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Achtung Stichtag! - Hypotheken-Ratgeber | Hypoguide AG

Achtung Stichtag! – Wenn das Datum Geld kostet

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Vom Rechnungsdatum beim Umbau bis zum Tag, an dem eine Liegenschaft von einer Person auf die nächste übertragen wird. Ein Datum kann sich entscheidend auf die Steuer und somit auf Ihre Finanzen auswirken. Weshalb das so ist, lesen sie hier.

Steuerersparnis Ade?

Ein Fall, wie er häufig vorkommt: Ein Herr aus Stein (AG), nennen wir ihn Marc Loosli, war sich sicher: Im nächsten Jahr würde er keine Steuern bezahlen. Der Umbau des ehemaligen Elternhauses hat ihn CHF 300‘000.- gekostet – weit mehr, als er in einem Jahr verdient. Das Dach wurde gedämmt, die alte Öl-Heizung durch eine umweltschonende Wärmepumpe ersetzt und die neue LED-Beleuchtung im Haus spart Strom. Alles Massnahmen, die nötig waren, um das Haus aus den 1970ern in Stand zu setzen.

Weil ihm das Ausfüllen der Steuererklärung wegen der geänderten Umstände Mühe bereitet, ruft Loosli beim Steueramt seiner Wohngemeinde an. Dort gibt man ihm die gewünschten Auskünfte – und einige unliebsame Informationen mehr. Loosli erfährt, dass er nur diejenigen Umbau-Rechnungsbeträge geltend machen kann, die er nach Unterzeichnung des Kaufvertrags bezahlt hat. Für den Vater von zwei Kindern ein Schock. Dabei hatte er doch extra sichergestellt, dass Nutzen und Schaden der Liegenschaft vor dem Umbau auf ihn übertragen werden.

Stichtag ist der Tag der Vertragsunterzeichnung

Was hat Loosli falsch gemacht? Die Rechtsprechung sagt: Frühester Zeitpunkt für den Übergang von Nutzen und Schaden ist das Datum der Kaufvertragsunterzeichnung. Erst danach kann der Käufer einer Immobilie Unterhaltskosten in Abzug bringen. Loosli hat Nutzen und Schaden zwar vor dem Umbau auf sich übertragenlassen, aber erst vier Monate nach Start der Renovierungsarbeiten das Haus rechtlich erworben. Das Geld, das er in diesen vier Monaten für das Haus ausgegeben hat, kann er nicht in Abzug bringen.

Rechnungsdatum oder Datum der Überweisung

Eine Möglichkeit hat Loosli noch. Er kann prüfen, ob er bei den Abzügen den Tag der Rechnungsstellung geltend machen will oder den Tag, an dem er den Rechnungsbetrag an den Unternehmer überwiesen hat. In vielen Kantonen ist dies möglich, so auch im Kanton Aargau. Der Familienvater rechnet und hat Glück: Er kommt mit einem blauen Auge davon.

Rund die Hälfte der gesamten Umbaukosten hat Loosli erst nach Unterzeichnung des Kaufvertrags bezahlt. Die rund CHF 150‘000 kann er von den Steuern abziehen. Da sein steuerbares Einkommen deutlich darunter liegt, wird Loosli für die Steuerperiode, in welche der Umbau des Hauses fällt, keine Steuern zahlen müssen.

Das Geld ist nicht verloren

Angenommen Loosli hätte die gesamten Umbaukosten vor der Vertragsunterzeichnung bezahlt und auch alle Rechnungen vorher bekommen. Wäre seine Steuerersparnis verloren gewesen? Nein. Fakt ist: Es wurde Geld in eine Immobilie gesteckt, um deren Wert zu erhalten. Dieses Geld kann von jemandem in Abzug gebracht werden. Loosli, der das Geld nicht von der Steuer abziehen könnte, könnte dieses aber als Darlehen an seinen Vater deklarieren.

Weil sein Vater zum Zeitpunkt, wo das besagte Geld in die Immobilie investiert worden ist, noch rechtlicher Eigentümer des Hauses war, könnte er die Summe von seinen Steuern abziehen. Vater und Sohn müssten sich dann darüber einigen, wie das zu verrechnen wäre.

Nicht jeder Franken lässt sich von der Steuer abziehen

Der für die Steuerrechnung massgebende Stichtag ist nicht der einzige heikle Punkt bei einem Umbau. Viele glauben, alles was bei einem Umbau ins Haus gesteckt wird, könne vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. Dem ist nicht so. Das Gesetz macht klare Unterscheidungen. Nur werterhaltende Massnahmen sind Abzug berechtigt. Grundsatz: Wenn etwas Bestehendes unterhalten oder durch etwas Gleichwertiges ersetzt wird, kann es vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden:

  • Ersatz von unbrauchbar gewordenen, fest mit dem Gebäude verbundenen Einrichtungen: Z.B. Küche
  • Massnahmen zum Umweltschutz und zur Einsparung von Energie sind immer abzugsfähig. Hierzu gibt es gesetzliche Sonderregelungen.

Wertvermehrende Investitionen können hingegen nicht von der Steuer abgezogen werden. Grundsatz: Wenn etwas Neues entsteht, das nichts Bestehendes ersetzt, kann es nicht vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden.

  • Veränderungen des Grundrisses
  • Neue Möblierung

Abgrenzung verschiedener Investitionen

Ob Dachsanierung oder Küchenumbau. Jede Investition ins Haus sollte mit Fotos und Plänen dokumentiert werden. Auch die verschiedenen Handwerker-Rechnungen und die getätigten Zahlungen sollten sauber geordnet aufbewahrt werden. Dabei sollte man die werterhaltenden Massnahmen von den wertvermehrenden Massnahmen trennen. Denn bei grösseren Renovierungen beauftragt die örtliche Steuerkommission häufig einen Experten vom Kantonalen Steueramt. Dieser Experte, meist ein Mitarbeiter der Sektion Grundstückschätzung, beurteilt dann, welche Umbaukosten von der Steuer abgezogen werden können.

Wer umbaut, sollte auf das Datum achten. Gerade für die Steuerrechnung ist es relevant, ob man vor oder nach den Umbauarbeiten Eigentümer der Liegenschaft geworden ist. Wer unsicher ist, sollte einen Steuerberater oder andere Experten beiziehen.

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