Für Ihre Hypothek
Service Line 0800 151 151

Hypotheken über Pensionskassen

Hypotheken über Pensionskassen – Schnäppchen oder Schnapsidee?

Bewertungen:
{{ averageRatingPrintible() }}

In der Schweiz werden neun von zehn Häuser über Banken finanziert. 10 Prozent vom Kuchen beanspruchen die Versicherungen und Pensionskassen als Nebendarsteller. Wie können die Pensionskassen als Randgruppen die bewährten Banken im Zinspoker unterbieten? Welche Vor- und Nachteile müssen Sie bei einer Finanzierung über diesen alternativen Finanzpartner beachten?

Aktuelles Zinsumfeld

Seit dem Jahr 2014 befindet sich die Schweiz in einer historisch denkwürdigen Zinssituation: Auf Einlagen bei der Nationalbank werden Negativzinsen verrechnet. Für Banken hat dies zur Folge, dass sie Spareinlagen ihrer Kunden bei der SNB verzinsen müssen. Aufgrund drohender Spargeldabflüsse wird besonders im Privatkundensegment auf eine Weiterverrechnung des Zinsaufwandes an den Kunden verzichtet. Dieser Zinsverlust erhöht folglich den Margendruck der Banken bei der Vergabe von Hypotheken. Pensionskassen, die ihrerseits keine Spareinlagen bei der SNB deponieren müssen, sehen sich mit diesem Problem nicht konfrontiert.

Beispiel:
Eine Regionalbank hat Kundengelder in der Höhe von 1 Milliarde Franken für -0.5 Prozent bei der Schweizerischen Nationalbank parkiert. Dadurch entstehen ihr jährliche Kosten über 5 Millionen Franken, die sie mit dem Aktivgeschäft (Hypothekenvergabe) refinanzieren muss. Dazu erhöht sie die Marge im Zinsgeschäft um 0.2% und büsst dadurch gegenüber den Pensionskassen an Attraktivität ein.

Anlagenotstand am Kapitalmarkt

Pensionskassen gehen die Anlagemöglichkeiten aus. Vor der Finanzkrise konnten sie mit Aktien und Obligationen eine solide Rendite erwirtschaften, ohne unvernünftige Risiken eingehen zu müssen. Mit dem Börsencrash im Jahr 2008 und dem darauffolgenden Einbruch der Zinssätze hat sich die Situation grundlegend verändert. Die Aktienkurse haben sich aufgrund der expansiven Geldpolitik der Notenbanken während den letzten Jahren grösstenteils erholt. Die künftige Entwicklung wird von den Pensionskassenmanagern aufgrund des aktuellen Wirtschaftsumfelds allerdings eher konservativ eingeschätzt, weshalb auf eine Übergewichtung verzichtet wird. Auch die Obligationen haben Ihre einstige Attraktivität eingebüsst. Warfen sicher eingestufte Anleihen vor wenigen Jahren je nach Laufzeit zwischen 2% und 5% Zins ab, hat sich dieser Rahmen inzwischen in den negativen Bereich verschoben. Nebst den ausstehenden Zinseinnahmen bergen Obligationen im aktuellen Zinsumfeld die Gefahr eines Kursverlustes. Steigen die Zinsen um 1 Prozent an, reduziert sich der Marktwert bestehender Obligationen bereits drastisch.

Beispiel:
Die Aargauische Pensionskasse investiert 10 Millionen Franken in Roche-Anleihen, die bei einer Restlaufzeit von fünf Jahren 1.5 Prozent Zins (vom Nennwert) generieren. Der Kurs der Anleihe beträgt beim Kaufzeitpunkt 110%, weil das hiesige Zinsniveau im negativen Bereich ist. Im Folgejahr erhöhen sich die durchschnittlichen Zinsen in der Schweiz auf 1.5%, wodurch die Roche-Anleihe weniger attraktiv ist. Der Kurs sinkt auf 100%. Weil mit dem Verkauf nun ein Verlust von knapp einer Million Franken erzielt würde, lässt man die Obligation auslaufen. Nach 5 Jahren wird die Obligation zum Nennwert (100%) ausbezahlt; die Pensionskasse erhält noch CHF 9‘090‘909.- Einen Teil dieses Kursverlustes hat sie mit den jährlichen Zinseinnahmen kompensiert. Unter dem Strich resultiert dennoch eine deutlich negative Rendite.

