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Hypozinsen: Vergleichen und Optimieren

Hypozinsen: Vergleichen ist Silber, Optimieren ist Gold

Sie haben vor der Ablösung Ihrer Hypothek sämtliche Banken und Versicherungen, ja sogar Pensionskassen miteinander verglichen und das vermeintlich günstigste Angebot angenommen. Mit dem Vergleich haben Sie schon sehr viel richtig gemacht und womöglich mehrere Tausend Franken eingespart. Im folgenden Beitrag erfahren Sie, wie selbst das attraktivste Angebot noch vergoldet werden kann.

Vergabekriterien der Banken und Versicherungen

Vor der Finanzierungszusage prüft jede Bank oder Versicherung Ihre finanzielle Situation und ermittelt den Wert ihrer Immobilie. Abhängig von Belehnung und Tragbarkeit wird Ihnen ein persönlicher Zinssatz offeriert. Dieser setzt sich kurzgefasst aus dem Basiszinssatz, der Marge und einer individuellen Risikoprämie zusammen. Den Basiszinssatz kann man höchstens mit dem Timing der Ablösung und der Wahl des Hypothekarmodelles beeinflussen, während die Marge durch knallhartes Verhandeln oder mit dem simplen Hypothekenvergleich auf ein Minimum reduziert werden kann. Die umfassendsten Optimierungsmöglichkeiten bietet die Risikoprämie, die von Ihrem Rating abhängig ist.

Ratingzusammensetzung

Ihr Rating setzt sich aus der Belehnung und der Tragbarkeit zusammen und bildet die Basis für den Kreditentscheid. Ist das Rating zu tief, erfolgt eine Kreditabsage. Befindet es sich im grünen Bereich, wird die Finanzierung in der Regel bewilligt. Zum Verständnis: Die Belehnung ist das Verhältnis zwischen Schuld und den Anlagekosten der Liegenschaft. Die Tragbarkeit gibt den kalkulatorischen Anteil der jährlichen Liegenschaftsausgaben (Hypozins, Amortisationen und Nebenkosten) am Jahreseinkommen an. Verpfändungen von Vermögenswerten, wie Vorsorgeprodukten haben ebenfalls einen direkten Einfluss auf das Rating. Die Bonität ist von Kunde von Kunde unterschiedlich. Nutzen Sie diesen Unterschied zu Ihren Gunsten aus und verbessern Sie ihren persönlichen Zinssatz.

Möglichkeiten zur Zinsoptimierung

Dazu stehen Ihnen mehrere Möglichkeiten offen: Um die Belehnung zu verbessern, müssen Sie das Verhältnis Hypothek/Liegenschaftswert anpassen. Durch die Erhöhung der Eigenmittel reduziert sich Ihre Hypothek. Zusätzliche Eigenmittel generieren Sie durch das Einspeisen von Kontoguthaben, den Verkauf von Wertschriften und Immobilien oder mit Vorbezügen Ihrer Pensionskassen- oder Sparen 3-Guthaben. Auch ein Liegenschaftswechsel kann folglich den Zinssatz verändern.

Beachten Sie, dass die Verpfändung von Vermögenswerten weder die Höhe der Hypothek noch der Belehnung direkt beeinflussen. Für das Rating und somit Ihren Zinssatz kommt diesen Werten trotzdem eine entscheidende Rolle zu. Als Instrumente stehen Ihnen dabei Sparen 3-Konten, Pensionskassenguthaben, Lebensversicherungspolicen mit Rückkaufswert oder Wertschriften zur Verfügung. Beachten Sie: Der Rückkaufswert Ihrer Versicherungspolice wird grundsätzlich nur zu 90 Prozent angerechnet, während die Wertschriften individuellen Belehnungssätzen unterliegen. Diese richten sich nach dem Risiko des Anlageproduktes und variieren zwischen 0 und 90 Prozent.

