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Hypothek ohne Eigenmittel - Hypotheken-Ratgeber | Hypoguide AG

Hypotheken ohne Eigenmittel – Ammenmärchen oder Realität?

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Die Schweizerische Nationalbank mahnt bei der Gewährung von Hypotheken zu mehr Vorsicht und erwägt, die Richtlinien für die Kreditvergabe zu verschärfen. Ganz anders sieht die Sachlage in Deutschland aus: Im Grossen Kanton ist es wieder möglich, Wohneigentum ohne Eigenmittel finanzieren zu lassen. Droht uns ein Jahrzehnt nach Ausbruch der Finanzkrise bereits ein Déjà-vu?

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Sicher: Die Hypothekenvergabe in der Schweiz

Wer eine Immobilie erwerben will, muss 20% des Kaufpreises als Eigenmittel einbringen, während der Rest durch eine Hypothek gedeckt werden kann – sofern der Hypothekenrechner einen positiven Bescheid in Sachen Tragbarkeit ergibt, notabene. Dabei muss mindestens die Hälfte der Eigenmittel aus angespartem Kapital bestehen, die andere kann bei Bedarf der 2. Säule entnommen werden. Diese Regelung soll dazu beitragen, eine Überhitzung des Immobilienmarkts zu verhindern. Aufgrund der aktuellen Situation wird in der Schweiz sogar darüber nachgedacht, bei diesen Richtlinien noch strenger zu werden. In Deutschland hingegen ist ein Hauskauf ohne Eigenmittel bereits wieder möglich. Es scheint, als würden die Fehler der Vergangenheit mehr und mehr in Vergessenheit geraten.

Riskant: Die Hypothek mit 100% Belehnung

Hypothekenanbieter kämpfen um Erträge: Immer mehr Regulierungen und Konkurrenzdruck lassen die Gewinnmargen von Banken und Versicherungen schrumpfen. Aus diesem Grund gehen einige von ihnen wieder erhöhte Risiken ein und vergeben Kredite, die eigentlich nicht den Richtlinien entsprechen. Die Rechnung ist denkbar einfach: Mehr gewährte Hypotheken erzielen mehr Gewinn aus Hypothekarzinsen. Ausserdem kann bei risikobehafteten Krediten noch ein Risikozuschlag verlangt werden, der die Rendite nochmals steigert. Die einzige Bedingung ist, dass das Einkommen und damit die Tragbarkeit stimmt. Aus seinem Portemonnaie muss der Kreditnehmer nebst den Hypothekarzinsen nur noch die Nebenkosten sowie Steuern oder die Ausgaben für den Notar bezahlen.

Hochriskant: die Hypothek zu 110%

Bei einer 110%-Finanzierung muss der Hypothekennehmer über keinerlei Ersparnisse verfügen, der Kredit sämtliche Kosten abdeckt, die im Zusammenhang mit dem Liegenschaftserwerb stehen. Somit braucht man nicht einmal für die anfallenden Steuern oder Notarkosten das nötige Kleingeld. Allgemein wird von dieser Finanzierungsform dringend abgeraten: Zum einen schiessen die Risikozuschläge schnell in die Höhe, was die Hypothekarzinsen empfindlich verteuert. Auch die Amortisationen fallen deutlich mehr ins Gewicht, da die Rückzahlung der 2. Hypothek auch in diesem Fall innert 15 Jahren erfolgt sein muss. Eine Tilgung von 15% der Hypothek (von der Maximalsumme von 80% auf 65%) ist sehr viel einfacher zu stemmen als 45% (von der Maximalsumme von 110% auf 65%) im gleichen Zeitraum. Denn daraus ergeben sich monatliche Kosten, die es in sich haben: Wer bei diesen finanziellen Verpflichtungen den Job verliert oder arbeitsunfähig wird und keine Ersparnisse hat, um einen Engpass zu überbrücken, muss sein Traumhaus schneller wieder verkaufen, als ihm lieb ist. Und das kann je nach Finanzierungsform richtig ins Geld gehen.

Der hohe Penalty kann zum Tiefschlag werden

Aufgrund der anhaltend tiefen Zinsen sind die Festhypotheken zurzeit das beliebteste Finanzierungsmodell. Sie erlauben es, langfristig eine zuverlässige Budgetierung der monatlichen Kosten aufzustellen. Das hat allerdings auch eine dunkle Seite: Damit rechnen auch die Kreditgeber mit zuverlässig eintreffenden Erträgen in Form von Hypothekenzinsen, die stets in gleicher Höhe entrichtet werden. Dazu ist der Kreditnehmer für den vereinbarten Zeitraum vertraglich verpflichtet. Steigt er nun aus diesem Vertrag aus, begeht er einen Vertragsbruch, der die Bank berechtigt, dafür eine Entschädigung zu verlangen: Die Vorfälligkeitsentschädigung muss bezahlt werden. Und wer aufgrund Jobverlust, Scheidung oder Arbeitsunfähigkeit den Gürtel eh schon enger schnallen muss, wird von dieser besonders hart getroffen. Erst recht, wenn die Hypothekarsumme, anhand der dieser «Penalty» berechnet wird, 100% des Verkehrswertes entspricht.

Vorstufe der NINJA-Kredite?

Im Vorfeld der Finanzkrise wurden in den USA sogenannte NINJA-Kredite vergeben. Diese hatten ihre Bezeichnung nicht etwa ihren kämpferischen Namensvettern aus dem alten Japan zu verdanken, sondern standen für die Abkürzung der Worte «No incomeno jobno assets», was übersetzt bedeutet: Kein Einkommen, kein Job, keine Eigenmittel. Die 100%-Hypothek aus Deutschland geht zwar nicht ganz so weit, kann aber aufgrund ihres hohen Risikopotenzials bei einer steigenden Arbeitslosenquote sehr gefährlich werden. Wir raten Ihnen von der Aufnahme einer Hypothek ohne die Hinterlegung von Eigenkapital ab. Wer sich einen Traum erfüllen will, muss auch bereit sein, etwas dafür zu tun – das beginnt beim Sparen. 

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Sie haben weitere Fragen zu Ihrer Hypothek oder interessieren sich allgemein für den Kauf/Verkauf einer Immobilie? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren: Das Beraterteam von Hypoguide steht Ihnen in sämtlichen Belangen rund um das Thema Liegenschaftsfinanzierung kompetent und unabhängig zur Verfügung.

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