem realistischen Wert vermutlich sehr nahe kommt.

Erfahren Sie mehr!

Haben Sie weitere Fragen zur Schätzung von Liegenschaften oder interessieren Sie sich im Allgemeinen für den Verkauf/Kauf von Immobilien? Zögern Sie nicht und kontaktieren Sie uns. Das Team von Hypoguide steht Ihnen gerne mit einer unabhängigen und kompetenten Beratung zur Seite.

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