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Eigenmietwert - 6 Fragen, 6 Antworten - Hypotheken-Ratgeber | Hypoguide AG

Der Eigenmietwert – 6 Fragen, 6 Antworten

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Der Eigenmietwert ist umstritten. Es gab in der Vergangenheit mehrere Versuche, ihn abzuschaffen oder die gängige Steuerpraxis zu ändern. Bis jetzt vergebens. Aktuell gelangt die Motion „Sicheres Wohnen. Einmaliges Wahlrecht beim Eigenmietwert“ von Nationalrat Hans Egloff (Präsident des Hauseigentümerverband Schweiz) zur Behandlung in den Ständerat. Ob sich bald etwas verändert, wird sich zeigen. Bis auf Weiteres bleibt uns der Eigenmietwert also erhalten. Grund genug, mehr über ihn zu erfahren.


1. Was ist der Eigenmietwert?

Der Eigenmietwert (EW) ist aus Sicht der Eidgenössischen Steuerverwaltung (ESTV) eine Einkommensquelle. Er wird dem steuerbaren Einkommen angerechnet. Die ESTV argumentiert, dass der Eigenheimbesitzer, wenn er die Liegenschaft für sich selber als Wohndomizil benutzt, einen Nutzwert im Umfang der gesparten Mietkosten erhält. Dieser Nutzwert ist gemäss der ESTV ein Einkommen; eben der Eigenmietwert. Weil Wohneigentümer keine Miete bezahlen, haben Sie im Vergleich zu Mietern geringere Lebenshaltungskosten. Denn Mieter können ihre Mietkosten steuerlich nicht abziehen. Wohneigentümer hingegen können den Hypothekarzins oder die Unterhaltskosten von den Steuern abziehen. Die ESTV benutzt den Eigenmietwert als Instrument, um sicher zu stellen, dass Mieter beim Steuern zahlen nicht schlechter wegkommen als Wohneigentümer.

2. Wer ist vom Eigenmietwert betroffen?

Jeder, der Wohneigentum besitzt, ist gegenüber dem Eigenmietwert steuerpflichtig. Vorausgesetzt, er nutzt die Liegenschaft auch tatsächlich selber. Von einer Eigennutzung geht man aus, wenn der Eigentümer der Liegeschaft, sich diese auf Dauer zur Verfügung stellt – auch wenn er sie nicht dauernd bewohnt. Das bedeutet: Auch für Ferienwohnungen und Wochenendhäuser fällt der Eigenmietwert an. Ausnahme: Eine dauernde Nutzung ist nicht möglich. Beispiel: Meiers Berghütte ist nur über den Sommer nutzbar, weil keine Heizung vorhanden ist. In einem solchen Fall wird der Eigenmietwert nur für die Zeit berechnet, in der die Liegeschaft effektiv nutzbar ist.

Wird die Liegenschaft vermietet, werden anstelle des Eigenmietwertes die Mieterträge besteuert.

3. Ich stelle mein Wohneigentum einem Dritten gratis zur Verfügung. Kommt der Eigenmietwert auch jetzt noch zur Geltung?

Ja. der Eigentümer bleibt steuerpflichtig. Anders sieht es aus, wenn eine sog. Nutzniessung oder ein Wohnrecht besteht:

  • Nutzniessung: Der Nutzniesser ist dem Eigentümer steuerrechtlich gleichgestellt. Mieterträge (bei Vermietung) und Eigenmietwert (bei Selbstnutzung) müssen versteuert werden.
  • Wohnrecht: Für das Wohnrecht gilt dasselbe wie für die Nutzniessung. (Einige Kantone haben spezielle Bestimmungen).

4. Wie berechnet sich der Eigenmietwert?

Mit dem Eigenmietwert soll die steuerliche Ungleichheit zwischen Mietern und Eigentümern verhindert werden. Andererseits soll aber die Wohneigentumsförderung, die in der Verfassung verankert ist, nicht durch eine zu strenge Steuerpraxis geschwächt werden. Gefragt ist also ein Mittelweg:

Die ESTV hat definiert, dass der Eigenmietwert bei den kantonalen Einkommenssteuern nicht tiefer als 60% des Marktwertes betragen darf. Das bedeutet: 

Der Eigenmietwert soll mindestens 60% von dem Wert betragen, den man generieren könnte, wenn man die Liegenschaft auf dem freien Markt vermieten würde. Wenn aber in einem Kanton der Durchschnittswert des Eigenmietwertes weniger als 70% der Markmieten beträgt, wird für die direkte Bundessteuer ein erhöhter Wert des Eigenmietwertes verlangt. 