Hypotheken als Alternative

Wenn Obligationen und Aktien als Zugpferde ausfallen, wird es schwer, längerfristig eine positive Rendite zu erwirtschaften. Das Bankkonto ist aufgrund der Negativzinsen ebenfalls keine Option. Ebenso die Rohstoffe, deren jüngste Preisentwicklung eher zur Vorsicht als zur Investition verleitet. Einzig mit Immobilien lässt sich im aktuellen Marktumfeld durch Ertragsüberschüsse aus Mieteinnahmen und gewinnbringenden Grundstückverkäufen zuverlässig Geld verdienen. Den Pensionskassen stehen zwei Möglichkeiten offen, um von dieser Entwicklung zu profitieren. Bei Variante 1, der Realisierung von eigenen Immobilienprojekten, trägt man das Risiko von Mietausfällen und fallenden Immobilienpreisen selbst. Bei Variante 2, der Finanzierung von Immobilien in Form von Hypotheken, überträgt man diese Risiken an den Käufer und kassiert dennoch einen jährlichen Zinssatz. Einziger Nachteil: Um diese Dienstleistung anzubieten, muss das Vorsorgeinstitut diverse strukturelle Herausforderungen bewältigen. Zusätzliches Personal und ergänzende Softwarelösungen sind unumgänglich. Auch die Marketingkosten für das Akquirieren der Kredite ist nicht zu unterschätzen.

Win-Win Situation mit der PK-Hypothek

Für die Pensionskasse bietet die Hypothekarvergabe eine gute Möglichkeit zur Erweiterung des Anlageportfolios. Im Gegensatz zu den Obligationen lässt sich eine deutlich bessere Rendite erwirtschaften. Und gegenüber den Aktienpaketen bilden grundpfandgesicherte Kredite ein geringeres Verlustrisiko. Für Sie als Immobilienkäufer bildet die Finanzierung über Pensionskassen ebenfalls eine gute Alternative. Im aktuellen Zinsumfeld profitieren Sie vom erwähnten Wettbewerbsvorteil gegenüber den Banken.

Günstigere Hypothek = Bessere Hypothek?

Reduzieren Sie Ihre Finanzierungsofferten auf den Zinssatz, spricht momentan wenig gegen eine Finanzierung über eine Pensionskasse. Eine klassische Hypothek bei der Bank könnte sich trotzdem lohnen. Hypotheken sind das Kerngeschäft vieler Banken, dementsprechend erfahren und gut ausgebildet sind deren Berater. Auch für die Abwicklung verfügen die Banken oftmals über professionellere Strukturen und können dadurch eine schnelle und reibungslose Verarbeitung garantieren. Entscheidend sind auch die Vergabekriterien. Während sich die Vorsorgeeinrichtungen aufgrund Ihrer Reglemente auf die Finanzierung einwandfreier Geschäfte beschränken müssen, verfügen viele Banken über einen grösseren Handlungsspielraum. Auch für Zusatzdienstleistungen, wie die indirekte Amortisation via Sparen 3 Konto, können Sie bei den meisten Banken aus dem Vollen schöpfen.

Bank oder Pensionskasse?

Ob Sie Ihre Immobilie über eine Bank oder eine Pensionskasse finanzieren lassen, sie profitieren bei jedem Finanzpartner von unterschiedlichen Vorteilen. Während Sie bei der Bank eine umfassende Beratung erwarten können, ermöglicht Ihnen die Pensionskasse meistens günstigere Hypozinsen. Damit Sie die richtige Wahl treffen, müssen Sie aber beide Möglichkeiten in Betracht ziehen. Dank dem Hypothekenrechner von Hypoguide erhalten Sie eine transparente Übersicht unterschiedlichster Hypothekarofferten, unabhängig von der Art der Finanzpartner.

Wie gefällt Ihnen dieser Beitrag?

Ihre Bewertung: {{ userRating }} / 5

Zurück