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Dienstbarkeiten - Hypotheken-Ratgeber | Hypoguide AG

Das Wichtigste zum Thema Dienstbarkeiten

Ist ein Servitut dasselbe wie eine Dienstbarkeit? Wo werden Dienstbarkeiten angewendet und wie lange sind sie gültig? Folgender Artikel gibt einen kurzen Überblick zum Thema Dienstbarkeiten und erklärt die wichtigsten Begriffe dazu.


Die Dienstbarkeit – des einen Recht, des anderen Pflicht.

Dienstbarkeit ist der Überbegriff für verschiedene Arten von Rechten und Pflichten, die mit einem Grundstück verknüpft sind. Während eine Dienstbarkeit einem Grundstück dient, belastet es gleichzeitig ein anderes. Anstelle von Dienstbarkeiten spricht man auch von Servituten.

Die häufigsten Dienstbarkeiten im Überblick

Es gibt diverse Arten von Dienstbarkeiten. Grundsätzlich unterscheidet man zwischen Grunddienstbarkeiten und Personaldienstbarkeiten.

Bei einer Grunddienstbarkeit ist der Eigentümer des einen Grundstücks durch die Grunddienstbarkeit belastet, während der Eigentümer des anderen Grundstücks durch dieselbe Grunddienstbarkeit berechtigt ist und davon profitiert.

Gesetzlich geregelte Grunddienstbarkeiten:

     ·        Baurecht

     ·        Überbaurecht

     ·        Leitungsbaurecht

     ·        Baurechtsdienstbarkeit

     ·        Quellenrecht 

Bei der Personendienstbarkeit ist z.B. eine bestimmte Person gegenüber der Nutzung des Grundstücks berechtigt, während der Eigentümer des Grundstücks dadurch belastet ist.

Gesetzlich geregelte Personendienstbarkeiten:

    ·        Nutzniessung

    ·        Wohnrecht

Falls das Wohnrecht nicht explizit auf die wohnrechtsberechtigte Person reduziert ist, darf diese ihre Familienangehörigen zu sich in die Liegenschaft aufnehmen (z.B. Ehepartner, Kinder). Solche Personen haben aber kein selbstständiges Wohnrecht. D.h. wenn der Wohnberechtigte stirbt, und das Wohnrecht somit seine Gültigkeit verliert, kann der belastete Eigentümer dieser Dienstbarkeit verlangen, dass solche Personen die Liegenschaft wieder verlassen.

So entsteht eine Dienstbarkeit

Damit eine Dienstbarkeit rechtsgültig wird, muss sie öffentlich beurkundet werden. Dazu braucht es einen Vertrag von einem Notar, den beide Eigentümer – Eigentümer der belasteten und Eigentümer der berechtigten Parzelle – unterzeichnen müssen.

Sobald die Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen worden ist, hat sie Gültigkeit.

Dauer einer Dienstbarkeit

Eine Dienstbarkeit dauert so lange, bis sie im Grundbuch gelöscht wird. Dazu gibt der an der Dienstbarkeit berechtigte Eigentümer eine schriftliche Erklärung ab, in der auf sein Recht verzichtet. Mit der Löschung im Grundbuch verliert die Dienstbarkeit ihre Gültigkeit.

Bei einer zeitlich limitierten Dienstbarkeit, z.B. bei einem selbstständigen und dauernden Baurecht, verliert die Dienstbarkeit gleichzeitig mit dem Erreichen der Zeitlimits ihre Gültigkeit.

Verjähren Dienstbarkeiten?

Es kann vorkommen, dass der an einer Dienstbarkeit Berechtigte jahrzehntelang nicht von dieser Gebrauch macht. Sie verjährt jedoch deshalb nicht. Der Berechtigte kann die Dienstbarkeit, z.B. das Wegrecht, jederzeit wieder für sich beanspruchen.

Von der Gewohnheit zur Dienstbarkeit?

„Bei meinem Gang zur Busstation überquere ich schon seit Jahren dieses Grundstück. Das kann man mir nicht plötzlich verbieten. Das ist Gewohnheitsrecht!“ Solche Situationen kommen häufig vor: Person A überquert jahrelang das Grundstück von Person B. Bis Person B dieses Grundstück nach zehn Jahren an Person C verkauft. Person C als neuer Eigentümer will nicht mehr, dass Fremde ihr Grundstück überqueren und stellt eine Verbotstafel auf. Person A hält das für widerrechtlich. Wer hat Recht? Was hat es mit dem Gewohnheitsrecht auf sich?

Das sogenannte Gewohnheitsrecht auf das sich Person A bezieht, gibt es sowohl im öffentlichen als auch im privaten Recht. Das Bestehen einer Gesetzeslücke ist aber in beiden Fällen Bedingung dafür, dass aus einer Gewohnheit ein Gewohnheitsrecht wird.

Bei Dienstbarkeiten gibt es allerdings keine Gesetzeslücke. Denn im Artikel 730 ff. regelt das Zivilgesetzbuch (ZGB) wie Dienstbarkeiten entstehen und begründet werden. Bei der oben genannten Situation handelt es sich beispielsweise um ein Wegerecht. Es liegt also keine Gesetzeslücke vor und Person A könnte ihr vermeintliches Gewohnheitsrecht rechtlich kaum durchsetzen.

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