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Stockwerkeigentum - Hypotheken-Ratgeber | Hypoguide AG

Stockwerkeigentum – wer bestimmt?

Leben in der Eigentumswohnung ist Trend. 2013 lebten 1.3 Millionen Schweizer Haushalte in einer Eigentumswohnung. Tendenz steigend. Damit man sich rundum wohl fühlt, ist aber nicht nur die Bauqualität entscheidend. Mindestens so wichtig ist die Regelung der Rechte und Pflichten der einzelnen Stockwerkeigentümer. Besonders bei Abstimmungen kommt es immer wieder zu Streitigkeiten.

Gemeinschaftlich leben, gemeinschaftlich abstimmen

Sobald etwas verändert werden soll, das alle Stockwerkeigentümer betrifft, muss darüber abgestimmt werden. Das kann z.B. die geplante Erneuerung der Umgebung sein: Neu zu pflanzende Bäume, die Modernisierung des Kinderspielplatzes usw. Man spricht hier von "zwingend gemeinschaftlichen" Gebäudeteilen. Dazu zählen die Fundamente des Hauses, das Dach, die statisch relevanten Mauern, der Boden und der Kinderspielplatz. Möchte eine Partei daran etwas ändern, geht das nur über eine Abstimmung.

Die Krux mit dem Sondernutzungsrecht

Anlass zu Diskussionen gibt immer wieder auch das Sondernutzungsrecht. Eine Partei mit Sondernutzungsrecht hat das Recht, bestimmte gemeinschaftliche Gebäudeteile exklusiv zu nutzen. Der Gartensitzplatz bei einer Eigentumswohnung im Erdgeschoss ist ein Paradebeispiel dafür. Wer glaubt, er könne dank Sondernutzungsrecht in seinem Garten machen, was er wolle, täuscht sich. Denn wenn das äussere Erscheinungsbild verändert wird – z.B. wenn der Eigentümer eine Vogelvoliere aufstellen möchte – muss er erst die Erlaubnis der Stockwerkeigentümerschaft einholen, und zwar mit einer Abstimmung. Ausser im Reglement ist etwas anderes definiert worden.

Wertquote, Kopfstimme oder Stockwerkeinheit?

Für den Ausgang einer Abstimmung kann es entscheidend sein, wie das Stimmrecht gemäss Reglement gehandhabt wird. Folgende drei Definitionen sind üblich:

1. Kopfstimme:         

Jeder Eigentümer einer Einheit hat eine Stimme. Stockwerkeigentümer mit mehreren Einheiten haben so viele Stimmen, wie sie Einheiten besitzen. Anstelle von Kopfstimme redet man auch von Stockwerkeinheit.

2. Wertquote:

Je mehr Anteile ein Eigentümer an der StWEG besitzt, desto höher ist seine Wertquote. Besitzt ein Eigentümer 10 von 100 Wohnungen, so beträgt seine Wertquote 100 Promille gemessen am Wert aller Gebäudeanteile. In der Wertquote ausgedrückt 100/1000.

3. Stimmrecht nach Köpfen und Anteilen:

Kopfstimme und Wertquote werden kumuliert.

Abstimmung ≠ Abstimmung.

Je nach dem, über was die StWEG entscheiden muss, hängt die Beschlussfähigkeit von anderen Abstimmungskriterien ab. Damit die Versammlung der StWEG beschlussfähig ist, kommt, abhängig vom Gegenstand der Abstimmung, eine der drei möglichen Varianten zum Zug:

  • Einfaches Mehr

Die Hälfte aller Stockwerkeigentümer ist anwesend. Diese Hälfte ist auch zur Hälfte anteilsberechtigt. Es müssen immer mindestens zwei Stockwerkeigentümer anwesend oder vertreten sein. Wenn zu wenig Stockwerkeigentümer anwesend sind, muss eine zweite Versammlung einberufen werden. (Frühestens 10 Tage nach der ersten). Wenn mindestens ein Drittel aller Stockwerkeigentümer an der zweiten Versammlung teilnimmt, mindestens aber zwei anwesend oder vertreten sind, ist die zweite Versammlung beschlussfähig. Das einfache Mehr gilt für die meisten aller Fälle.

  • Qualifiziertes Mehr = Kopfstimmenmehr + Wertquotenmehr

Gegenüber dem einfachen Mehr kommt beim qualifizierten Mehr hinzu, dass die Mehrheit aller anwesenden auch die Mehrheit der Anteile besitzen muss. Es nützt also nichts, wenn zwar nach Kopf gezählt die Hälfte anwesend ist, diese Hälfte aber nicht die Mehrheit der Anteile besitzt.

Das qualifizierte Mehr wird angewendet bei:

  • bei Änderungen des Reglements innerhalb der gesetzlichen Ordnung gem. Artikel 647b Absatz 1 ZGB
  • bei Änderungen des Benutzungsweise (z.B. wenn sich das    Sondernutzungsrecht eines Eigentümers verändert.)
  • Zustimmung aller

Sie wird selten angewendet. Zum Beispiel wenn das Stimmrecht neu definiert werden soll, oder bei Aufhebung des Stockwerkeigentums.

Wieviel darf der Verwalter eigenmächtig entscheiden?

Kaum eine Versammlung der StWEG findet vollzählig statt. Daher kann jeder Stockwerkeigentümer seine Stimme einem Vertreter übertragen. Oft wird der Verwalter als Vertreter eingesetzt. Der Vorteil: Die Versammlung ist dann meistens beschlussfähig. Das kann allerdings dazu führen, dass der Verwalter über einen unverhältnismässig grossen Anteil der Stimmen verfügt. Dies könnte er ausnützen, um seine Interessen durchzusetzen.

Wo finde ich Rat?

Ob Sie nun bereits Mitglied einer StWEG sind oder mit dem Gedanken spielen, eines zu werden – gute Kenntnisse über die Eigenheiten des Stockwerkeigentums sind vorteilhaft. Hier sind einige bewährte Adressen, wo Sie weitere Informationen erhalten:

  • Schweizer Stockwerkeigentümerverband: www.stockwerk.ch
  • Schweizer Hauseigentümerverband: www.hev-schweiz.ch
  • Wohnen Schweiz: www.wohnen-schweiz.ch

Tipps:

  • Das Reglement soll den Umfang des Sondernutzungsrechts möglichst genau umschreiben. Das verhindert unnötige Konflikte.
  • Individuelle Lösungen für das Stimmrecht, die auf die Bedürfnisse der StWEG zugeschnitten sind, sind möglich. Sie müssen aber von Anfang an im Reglement so aufgeführt sein. Denn eine Reglementsänderung im Nachhinein ist kaum realisierbar.
  • Vertretungen, die durch den Verwalter gemacht werden, sollten reglementiert werden: Wie und wann darf der Verwalter die Stimmen, die ihm übertragen werden, einsetzten?

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