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Grundstückgewinnsteuer - Hypotheken-Ratgeber | Hypoguide AG

Grundstücksgewinnsteuer – Was es bei dieser Sondersteuer zu beachten gilt

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Wer eine Immobilie kauft und schnell zu einem höheren Preis weiterverkauft rechnet mit einem grossen Gewinn. Oftmals wird aber die Rechnung ohne den Schweizer Fiskus gemacht. Denn Spekulanten und schnelle Weiterverkäufe werden durch die Grundstücksgewinnsteuer stark besteuert. Die Grundstücksgewinnsteuer unterscheidet sich zwar von Kanton zu Kanton, der Grundsatz, dass langfristiges Investieren in Immobilien steuerlich attraktiver ist, als kurzfristige Spekulationen, gilt praktisch schweizweit. Nachfolgend werden die Grundlagen der Grundstücksgewinnsteuer erläutert, eine Beispielrechnung dargelegt und Tipps für Verkäufer von Immobilien aufgezeigt.

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Rechtliche Grundlage des Grundstücksgewinnsteuer

Die Grundstücksgewinnsteuer ist im Bundesgesetz zur Harmonisierung der direkten Steuern der Kantone und Gemeinden geregelt. Dabei wird sie als Sondersteuer bezeichnet, da sie für Privatpersonen unabhängig von sonstigem Vermögen oder Einkommen ist und nur beim Verkauf einer Immobilie zur Geltung kommt. Die gesetzliche Vorschrift besagt, dass bei einem Verkauf einer Immobilie ein erzielter Reingewinn steuerlich durch die Grundstücksgewinnsteuer belastet wird. Der Reingewinn ergibt sich aus der Differenz des erzielten Verkaufspreises und den Anlagekosten. Die Anlagekosten entsprechen dem ursprünglich aufgewendeten Kaufpreis zuzüglich wertvermehrender Aufwendungen, wie beispielsweise ein Einbau einer neuen Küche. Zusätzlich können den Anlagekosten auch mit dem Verkauf entstehende Kosten, wie Notariats- und Grundbuchgebühren zugerechnet werden. Die zu bezahlende Steuer wird von den Kantonen oder von den Gemeinden erhoben und wird nicht an den Bund bezahlt. Dies führt dazu, dass unterschiedliche kantonale Systeme bei der Berechnung der Grundstückgewinnsteuer angewendet werden.

Kantonale Unterschiede

Die kantonalen Unterschiede bei der Grundstücksgewinnsteuer zeigen sich einerseits bei der Frage wer die Steuer erhebt. Dabei erheben einige Kantone die Steuer selber, während andere Kantone dies den Gemeinden überlassen. Ein weiterer Unterschied ist die Handhabung der Gleichbehandlung zwischen Privatpersonen und Unternehmen. Die Kantone Zürich, Bern, Uri, Schwyz, Nidwalden, Basel-Stadt, Basel-Landschaft, Tessin und Jura verfolgen dabei ein monistisches System, welches Gewinne aus Grundstücksverkäufen generell besteuert und keinen Unterschied zwischen Privat- und Geschäftspersonen macht. Die anderen Kantone verfügen über ein dualistisches System, welches nur die Grundstücksgewinne von natürlichen Personen über die Sondersteuer regelt. Bei Unternehmen werden Verkäufe von Immobilien in der ordentlichen Einkommenssteuer erfasst und werden je nach Kanton auch privilegiert. Ein weiterer kantonaler Unterschied ist die Berücksichtigung der Besitzdauer beim Verkauf einer Liegenschaft.

Steuerabzüge bei langem Besitz

Fast alle Kantone berücksichtigen die Besitzdauer einer Liegenschaft bei der Berechnung des Steuersatzes. So werden in allen Kantonen ausser dem Kanton Solothurn Zuschläge erhoben auf kurzfristig erzielte Grundstücksgewinne. Damit möchten die Kantone Spekulanten einen Riegel schieben. Ein langer Besitz einer Immobilie wird dafür in allen Kantonen ausser dem Kanton Basel-Landschaft und dem Kanton Obwalden steuerlich belohnt. Damit soll die in der Besitzspanne entstandene inflationsbedingte Preissteigerung eliminiert werden. Die prozentualen Abschläge pro Besitzjahr unterscheiden sich wiederum von Kanton zu Kanton. Der Kanton Zürich gewährt einen Abschlag von 5% nach fünf Jahren, 20% nach zehn Jahren und 50% nach 20 Jahren und mehr. Im Kanton Genf wird bei einer Besitzdauer von mindestens 25 Jahren ganz auf eine Grundstücksgewinnsteuer verzichtet. Diese Abschläge können grosse Auswirkungen haben wie das nachfolgende Beispiel zeigt.

Beispielrechnung im Kanton Zürich

Der Kanton Zürich berechnet die Grundstücksgewinnsteuer prozentual zum erzielten Gewinn. So werden Gewinne bis 4'000 Franken mit 10% besteuert, danach für die nächsten 6'000 Franken mit 15% etc.
Ein Immobilienbesitzer möchte seine Immobilie nach zehn Jahren weiterverkaufen. Dabei erzielt er einen Reingewinn von 90'000 Franken. Wie die folgende Berechnung zeigt wird dafür eine Grundstücksgewinnsteuer von 25'900 Franken fällig. Aufgrund der langen Besitzdauer von 10 Jahren werden von diesem Betrag 20 Prozent abgezogen (CHF 5'180). Der zu bezahlende Betrag beträgt somit noch CHF 20'720.

 

Für die ersten      CHF 4’000

10%

CHF 400

Für die nächsten CHF 6’000

15%

CHF 900

Für die nächsten CHF 8’000

20%

CHF 1’600

Für die nächsten CHF 12’000

25%

CHF 3’000

Für die nächsten CHF 20’000

30%

CHF 6’000

Für die nächsten CHF 50’000

35%

CHF 14’000

Für Gewinnanteile über CHF 100’000

40%

Kein Gewinn > 100’000

Totale Grundstücksgewinnsteuer

 

CHF 25’900

Tipps für Verkäufer von Immobilie 

  • Sie sollten sich über die genauen Bestimmungen in Ihrem Wohnkanton informieren und die kantonalen Unterschiede bei der Grundstücksgewinnsteuer in den Verkaufsentscheid miteinfliessen lassen. Je nach Kanton kann es sich lohnen mit einem Verkauf zuzuwarten, falls im nächsten Kalenderjahr eine Schwelle für einen prozentualen Abschlag erreicht wird.
  • Da wertvermehrende Investitionen zum Anlagepreis hinzugerechnet werden können, ist es essenziell Belege aufzubewahren, um diese Ausgaben bei einem möglichen Verkauf steuertechnisch geltend zu machen.
  • Unter gewissen Umständen kann ein Aufschub der Grundstücksgewinnsteuer erwirkt werden. Wenn Sie beispielsweise innerhalb von zwei Jahren eine neue Immobilie kaufen und den Reingewinn komplett für den Neukauf verwenden, wird die Grundstücksgewinnsteuer erst bei einem allfälligen Gewinn beim Wiederverkauf der neuen Immobilie fällig.

Erfahren Sie mehr!

Haben Sie weitere Fragen zur Grundstücksgewinnsteuer oder haben Sie generell Interesse am Thema Kauf/Verkauf von Immobilien? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Das Team von Hypoguide steht Ihnen gerne mit einer unabhängigen und kompetenten Beratung zur Verfügung.

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