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Hypothekarmarkt Schweiz - Hypotheken-Ratgeber | Hypoguide AG

Aktuelle Lage am Schweizer Hypothekarmarkt – Festhypotheken boomen

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Das Wetter der letzten Tage und Wochen lässt zwar nicht darauf schliessen, doch wir befinden uns bereits mitten im 2. Quartal des Jahres 2019 und der Sommer naht. Ein guter Zeitpunkt, um einen ersten Rückblick auf das bisherige Jahr im Hypothekarmarkt Schweiz vorzunehmen. Die aktuellen Zahlen zur Entwicklung des Hypothekarmarkts im 1. Quartal 2019 wurden bereits veröffentlicht und eines lässt sich bereits vorwegnehmen, die Entwicklung am Hypothekarmarkt ist rosiger als die aktuelle Wetterlage.

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Aktuell am günstigen: Die Festhypothek

Die Entwicklung der sinkenden Hypothekarzinsen des vergangenen Jahres hat sich auch im ersten Quartal des Jahres 2019 fortgesetzt. Die stärkste Abwärtstendenz für Hypothekarzinsen ist bei den Festhypotheken festzustellen. Befand sich der Richtzins einer 10-jährigen Festhypothek im Jahr 2015 noch bei rund 2.75 Prozent, ist der Wert Ende März auf einen Rekordtiefstwert von 1,20 Prozent gesunken. Damit hat sich der Richtzins für 10-jährige Festhypotheken im Vergleich zum Vorquartal nochmals um rund 25 Basispunkte verringert. Kunden mit herausragender Bonität mussten teilweise deutlich weniger als ein Prozent für eine solche Hypothek bezahlen. Bei den 5-jährigen Festhypotheken wurde im 1. Quartal des Jahres 2019 sogar erstmals ein Richtzins von unter einem Prozent erreicht. Die Entwicklung von sinkenden Hypothekarzinsen setzt sich trotz des allgemein tiefen Niveaus fort. Diese Entwicklung lässt insbesondere Festhypotheken attraktiver erscheinen. So sind 5-jährige Festhypotheken teilweise sogar günstiger als LIBOR-Hypotheken, die sich bei steigendem Zinsniveau verteuern könnten.

Gründe für sinkende Hypothekarzinsen: Tiefer Leitzins der Zentralbanken

Ein wichtiger Grund für tiefe Hypothekarzinsen sind die tiefen Leitzinsen der Schweizerischen Nationalbank und der Europäischen Zentralbank. Die Europäische Zentralbank teilte Anfang März mit, die Leitzinsen weiterhin und voraussichtlich bis mindestens 2020 auf dem Wert von 0 Prozent festzuhalten. Dadurch ist auch die Schweizerische Nationalbank zu diesem Kurs gezwungen, da diese ihre Zinsvorgaben aufgrund der Euro-Abhängigkeit im Exportgeschäft sehr stark an der Europäischen Zentralbank ausrichtet. Neben dem tiefen Leitzins ist der zunehmende Wettbewerb am Schweizer Hypothekarmarkt ein weiterer zentraler Faktor für den Rückgang der Hypothekarzinsen.

Gründe für sinkende Hypothekarzinsen: Wettbewerb

Versicherungen und Pensionskassen dringen immer stärker in den Hypothekarmarkt ein und versuchen den bisherigen Platzhirschen am Hypothekarmarkt Anteile abzuknüpfen. Der weiterhin grosse Anlagenotstand, beispielsweise bei Obligationen drängt Versicherungen und Pensionskassen dazu, mehr Hypotheken zu vergeben, um eine vernünftige und sichere Rendite zu generieren. Dadurch, dass Versicherungen und Pensionskassen nicht dem antizyklischen Kapitalpuffer unterstehen, können sie tiefere Hypothekarzinsen anbieten und somit die Preise für Hypotheken nach unten treiben. Da viele Banken das Hypothekargeschäft weiterhin als zentrales Kerngeschäft sehen, müssen sie sich teilweise auch auf diesen Preiswettbewerb einlassen was zu einer Senkung der Hypothekarkosten für Hypothekarnehmer führt. Die Tendenz des zunehmenden Wettbewerbs könnte weiter zunehmen, wenn beispielsweise die PostFinance die Erlaubnis zur Erteilung von Hypotheken erhält oder wenn ausländische Banken wie beispielsweise Goldman Sachs ins Hypothekargeschäft der Schweiz einsteigen. Die Entwicklung für Hypothekarzinsen bei Wohnobjekten sieht somit positiv aus. Anders ist dies bei Renditeobjekten, bei welchen die FINMA und die SNB laufend Warnungen für die Zukunft herausgeben.

Sorgenkind Renditeobjekte

Im Bericht zur Finanzstabilität warnt die Schweizerische Nationalbank vor den steigenden Risiken im Bereich der Renditeobjekte. So erhöhte sich der Anteil an Hypothekarkrediten bei Renditeobjekten, bei denen die kalkulatorischen Kosten bei einem Zinssatz von 5% nicht mehr durch den Nettomietertrag finanziert werden könnten, auf 54 Prozent. Ein weiteres Risiko bei Renditeliegenschaften ist das grosse Ungleichgewicht bei der Vergabe von Krediten für Renditeobjekte und deren Leerstandsquote. Die Anzahl vergebener Hypotheken bei Renditeobjekten nimmt laufend zu. Dieser Zunahme steht im Kontrast zu der stetig zunehmenden Leerstandsquote in der Schweiz. Es stehen über 70'000 Wohnungen leer, was einen neuen Rekordwert darstellt. Deshalb fordert die FINMA strengere Selbstregulierungsmassnahmen seitens der Hypothekargeber, um das Risiko einer Immobilienkrise einzudämmen. Ein Stresstest der FINMA zeigte, dass rund die Hälfte der getesteten Institutionen bei einer Immobilienkrise wie in den 90er Jahren Schwierigkeiten bei der Finanzierung von Renditeobjekten hätten und sich rekapitalisieren müssten.

Fazit: Der Hypothekarmarkt boomt weiterhin – Vorsicht ist trotzdem geboten

Die laufende Entwicklung zeigt, dass insbesondere Festhypotheken für Wohneigentum aktuell zu sehr attraktiven Konditionen zu haben sind und diese Entwicklung in naher Zukunft ähnlich verlaufen kann. Bei Renditeobjekten ist mehr Vorsicht geboten und es ist sinnvoll beim Kauf eines Objekts eine umfassende Beurteilung der Situation vorzunehmen, um in Zukunft bei steigenden Zinsen keine Schwierigkeiten zu bekommen. Denn irgendwann folgt laut einer alten Wetter-Weisheit auf Sonne wieder Regen und im Hypothekarmarkt folgt auf die lange Sonnenzeit bei den Zinsen in Zukunft wieder Regen in Form von steigenden Hypothekarzinsen.

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Haben Sie weitere Fragen zur aktuellen Entwicklung am Hypothekarmarkt oder interessieren sich generell für den Kauf/Verkauf von Immobilien? Zögern Sie nicht und kontaktieren Sie uns. Das Team von Hypoguide steht Ihnen gerne mit einer unabhängigen und kompetenten Beratung zur Verfügung.

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