Die Tragbarkeit ist nebst dem jährlichen Einkommen von der Hypothekarsumme und dem Liegenschaftswert abhängig. Von Lohnerhöhungen und anrechenbaren Bonuszahlungen können Sie dank einer Bonitätsverbesserung also doppelt profitieren. Zusätzliches Einkommen resultiert auch durch den Einsatz eines weiteren Kreditnehmers. Ob Sie alleine oder zusammen mit Ihrem Ehepartner den Kredit zu tragen haben, macht für das Kreditrating einen enormen Unterschied.

Eine weitere Alternative zur Risikominimierung bietet der Einsatz eines Bürgen. Dieser verpflichtet sich, im Falle von Zahlungs- und Kreditausständen für Sie einzuspringen. Als Bürgen kommen vermögende Privatpersonen aus Ihrem Verwandten- und Bekanntenkreis sowie juristische Personen in Frage.

Tops und Flops für Ihre Bonität

Langfristig wirken sich auch Amortisationen – sowohl direkte als auch indirekte – positiv auf Ihr persönliches Rating aus. Durch die regelmässige Kreditrückzahlung erhöhen sich Ihre Eigenmittel gegenüber einer abnehmenden Hypothek. Auch laufende Renovationen beeinflussen Ihr Rating durch die Wertsteigerung/erhaltung der Liegenschaft nachhaltig. Negativ wirken sich Leasingverträge und Kleinkredite aus. In beiden Fällen muss man monatlich festgelegte Raten bezahlen, was das anrechenbare Einkommen schmälert. In Acht nehmen sollten Sie sich auch vor Einträgen im Betreibungsauszug. Für Banken und Versicherung sind bereits die kleinsten Hinweise auf eine schlechte Zahlungsmoral Warnsignale, die zu einer Kreditabsage führen können. Wichtig: Tasten Sie Ihre Pensionskasse nur an, um Ihr Rating zugunsten einer Kreditzusage aufzubessern. Eine minimale Zinsaufbesserung würde durch den steuerlichen Mehraufwand eines Vorbezuges zunichte gemacht.

Transfer von Vermögenswerten

Während Sie beim Abschluss einer Online-Hypothek bereits von Sonderkonditionen profitieren, sind diese auf dem klassischen Weg hart zu erkämpfen. Dabei ist eine gute Ausgangslage und viel Verhandlungsgeschick gefordert. Als Trumpf im Zinspoker steht Ihnen der Transfer von Vermögenswerten zur Verfügung. Gewisse Banken erklären sich bereit, Ihnen einen günstigeren Zinssatz zu offerieren, wenn Sie im Gegenzug Ihr Depot samt Inhalt transferieren. Bei Versicherungen sind beim Mitabschluss einer Lebensversicherung oder dem Transfer von Vorsorgeguthaben Sonderkonditionen möglich.

Sicherheit hat Ihren Preis

Mit einem guten Rating erhält man günstiges Fremdkapital. Was auf die Marktwirtschaft zutrifft, bezieht sich auch auf Privatpersonen. Während eine Kantonalbank mit einem AAA-Rating einfach und günstig an Geld kommt, erhält der wohlhabende Arzt Heinz Zimmermann dank seiner guten Bonität ebenfalls einen besseren Zinssatz.

Um garantiert den günstigsten Zinssatz zu erhalten, müssen Sie das beschriebene Rezept zur Zinsoptimierung verfolgen. Planen Sie jedoch weitsichtig und lassen sich nicht nur vom Zinssatz steuern. Investieren Sie nur so viele Eigenmittel, wie Sie vermögen können. Nutzen Sie unsere Plattform für den Vergleich, damit Sie garantiert den passenden Finanzierungspartner finden. In Kürze wird Ihnen nebst unserem Hypothekenrechner auch ein Zinsoptimierer zur Verfügung stehen, damit Sie selbst die günstigsten Offerten manuell verbessern können.

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