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Einkommenssteuer - Eigenheim-Besitzer vs. Mieter - Hypotheken-Ratgeber | Hypoguide AG

Einkommenssteuer: Wer bezahlt mehr – Eigenheimbesitzer oder Mieter?

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Der Eigentümer der 200 m² Attikawohnung gibt monatlich weniger Geld fürs Wohnen aus, als sein Nachbar, der eine vergleichbare Wohnung mietet. Doch wie sieht der Vergleich bei der Einkommensteuer aus? Wer zahlt mehr Einkommenssteuern: Eigenheimbesitzer Meyer oder Mieter Brunner?

Zusatzeinkommen aus Eigenheimbesitz

Jeder Besitzer eines Eigenheims muss den so genannten Eigenmietwert als Einkommen versteuern. Dies ist eine Massnahme, welche Mieter davor schützen soll gegenüber Eigenheimbesitzern steuerlich benachteiligt zu werden. In den meisten Kantonen liegt der Eigenmietwert auf dem Niveau der Marktmiete. Die Marktmiete entspricht dem Mietzins, den man verlangen könnte, wenn man sein Eigenheim vermieten würde.

Eine weitere Einnahmequelle von Eigenheimbesitzern sind Mietzinseinnahmen, wenn die eigenen vier Wände an eine Drittperson vermietet werden. Die Einnahmen daraus sind in einem solchen Fall ebenfalls als Einkommen zu versteuern.

Steuerabzüge geltend machen

Eigenmietwert und Mietzinseinnahmen helfen nicht gerade, die Einkommenssteuer tief zu halten. Aber es gibt Wege, dem entgegen zu wirken. Vom Eigenmietwert als auch von den Mietzinseinnahmen können die Hypothekarzinsen und die Unterhaltskosten abgezogen werden. Für den Hypothekarzins gibt es allerdings eine Abzugslimite: Maximal CHF 50‘000 höher als die Bruttovermögenserträge des Steuerpflichtigen dürfen die Abzüge durch Schuldzinsen sein.

Bei den Unterhaltskosten stehen einem in den meisten Kantonen zwei Varianten zur Verfügung: Entweder man zieht einen Pauschalbetrag von der Steuer ab oder man macht die effektiven Kosten geltend. Die Höhe der Pauschale variiert von Kanton zu Kanton. Dabei gibt es meist zwei verschiedene Pauschalsätze; einen für Liegenschaften, die bis zu zehn Jahre alt sind und einen höheren für solche, die älter als zehn Jahre sind. Während es im Kanton Aargau 10% bzw. 20% des Eigenmietwertes sind, sind es im Kanton Basel-Land 25% bzw. 30% des Eigenmietwertes.

Einfluss auf die Steuer hat aber nicht nur die Höhe der Unterhaltskosten, sondern auch der Zeitpunkt, an dem sie anfallen. Wer Unterhaltsarbeiten an seiner Liegenschaft clever plant, kann einiges an Steuern sparen.

> Mehr erfahren Unterhaltskosten planen, Steuern optimieren

Steuern sparen – mit dem richtigen Verhältnis

Damit man als Eigenheimbesitzer nicht mehr Steuern zahlt, als Mieter mit gleichem Einkommen, muss man folgendes beachten:


Schuldzinsen + Unterhaltskosten
≥ Eigenmietwert

Die Summe der Schuldzinsen und Unterhaltskosten zusammen sollte gleich hoch oder höher sein als der Eigenmietwert.


Schuldzinsen + Unterhaltskosten
≥ Mietzinseinnahme

Unterhaltskosten und Schuldzinsen zusammen sollten mindestens so hoch sein wie die Mietzinseinnahmen.


Rechnungsbeispiel 1

(Eigenmietwert ist höher als die Summe aus Schuldzinsen und Unterhaltskosten)

Eigentümer Meyer                                      Mieter Brunner

Steuerb. Einkommen   CHF 180‘000          CHF 180‘000

Eigenmietwert              CHF   37‘000          CHF             0

Einkommen (brutto)     CHF 217‘000          CHF 180‘000

 

Hypothekarzinsen        CHF   30‘000          CHF            0

Unterhaltskosten         CHF     5‘800          CHF            0

 

                                     CHF 217‘000

 Minus              -           CHF   30‘000

 Minus              -           CHF     5‘800

 

Einkommen netto        CHF 181‘200          CHF 180‘000

Eigenheimbesitzer Meyer hat ein um CHF 1'200 höheres steuerbares Einkommen. Bei einem Grenzsteuersatz von 35% bezahlt Meyer CHF 420 mehr Steuern als Mieter Brunner.


Rechnungsbeispiel 2

(Summe aus Schuldzinsen und Unterhaltskosten ist höher als der Eigenmietwert)

Eigentümer Meyer                                      Mieter Brunner

Steuerb. Einkommen   CHF 180‘000          CHF 180‘000

Eigenmietwert              CHF   37‘000          CHF             0

Einkommen (brutto)     CHF 217‘000          CHF 180‘000

 

Hypothekarzinsen        CHF   35‘000          CHF            0

Unterhaltskosten         CHF     6‘100          CHF            0

 

                                     CHF 217‘000

 Minus              -           CHF   35‘000

 Minus              -           CHF     6‘100

 

Einkommen netto        CHF 175‘900           CHF 180‘000

Gegenüber Mieter Brunner hat Wohneigentümer Meyer sein steuerbares Einkommen um 4'100 CHF verringert. Das ergibt bei 35% Grenzsteuersatz eine Steuerersparnis von CHF 1'435 CHF für den Eigenheimbesitzer Meyer.

Die Rechnungsbeispiele zeigen: Wie viel Einkommenssteuer man als Eigenheimbesitzer bezahlt, hängt davon ab, in welchem Verhältnis Einnahmen und Ausgaben für die Liegenschaft zueinander stehen.

Es kann sich lohnen einen höheren Hypothekarzins in Kauf zu nehmen, um dafür bei den Einkommenssteuern zu sparen. Wer es genau wissen will, lässt sich von einem Steuerexperten beraten.

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