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Grundstückgewinnsteuer - Hypotheken-Ratgeber | Hypoguide AG

Grundstückgewinnsteuer – was es zu beachten gilt

Mit der Grundstückgewinnsteuer befassen sich viele erst detailliert, wenn es bereits zu spät ist. Doch wer Immobilien besitzt oder mit dem Gedanken spielt, solche zu erwerben, ist gut beraten, sich mit der trickreichen Kiste Grundstückgewinnsteuer vertraut zu machen. Es lohnt sich. Wer heute an einen möglichen (gewinnbringenden) Verkauf seiner Immobilie in der Zukunft denkt, spart Geld – und Nerven.


Wer Gewinn macht, zahlt

Ob Firma oder Privatperson: Wer ein Grundstück mit Gewinn verkauft, muss diesen Gewinn versteuern. Bei Verkäufen von Grundstücken ist das beinahe immer der Fall. Gerade heute, wo die Bodenpreise in vielen Gemeinden steigen. Aber was genau gilt als Grundstück? Unter den Begriff Grundstück fällt weit mehr als ein Stück Land. Das Schweizerische Zivilgesetzbuch (ZGB) definiert, dass Liegenschaften, Bauten, aber auch Miteigentumsanteile an Parzellen als Grundstücke gelten. Auch Dienstbarkeiten (im Grundbuch eingetragene Rechte, Z.B. das Baurecht) und Bergwerke fallen laut ZGB unter den Begriff Grundstücke.

Die Grundstückgewinnsteuer besteuert den Reingewinn, den der Verkäufer erzielt hat. Dieser ergibt sich aus der Differenz zwischen den Anlagekosten und dem Verkaufspreis. Zu den Anlagekosten zählen der Erwerbspreis und wertsteigernde Aufwendungen, wie z.B. die Renovation einer Liegenschaft. Es lohnt sich deshalb Belege aufzuheben, die beweisen, dass man die Summe X in sein Haus investiert hat. Denn diese Summe kann dann vom erzielten Verkaufspreis abgezogen werden. Die Differenz wird kleiner – die zu bezahlende Steuer auch. Die Höhe des Steuersatzes ist aber in jedem Kanton verschieden. Für alle Kantone gilt aber: Private, die mit Ihren Grundstücken Gewinne erzielen, sind von der direkten Bundessteuer befreitFirmen müssen sie bezahlen.

Fremde Schulden im eigenen Haus

Wenn ein Grundstück, z.B. ein Einfamilienhaus, durch Verkauf den Eigentümer wechselt, muss das im Grundbuch eingetragen werden. Diesen Vorgang nennt man Handänderung. Die Handänderung macht den Verkauf des Grundstücks offiziell. Viele Kantone erheben die Grundstückgewinnsteuer deshalb in der Zeit nach der Handänderung. Die Handänderung ist aber auch der Moment, wo die Steuerbehörde Grundstückgewinnsteuer-Schuldendie der Vorbesitzer der Liegenschaft beim Fiskus hat, beim neuen Besitzer einfordern kann. Sofern auf dem Grundstück ein Steuerpfandrecht lastet. Falls ja, muss dieses zum Zeitpunkt der Handänderung im Grundbuch eingetragen sein. Hauskäufer sind leider oft schlecht informiert. Wer ein Grundstück kaufen möchte, sollte unbedingt sorgfältig prüfen, welche Lasten und Rechte auf dem Grundstück eingetragen sind.

Verkauf einer Liegenschaft ohne Grundstückgewinnsteuer

Das ist möglich, unter folgender Voraussetzung: Die Immobilie wird innerhalb der Familie in direkter Linie (von Eltern zu Kind) verkauft. Aber Achtung: Verkauft das Kind die Liegenschaft anschliessend ausserhalb der Familie weiter, tritt die übliche Regelung der Grundstückgewinnsteuer wieder in Kraft. In diesem Fall müsste das Kind die Grundstückgewinnsteuer zahlen, die für seine Eltern damals entfallen ist.

Es kommt vor, dass Eltern ihrem Kind ein Liegenschaft zu einem Preis verkaufen, der deutlich unter dem Marktwert liegt. Was gut gemeint ist, kann für den Nachwuchs aber zur Stolperfalle werden:

Verkauft das Kind das Haus weiter, fällt der Gewinn viel höher aus, weil die Differenz zwischen dem Erwerbspreis und dem Verkaufspreis viel höher ist. Das führt letztlich zu einer höheren Grundstückgewinnsteuer. Auch auf spätere Erbgänge hat der Verkauf einer Liegenschaft unter Wert einen Einfluss.

Zeit ist Geld

Für die Grundstückgewinnsteuer bedeutet das konkret: Je länger jemand ein Grundstück besitzt, bevor er es verkauft, desto weniger Steuern zahlt er. Denn der Steuertarif berechnet sich in den meisten Kantonen aus zwei Komponenten; der Höhe des Gewinns und der Besitzdauer. Je länger die Besitzdauer, desto grösser die Steuerermässigung. Die Kantone Baselland und Obwalden berücksichtigen die Besitzdauer allerdings nur in bestimmten Fällen. Im Kanton Genf hingegen entfällt die Steuer, wenn die betreffende Liegenschaft 25 volle Jahre im Besitz des Verkäufers gewesen ist.

Im Gegenzug werden Gewinne auf Grundstücken, die nur kurze Zeit im Besitz des Verkäufers waren, höher besteuert – als Massnahme, um Spekulationen zu verhindern. Das ist in allen Kantonen ausser Solothurn der Fall.

Tipps:

  • Je nach Kanton fällt die Grundstückgewinnsteuer höher oder tiefer aus. Erkundigen Sie sich noch vor dem Kauf bzw. Verkauf einer Liegenschaft bei der zuständigen Steuerbehörde.
  • Prüfen Sie vor dem Kauf einer Liegenschaft, welche Grunddienstbarkeiten und Grundpfandrechte auf dem Grundstück eingetragen sind.
  • Zögern Sie nicht im Zweifelsfall professionellen Rat in Anspruch zu nehmen – z.B. von einem Notar oder Steuerberater.
  • Bei Immobilienverkäufen innerhalb der Familie ist neben dem Steuerrecht auch das Familien- und Erbrecht zu beachten.
  • Für einen schnellen Einstieg ins Thema: Kurzer Überblick über die Grundstückgewinnsteuer, herausgegeben von der Schweizerischen Steuerkonferenz SSK im Oktober 2012. 

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