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Grundstücke im Baurecht erwerben - Hypotheken-Ratgeber | Hypoguide AG

Grundstücke im Baurecht erwerben – die wichtigsten Punkte

Grundstücke im Baurecht sind nichts Ungewöhnliches. Trotzdem weiss meist nur Bescheid, wer selber damit zu tun hat. Sollte er zumindest. Leider sind viele Käufer von Grundstücken im Baurecht schlecht informiert. Diese Unwissenheit kann sie teuer zu stehen kommen. Lesen Sie hier, worauf Sie achten müssen, wenn Sie ein Grundstück im Baurecht erwerben wollen.


Eigenheim auf fremden Land

Das Baurecht ermöglicht, dass man auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk errichten darf. Dieses Bauwerk, z.B. ein Einfamilienhaus, ist dann Eigentum des Erbauers, während das Land, auf dem es steht, weiterhin dem Grundeigentümer gehört.

Man unterscheidet zwischen dem Baurecht als reine Dienstbarkeit und dem Baurecht in Form eines Grundstücks.

Baurecht als Dienstbarkeit:

Der Berechtigte an einer Baurechtsdienstbarkeit hat das Recht auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu errichten. Dieses Recht ist grundsätzlich vererb- und übertragbar und dauert mindestens 30 und höchstens 100 Jahre.

Baurecht in Form eines Grundstücks:

Ein Baurecht, das als Grundstück ausgestaltet ist, wird im Grundbuch als separate Parzelle aufgeführt. Der Bauberechtigte dieser Parzelle hat das Recht über eine Dauer von 30 bis 100 Jahre auf diesem Grundstück Gebäude zu errichten und zu behalten. Auch er kann sein Baurecht, sofern nichts anderes vereinbart worden ist, vererben oder übertragen.

Wie alle Dienstbarkeiten hat auch das Baurecht zwei Seiten. Als Gegenzug für das Recht auf einer fremden Parzelle zu bauen, bezahlt der Baurechtberechtigte dem Grundeigentümer einen Baurechtzins. Dieser Zins macht einen prozentualen Bruchteil des Grundstückpreises aus und wird in Regel an die Teuerung angepasst.

Nach dem Baurecht kommt der Heimfall

Was geschieht nach Ablauf des Baurechts? Nach Ablauf gehen alle Gebäude, die sich auf dem Fremdgrundstück befinden, ins Eigentum des Grundeigentümers über. Dies nennt man Heimfall. Der Erbauer der Grundstücke erhält dafür eine Entschädigung: Die so genannte Heimfallentschädigung. Es ist im Interesse beider Seiten wichtig, dass die Heimfallentschädigung vertraglich klar geregelt ist. Fragen wie diese sollten im Baurechtsvertrag beantwortet werden:

  • In welchem Zustand muss sich das Grundstück nach Ablauf des Baurechts befinden? Müssen die darauf erstellen Gebäude vor Ablauf des Baurechts abgerissen werden? Wer bezahlt den Abbruch?
  • Nach welchem Vorgehen wird der (Rest-) Wert der Gebäude berechnet?

Simpler Name, komplexe Verträge

Die Heimfallentschädigung ist nur einer von vielen Punkten, die im Baurechtsvertrag unbedingt definiert werden müssen. Es ist unerlässlich, dass ein fachkundiger Anwalt den Inhalt eines solchen Vertrags prüft. Nur so kann vermieden werden, dass der Baurechtgeber gegenüber dem Baurechtnehmer übervorteil wird und umgekehrt. Diese Rechte und Pflichten sollten in einem Baurechtsvertrag zwingend geklärt werden:

  • Kaufpreis

Prüfen Sie beim Kauf einer Liegenschaft auf einer Baurechtsparzelle, ob der Preis für Haus und Land dem Markt entspricht. Am besten beauftragen Sie damit einen Immobilienschätzer, der sich in Sachen Baurecht bereits auskennt.

  • Nutzung

In der Regel darf der Baurechtnehmer nur Bauten errichten, die dem Inhalt des Baurechtsvertrags entsprechen. Baut er etwas Anderes, kann der Grundeigentümer den Abbruch der Bauten oder einen finanziellen Ausgleich verlangen. Ungenaue Formulierungen im Vertrag können für den Baurechtnehmer schwerwiegende Konsequenzen haben. Im besten Fall weiss dieser, bevor der Vertrag aufgesetzt wird, was für Gebäude erstellt werden sollen, so dass dies im Baurechtsvertrag berücksichtigt werden kann.

  • Anpassungen

Im Maximum dauert das Baurecht 100 Jahre. Dies ist ein langer Zeitraum und es ist schwierig beim Aufsetzen des Baurechtsvertrages an Situationen zu denken, die erst in ferner Zukunft eintreffen. Deshalb ist es sinnvoll im Baurechtsvertrag eine Klausel einzubauen, die es beiden Parteien erlaubt, diesen unter gewissen Umständen anzupassen.

Günstiges Land, teurer Zins?

Das Bauland in der Schweiz wird immer teurer. Wer ein Grundstück im Baurecht erwirbt, profitiert von einem niedrigeren Preis für sein Land. Doch was auf den ersten Blick nach einem Schnäppchen aussieht, kann zum finanziellen Fiasko werden. Denn Private zahlen oft viel zu viel Baurechtzins: Sie kennen sich nicht aus, lassen den Wert des Landes nicht schätzen und die Bank, welche die Finanzierung macht, erkennt nicht, dass etwas nicht stimmt.

Das wird vor allem dann zum Problem, wenn das Gebäude auf dem Grundstück verkauft werden soll – etwa wegen einer Scheidung. Der Käufermarkt für Liegenschaften auf Baurechtsparzellen ist sehr klein. Ein überteuertes Haus loszuwerden, ist ohne finanziellen Verlust kaum möglich.

Hat man im Baurechtsvertrag nichts anderes vereinbart, kann der Baurechtberechtigte nichts an der Höhe des Baurechtzinses verändern. Es lohnt sich deshalb, bei der Erstellung des Baurechtsvertrages darauf zu achten, dass eine Anpassung des Baurechtzinses möglich ist. Es wäre z.B. denkbar, die Höhe des Baurechtzinses an den Referenzzinssatz oder an die Zinssätze der Bundesanleihen zu koppeln, die sich immer wieder ändern.

Erst informieren, dann kaufen

Dies gilt für Immobilien im Baurecht ganz besonders. Das Baurecht bringt viele Möglichkeiten, birgt aber auch Risiken. Laien sollten sich unbedingt Rat bei einem ausgewiesenen Spezialisten auf dem Gebiet holen. Denn nicht selten sind sogar die mit der Finanzierung betrauten Banken mit dem Inhalt von Baurechtsverträgen überfordert.

 

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