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Zersiedelung Initiative - Hypotheken-Ratgeber | Hypoguide AG

Die Zersiedelungsinitiative und ihre Auswirkungen auf Immobilien und Hypotheken

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Das im Jahr 2013 revidierte Raumplanungsgesetz geht den Jungen Grünen Schweiz noch nicht weit genug: Sie fordern in ihrer Zersiedelungsinitiative, dass das Bauen ausserhalb der Bauzonen stärker geregelt und dadurch die nachhaltige Siedlungsentwicklung gefördert wird. Das kann auch Auswirkungen auf den Immobilien- und Hypothekenmarkt haben.

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Neueinzonungen durch Rückzonungen kompensieren

Am 10. Februar 2019 stimmt das Schweizer Stimmvolk über die Eidgenössische Volksinitiative «Zersiedelung stoppen – für eine nachhaltige Siedlungsentwicklung (Zersiedelungsinitiative)» ab. Von einer Zersiedelung wird dann gesprochen, wenn sich Ortschaften und Agglomerationen stetig und ungeregelt in den unbebauten (meist ländlichen) Raum wie Wälder und Wiesen ausdehnen. Dieser Entwicklung wollen die Jungen Grünen Schweiz nun einen Riegel vorschieben: Konkret fordert die Initiative, dass das Bauen ausserhalb der Bauzonen stärker reglementiert wird und die Bauflächen nicht weiter vergrössert werden dürfen – Neueinzonungen müssten also durch Rückzonungen an einer anderen Stelle kompensiert werden, damit sich die Gesamtfläche nicht vergrössert.  Unterstützung erfährt die Initiative auf breiter Front: Neben diversen Parteien machen sich auch Umweltverbände, Kirchen sowie einige Prominente wie der Tessiner Star-Architekt Mario Botta oder Vorzeige-Bauer Renzo Blumenthal für das Anliegen stark. Sie führen die Argumentation ins Feld, dass die fortschreitende Bebauung zu Lasten der hiesigen Landwirtschaft geht, da das fruchtbare Land sukzessive unter Beton und Stahl verschwindet. Auch die Naturgebiete schrumpfen, was gleichzeitig einen negativen Einfluss auf den Wasserhaushalt, die Landschaft als Erholungsraum, die Artenvielfalt und den Klimaschutz hat. Widerstand regt sich hingegen im bürgerlichen Lager. So ist die SVP genauso gegen die Initiative wie die FDP und die CVP. Auch der Bundesrat und das Parlament empfehlen die Ablehnung. Für sie steht fest, dass die Bevölkerung und die Wirtschaft Platz zur Entwicklung brauchen. Ausserdem käme es zu einer falschen Bevorteilung: Kantone, die früher sehr grosszügig eingezont hatten, könnten nach einer Annahme der Initiative über viel mehr Fläche verfügen als Kantone, die schon früh sparsam mit ihrem Boden umgegangen sind.

Auswirkungen auf den Hauskauf und die Hypothek

 Die Volkswirtschaftslehre besagt, dass der Preis eines Guts steigt, sobald das Angebot knapp wird. Sollte die Zersiedelungsinitiative angenommen werden, ist es folglich schwieriger, neue Häuser zu bauen, was das Angebot beschränkt. Längerfristig ist deswegen davon auszugehen, dass die Immobilienpreise steigen würden. Wer sich den Traum von den eigenen vier Wänden verwirklichen möchte, müsste dafür also tendenziell mehr berappen: Wie der Hypothekenvergleich zeigt, sind die Zinsen zwar noch immer tief – bei der Berechnung der Tragbarkeit der Hypothek sind die Zinszahlungen trotz kalkulatorischem Zinssatz von 4,5 resp. 5% oftmals weniger das Problem. Steigt aber der Kaufpreis einer Immobilie, erhöht sich neben der Hypothek auch der Anteil der benötigten Eigenmittel. Kostete der Erwerb eines Eigenheims früher beispielsweise 800'000 Franken, so musste der Käufer mindestens 20% (also 160'000 Franken) als Eigenmittel einbringen, während 640'000 Franken als Hypothek durch einen Kreditgeber wie eine Bank, Versicherung oder Pensionskasse finanziert werden konnten. Steigt der Kaufpreis nun aber auf eine Million Franken, so entsprechen die 20% plötzlich 200'000 Franken, die der Käufer aufwenden muss – 40'000 Franken mehr als zuvor, was den Traum vom Eigenheim schnell in weite Ferne rücken lassen kann. Interessenten profitieren also noch immer von attraktiven Hypothekenzinsen, würden den Preisanstieg aber vor allem bei den Eigenmitteln spüren.

Trugschluss günstigere Mietwohnung

Es liegt nicht in jedermanns Rahmen der Möglichkeiten, eine Immobilie zu erwerben; die Quote von ca. 42% der Schweizer Bevölkerung, die ein Eigenheim besitzen, belegt das. Wer nun aber sowieso von steigenden Preisen auf dem Häusermarkt ausgeht und sich deswegen überlegt, mit einer Mietwohnung günstiger zu fahren, liegt nicht in jedem Fall richtig: Neben steuerlichen Aspekten wie dem Abzug der Hypothekenzinsen ist es hier natürlich auch so, dass die Mieten tendenziell mit den Immobilienpreisen mitziehen. Verteuert sich der Kaufpreis, der Unterhalt und die Finanzierung der Liegenschaft, werden diese Mehrkosten (zumindest in gewissem Umfang) auf die Mieter abgewälzt, was längerfristig die Mietpreise erhöht. Die Auswirkungen von steigenden Immobilienpreisen spüren ab einem gewissen Punkt also alle, weswegen sich ein Blick auf den Häusermarkt weiterhin lohnt.

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