Die rechnerische Grundlage für den Eigenmietwert liefert der Marktpreis. Doch wie definiert man den Marktpreis, den eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus theoretisch hätte? Dafür gibt es verschiedene Methoden: 

  • Berechnung des EW mittels Vergleichsmiete:

Man sucht ein Mietobjekt, bei dem Lage, Alter, Anzahl Zimmer, Ausstattung und Umschwung vergleichbar sind. Der Mietpreis dieses Objekts ist dann die Berechnungsbasis.

  • Berechnung des EW an Hand kantonaler Liegenschaftsschätzung:

Der Kanton schätzt das Wohneigentum nach einem einheitlichen Grundsatz. Der kantonale EW wird dann als Prozentsatz, 3 bis 4%, des Liegenschaftswertes angegeben.

  • Berechnung des EW mittels Einzelbewertungsverfahren:

Das Wohneigentum wird nach seinen Eigenschaften bewertet. Dabei gibt es die Möglichkeit, dass die Liegenschaft nach Raumeinheiten, nach Normen je Zimmer oder nach Richtobjekten bewertet wird.

  • Sonderfälle:

Luxusvillen sind kaum mit gewöhnlichen Einfamilienhäusern vergleichbar. Deshalb müssen sie zwingend individuell bewertet werden.

5. Kann der Eigenmietwert entfallen?

Ja, wenn der Eigentümer der Liegenschaft beweisen kann, dass er keinen Nutzwert aus dieser erhält. Zum Beispiel wenn ein Wohneigentümer für seine Wohnung nachweislich vergebens einen Mieter sucht. Denn ohne Nutzwert, kein Einkommen. Und ohne Einkommen keine Steuer.

6. Kann ich eine Ermässigung des Eigenmietwertes geltend machen?

Ja, wenn eine sogenannte Unternutzung vorliegt. Von einer Unternutzung spricht man, wenn z.B. in einem Einfamilienhaus, das für fünf Personen gebaut worden ist, nur noch zwei Personen wohnen. Z.B. weil die Kinder das Elternhaus verlassen haben. Doch Vorsicht: Die nicht mehr genutzten Räume müssen komplett leer sein. Das Putzmittel oder die Kiste mit den alten Büchern dürfen also nicht darin aufbewahrt werden. Wer eine Ermässigung des EW wegen Unternutzung geltend machen will, muss die Unternutzung der Steuerbehörde gegenüber beweisen. Achtung: Dieser Abzug gilt nicht für Ferien- oder Zweitwohnungen.


Tipps:

  • Bewahren Sie sämtliche Belege für Reparaturen oder Renovierungen auf. Diese gelten als Unterhaltskosten und können vom Eigenmietwert abgezogen werden. Vorsicht: WertvermehrendeArbeiten gelten nicht als Unterhaltskosten! Nur werterhaltende Arbeiten dürfen abgezogen werden. Im Zweifelsfall sollten Sie sich bei der Steuerbehörde informieren, bevor Sie mit den geplanten Arbeiten starten.
  • Prüfen Sie Ihre Amortisation. Es beeinflusst die Höhe der Steuern, ob Sie sich für eine direkte Amortisation oder eine indirekte Amortisation entscheiden. Eine direkte Amortisation führt z.B. dazu, dass der Betrag, den Sie vom Eigenmietwert abziehen können (Hypothekarzins), immer kleiner wird, weil die Schuld abnimmt. Damit erhöht sich die Steuerbelastung.
  • Die kantonalen Eigenheiten zum Eigenmietwertsind sehr verschieden. Falls Sie Wohneigentum erwerben möchten, lohnt es sich zu vergleichen, wie die einzelnen Kantone den Eigenmietwert besteuern. Zum Beispiel mit dem Dossier „Besteuerung der Eigenmietwerte“ der Schweizerischen Steuerkonferenz SSK.

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