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Haus an die Kinder verschenken oder vererben - Hypotheken-Ratgeber | Hypoguide AG

Haus an die Kinder weitergeben: Schenken oder vererben?

Mit der Pensionierung ändert sich für viele nicht nur der Alltag, sondern auch die Wohnsituation: Man möchte vom Haus in eine Wohnung ziehen und die Liegenschaft an die nächste Generation weitergegeben. Wie geht man dabei am besten vor? Was ist für die Kinder finanziell am besten? Schenken oder vererben – was rechnet sich mehr?

Wie soll die Liegenschaft übertragen werden?

Wer sein Haus an die nächste Generation weitergeben möchte, ist darauf bedacht, dass dabei möglichst wenige Konflikte entstehen und die Kinder so weit wie möglich finanziell geschont werden. Es gibt verschiedene Möglichkeiten: 

1. Verkauf zum Verkehrswert

2. Gemischte Schenkung (Verkauf unter Verkehrswert)

3. Vollständige Schenkung/ Erbvorbezug 

Wer nach der Eigentumsübertragung des Hauses an die Kinder weiterhin darin wohnen möchte, hat die Möglichkeit eines Nutzniessungs- oder Wohnrechts. (Mehr dazu lesen Sie im Abschnitt Nutzniessung oder Wohnrecht?) 

1. Verkauf zum Verkehrswert

Die Eltern können ihrem Kind das Haus zum Verkehrswert verkaufen. Was bedeutet das? Man bestimmt wie viel Wert das Haus hätte, wenn es auf dem freien Markt zum Verkauf angeboten würde. Am besten lässt man diese Schätzung von einem Profi machen. Zu diesem ermittelten, realen Preis kauft das Kind dann das Haus von den Eltern ab. 

Beispiel:

Ermittelter Verkaufswert des Hauses = CHF 1 Million. Die Hypothek, welche das Kind übernimmt, beträgt CHF 300'000. Zu bezahlen sind folglich noch CHF 700'000.-. In welcher Form, das Kind den Betrag von CHF 700'000.- bezahlt, kann die Familie entscheiden. Übliche Vorgehensweisen sind: 

  • Kind bezahlt die CHF 700'000.- aus Ersparnissen und Erhöhung der Hypothek
  • Eltern geben dem Kind ein Darlehen von CHF 700'000.-
  • Kind gilt die CHF 700'000.- anders ab 

Grundsätzlich gilt: Der Eigentümer, die Eltern, entscheidet alleine über sein Vermögen. Aber: Die Interessen aller Familienmitglieder müssen berücksichtigt werden. Sonst kann es, wenn es später ums Erben geht, zu Streitigkeiten unter den verschiedenen Erben kommen. Gerade bei der gemischten Schenkung (Siehe Punkt 2) und der vollständigen Schenkung (Siehe Punkt 3) muss besonders darauf geachtet werden. 

2. Gemischte Schenkung: Verkauf unter Verkehrswert

Wenn Eltern ihrem Kind das Haus unter dem tatsächlichen Marktwert verkaufen, spricht man von einer gemischten Schenkung. 

Beispiel:

Das Haus hat einen tatsächlichen Marktwert von CHF 1 Million. Das Ehepaar verkauft ihrem Sohn das Haus aber zu einem Preis von CHF 800‘000.-. Der Sohn hat CHF 200‘000.- nicht bezahlt, oder anders: Weil er die CHF 200‘000.- nicht bezahlt hat, hat er dieses Geld rechtlich betrachtet geschenkt bekommen.

Was bedeutet das? Beim Todeszeitpunkt des Erblassers wird der Sohn mit mehreren möglichen Problemen konfrontiert:

1. Mehrwert des Hauses seit dem Zeitpunkt des Kaufs muss gegenüber anderen Erben ausgeglichen werden.

2. Die damalige Schenkung von CHF 200‘000.- muss beim Erbgang als sog. Erbvorbezug mitangerechnet werden. (Siehe Abschnitt Vollständige Schenkung/ Erbvorbezug)

3. Verkauft der Sohn das Haus an einen dritten, wird die Grundstückgewinnsteuer auf dem Haus deutlich höher ausfallen, als wenn er seinen Eltern damals den tatsächlichen Marktwert für das Haus bezahlt hätte.

Mehr erfahren zur Grundstückgewinnsteuer 

Der Verkauf unter Verkehrswert ist von den Eltern zwar gut gemeint, kann sich für den Nachwuchs im Nachhinein aber als gar nicht so vorteilig herausstellen. 

