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Übernahme der Hypothek - Hypotheken-Ratgeber | Hypoguide AG

Immobilie mit Hypothek übernehmen – das gilt es zu beachten

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Endlich, die Wunsch-Immobilie ist gefunden! Nun stellt sich nur noch die Frage nach der passenden Finanzierung. Vielleicht ist aber auch das bereits erledigt – denn wer eine bestehende Liegenschaft kauft, hat nicht selten die Möglichkeit, auch die bestehende Hypothek vom Verkäufer zu übernehmen

Die Gegend ist hübsch, das Haus ein Traum, der Garten ein Paradies! Und die bestehende Hypothek? Warum nur die Liegenschaft übernehmen, wenn auch die bestehende Hypothek genau Ihren Bedürfnissen entspricht? Dass Immobilien-Käufer gleichzeitig mit der Liegenschaft auch die Hypothek übernehmen, ist durchaus möglich. In jedem Fall sollten Sie als Käufer diese Möglichkeit in Betracht ziehen und mit dem Verkäufer das Gespräch suchen.

Sind sich Käufer und Verkäufer einig, spricht nichts dagegen, eine Liegenschaft samt bestehender Hypothek zu übernehmen. Entscheidend sind die Vertragsbedingungen und die Vorteile bzw. Nachteile für beide Seiten.

Vor- und Nachteile für den Käufer

Vorteil

Steigen die Zinsen zum Zeitpunkt des Hauskaufs, stehen die Chancen gut, dass Sie als Käufer bei Übernahme der bestehenden Hypothek zu einer günstigeren Finanzierung kommen als bei Neuabschluss einer Hypothek.

Nachteil

Sie haben keine Wahlmöglichkeit beim Hypothekarmodell. Festhypothek bleibt Festhypothek, Libor-Hypothek bleibt Libor-Hypothek. Erst wenn die bestehende Hypothek ausläuft, lassen ich die Konditionen und das Hypothekar-Modell neu verhandeln.

Vor- und Nachteile für den Käufer

Vorteil

Bei Verkauf der Immobilie vor Auslaufen der Hypothek profitiert der Verkäufer davon, dass er bei Übertragung der Hypothek auf den Käufer keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen muss.

Nachteil

Hat der Verkäufer vor, nach Verkauf seiner bisherigen Liegenschaft eine neue zu erwerben, kann er die bestehende Hypothek nicht mitnehmen, sondern muss eine neue abschliessen. Hat er Pech, steigen die Zinsen genau dann, wenn er seine bisherige Liegenschaft samt Hypothek verkauft hat. Er kann dann nicht mehr von den günstigen Konditionen profitieren und muss eine neue, (viel) teurere Hypothek abschliessen.

Geld gegen Hypothek

Bei Übernahmen von Hypotheken, ist häufig auch dieser Handel anzutreffen: Käufer A übernimmt die teure Fest-Hypothek mit fünfjähriger Restlaufzeit. Im Gegenzug kommt ihm Verkäufer B beim Kaufpreis entgegen. Wichtig: Kommt der Vorschlag zu einem solchen Handel vom Verkäufer, sollten Sie als Käufer genau hinsehen, sich die richtigen Fragen stellen und gut rechnen:

  • Welches Finanzinstitut finanziert die Hypothek und können Sie sich dieses als Finanzpartner vorstellen?
  • Passt die Restlaufzeit zu Ihrem aktuellen Risikoprofil?
  • Ist der Preisnachlass gerecht und deckt er die anfallenden Kosten durch den Zinsnachteil der teuren Hypothek?
  • Wie hoch wäre die Gesamtverschuldung bei einem Neuabschluss?
  • Wie hoch ist der Steuervorteil durch die höheren Schuldzinsen?

Zögern Sie nicht, Ihren Bank- oder Steuerberater zu konsultieren, falls Sie nicht sicher sind, ob sich die Übernahme der Hypothek für Sie lohnt.

Achtung verbriefte Hypothek

Wer eine Hypothek übernimmt, übernimmt auch alle vertraglichen Bedingungen, die bei Abschluss der Hypothek getroffen worden sind. Dazu gehört z.B. die mögliche Verbriefung einer Hypothek. Verbriefung bedeutet, dass Verbindlichkeiten in Wertpapiere umgewandelt und am Geldmarkt gehandelt werden. Im Falle von Hypotheken heisst das, dass Finanzinstitute mittels Verbriefung die Zahlungsansprüche, die sie gegenüber ihren Kunden besitzen, am Geldmarkt handeln können.

Banken und andere Finanzinstitute brauchen das Einverständnis der Kunden, wenn die mögliche Verbriefung der Hypothek Vertragsbestandteil sein soll. Um das zu erreichen, wird eine sogenannte Übertragbarkeitsklausel in den Hypothekarvertrag eingebaut.

Wenn Sie vorhaben eine Hypothek zu übernehmen, prüfen Sie, ob eine Übertragbarkeitsklausel darin enthalten ist. Wird die Hypothek tatsächlich vom Finanzinstitut verbrieft, ändert sich für Sie als Hypothekarnehmer vorerst zwar nichts. Auch der Ansprechpartner bleibt nach wie vor das ursprüngliche Institut. Kommen Sie als Hypothekarnehmer aber in Zahlungsverzug, kann es sein, dass Ihnen ein ungewohnt scharfer Wind seitens des neuen Gläubigers entgegenweht.

Hypothek übernehmen – ja oder nein?

Wie entscheiden Sie sich richtig? Die wichtigsten Punkte zur Entscheidungsfindung nochmals aufgelistet:

  • Was kommt Sie günstiger? Der Abschluss einer neuen Hypothek oder die Übernahme der bestehenden Hypothek? Beachten Sie hierbei auch die steuerlichen Aspekte.
  • Wie sieht die Prognose für die zukünftige Zinsentwicklung aus?
  • Entspricht die bestehende Hypothek Ihrem persönlichen Risikoprofil?
  • Sind die vertraglichen Rahmenbedingen des Hypothekarvertrags für Sie stimmig?
  • Inwiefern profitiert der Verkäufer davon, wenn Sie seine Hypothek übernehmen? Ist der Deal fair?

 Sie sind nicht schlüssig, ob Sie die bestehende Hypothek übernehmen wollen? Hypoguide berät Sie gerne und unterstützt Sie darin, das passende Finanzierungsmodell zu finden.

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