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Hypotheken mit SWAP? - Hypotheken-Ratgeber | Hypoguide AG

Hypotheken mit SWAP – alles, was Sie wissen müssen

Die Festhypothek ist eine bekannte Finanzierungsmethode. Als Alternative bieten manche Banken den Hypothekarnehmern eine Hypothek mit SWAP an. Unter SWAP versteht man im Allgemeinen den Austausch von Zahlungsforderungen oder Verbindlichkeiten zwischen zwei Parteien. Erfahren Sie mehr.

Der SWAP – ein Tauschhandel

SWAP stammt vom englischen Verb to swap ab, zu Deutsch austauschen. Der Austausch beim SWAP orientiert sich an den Marktzinsen. Dabei tauschen zwei Parteien fixe Zinszahlungen gegen variable Zinszahlungen.

Payer SWAP und Receiver SWAP

SWAP ist nicht gleich SWAP. Es gibt z.B. den sog. Payer SWAP oder den Receiver SWAP: Die Geldmarkthypothek (Libor-Hypothek) wird in Kombination mit einem Payer SWAP zu einer Hypothek mit festen Zinsen. Der Payer SWAP-Hypothekarnehmer zahlt der Bank während der der vereinbarten Laufzeit einen festen Zins und erhält dafür den aktuellen Libor-Zins vergütet.

Umgekehrt lässt sich eine Festhypothek kombiniert mit einem Receiver SWAP in eine variable Libor-Hypothek umwandeln. Der Hypothekarnehmer mit Receiver SWAP zahlt den aktuellen Libor-Zins und erhält von der Bank dafür den Zinssatz für eine Festhypothek. Von diesem Zinssatz zieht die Bank noch eine Marge ab.

So funktioniert eine Hypothek mit Payer SWAP

Herr König nimmt 2013 eine Libor-Hypothek auf, für die er 0.97% Zinsen bezahlt. Diese 0.97% Zinsen setzen sich wie folgt zusammen: 0.07 % Libor-Zins zuzüglich 0.9 % Marge von der Bank. Zusammen mit der Libor-Hypothek schliesst Herr König einen Payer SWAP mit einer Laufzeit von 10 Jahren ab. Für diesen bezahlt König für die nächsten 10 Jahre jährlich 0.88 % und bekommt von der Bank dafür den aktuellen Libor-Zins. Königs Libor-Hypothek entspricht somit einer 10-jährigen Festhypothek, die 1.78 % kostet (0.88 % plus die Marge der Libor-Hypothek von 0.9%).

Achtung Negativ-Zinsen

Eine Libor-Hypothek mit Payer SWAP wird dann kritisch, wenn der Libor-Zinssatz negativ ist. Negativzinsen waren im Interbankenmarkt bisher selten. Mitte 2015 hat die Schweizerische Nationalbank (SNB) die Leitzinsen dann auf minus 0.75% gesenkt. Der springende Punkt bei den Libor-Hypotheken: Die meisten Geldmarkthypotheken enthalten eine Vertragsklausel, nach der der massgebende Libor 0 % beträgt, solange der Libor negativ ist. Diese Klausel hat bei Geldmarkthypotheken mit Payer SWAP für den Hypothekarnehmer negative finanzielle Folgen. Herr König muss der SWAP-Gegenpartei nicht nur den vereinbarten festen Zins bezahlen, sondern muss zusätzlich den Minus-Libor-Zins vergüten. Königs Gutschrift entfällt und die Kosten für seine Hypothek steigen um 0.75 % von 1.78 % auf 2.53 %.

Lohnen sich Hypotheken mit SWAP noch?

Die Zinsen für Festhypotheken mit langen Laufzeiten sind in den letzten Jahren deutlich gesunken. Gleichzeitig haben sich die SWAP-Hypotheken seit Einführung der Negativ-Zinsen durch die SNB deutlich verteuert. Die Verteuerung kommt daher, dass die Banken die Libor-Hypotheken auf der Basis von mindestens 0 % (zuzüglich Bankmarge) verzinsen und der SWAP-Nehmer der Bank aber den negativen Libor-Zins vergüten muss.

SWAP-Hypothek vorzeitig auflösen?

Wer eine Hypothek mit SWAP besitzt, fragt sich nun zurecht, ob er diese vorzeitig auflösen soll. Laut den Prognosen des SWAP-Marktes ist bis 2019 mit negativen Libor-Zinsen zu rechnen (Stand Oktober 2015). Teilt man diese Prognose, sollte man den SWAP auflösen. Wer aber davon ausgeht, dass die Libor-Zinsen bereits früher wieder auf 0% steigen, sollte den SWAP behalten. Bei einer vorzeitigen Auflösung des SWAPs muss geprüft werden, welche finanziellen Konsequenzen dies zur Folg hätte.

SWAP-Hypotheken – von der Spar-Hypothek zur Kostenfalle?

Bei einem SWAP ist man mit der Gegenpartei finanziell verbunden. Geht es dem SWAP-Partner gut, ist das erfreulich. Gerät die Gegenpartei in Zahlungsnot oder wird gar zahlungsunfähig, wird die Zinsabsicherung wertlos. Besonders teuer für den Hypothekarnehmer mit SWAP wird es, wenn die Gegenpartei während einer Hochzinsphase nicht mehr zahlen kann. Die erst günstige SWAP-Finanzierung kann sich von einem Tag auf den anderen in eine sehr teure Hypothek verwandeln – 6% und mehr sind durchaus möglich.

Vorsicht Laufzeit

Eine Libor-Hypothek wird in der Regel mit einer Laufzeit von 3 bis 5 Jahren abgeschlossen. Schliesst der Hypothekarnehmer einen SWAP für 10 Jahre ab, besteht das Risiko, dass die Bank nach Ablauf der Libor-Hypothek eine deutlich höhere Marge verlangt oder die Libor-Hypothek nicht verlängert.

Für risikobewusste Profis

Nur wer versteht wie Hypotheken mit SWAP funktionieren und sich der möglichen Risiken bewusst ist, sollte einen SWAP abschliessen. Bei den aktuellen Negativ-Zinsen macht ein SWAP wenig Sinn.

Gerne beraten wir Sie bei der Wahl des passenden Hypotheken-Modells. Kontaktieren Sie uns und testen Sie noch heute unseren kostenlosen Hypothekenrechner.

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