3. Vollständige Schenkung/ Erbvorbezug

Beim Erbvorbezug überschreiben die Eltern einem Kind das Eigentum an ihrem Haus. Wer mehrere Kinder hat, zahlt den anderen dafür einen angemessenen Geldbetrag aus. 

Beispiel:

Der Vater ist Witwer und will in eine Mietwohnung ziehen. Er hat drei Kinder. Das Haus im Wert von CHF 900‘000 übernimmt Kind A zusammen mit der Hypothek von CHF 300‘000. Kind A erhält einen Erbvorbezug im Wert von CHF 600‘000. Kind B und Kind C bekommen im Gegenzug jeweils CHF 600‘000 ausbezahlt.

Oft gewinnen Liegenschaften über die Jahre an Wert. Was bedeutet das für das obige Beispiel?

Kind A, das anstelle des Geldes die Liegenschaft erhalten hat, muss diese an seinen Erbteil anrechnen lassen. Massgebend für diese Anrechnung ist der Todeszeitpunkt des Erblassers (in diesem Beispiel des Vaters). Beträgt der Wert des Hauses dann z.B. CHF 1.2 Millionen, muss Kind A seinen Geschwistern diesen Mehrwert finanziell ausgleichen. Der Mehrwert beträgt in diesem Fall CHF 300‘000.-, entspricht CHF 100‘000.- pro Kind, und hat zur Folge, dass Kind A seinen Geschwistern jeweils 100‘000 CHF auszahlen müsste. Muss das sein?

Wenn im Vertrag, der die Übernahme des Hauses regelt, festgehalten wird, dass Kind A keinen Ausgleich auf Mehrwert bezahlen muss, können die Geschwister eine solche Zahlung auch nicht einfordern. 

Achtung: Erbverträge und Verträge zur Eigentumsübertragung sind nur rechtsgültig, wenn sie durch einen Notar öffentlich beurkundet worden sind. 

Nutzniessung oder Wohnrecht?

Wenn Eltern es sich leisten können und wollen, sollten Sie die Variante Nutzniessung wählen. Der finanzielle Vorteil für die Kinder ist hierbei am grössten. Das macht sich besonders bei den Steuern bemerkbar: Als Nutzniesser bezahlen die Eltern die Einkommensteuer auf dem Eigenmietwert und die Vermögenssteuer für die Liegenschaft. Obwohl die Kinder nun Eigentümer der Liegenschaft sind, verändert sich für sie steuerlich nichts. 

Beim unentgeltlichen Wohnrecht hingegen bezahlen die Kinder die Vermögenssteuer für das Haus. Die wohnberechtigten Eltern kommen nur für den steuerbaren Eigenmietwert auf. 

Nutzniessung und Wohnrecht kurz erklärt: 

Nutzniessung:

Wer ein Nutzniessungsrecht an einer Liegenschaft besitzt, kann selber in dieser wohnen oder dieselbe vermieten. Eltern können also ihr Haus den eigenen Kindern vermieten. Steuerabgaben, Hypothekarzinsen, Versicherungsprämien und Abgaben bezahlt der Nutzniesser. Nur für ausserordentlich anfallende Kosten, z.B. grosse Reparaturen, müssen die Kinder aufkommen. 

Wohnrecht:

Beim Wohnrecht bezahlt der Berechtigte die Kosten für den gewöhnlichen Unterhalt, die Nebenkosten (Heizung, Wasser) und Verbrauchskosten (Telefon, TV). Steuern fallen für den Berechtigten keine an und müssen, wie die Kosten für die Versicherung und die Hypothek von den Eigentümern, also den Kindern, getragen werden. 

Wer sein Haus noch zu Lebzeiten an seine Kinder übertragen möchte, sollte sich frühzeitig damit befassen. Ein solcher Übertrag kann sich stark auf die Steuern und das Erbrecht auswirken. Die Risiken der verschiedenen Szenarien müssen unbedingt in Ruhe beurteilt werden. Es ist ratsam alle Erbberechtigten mit einzubeziehen und die getroffenen Regelungen in einem Vertag festzuhalten. 

Tipps wie man richtig vorgeht: 

1. Interessen abklären

Soll eine Handänderung stattfinden?

Wer ist an der Übernahme des Hauses interessiert?

2. Wert bestimmen

Aktueller Verkehrswert: Verkauf/ gemischte Schenkung/ Schenkung?

Steuerfolgen?

Ausgleichungspflicht durch Wertsteigerungspotential?

3. Gegenleistung definieren

Übernahme Hypothek, Darlehen, Zahlung?

Nutzniessung oder Wohnrecht?

Berechnung eines Schenkungsanteils?

4. Risiken beurteilen

Erbrechtliche Folgen?

Steuerfolgen?

5. Vertrag erstellen

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