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Hypothek in Tranchen: Falle oder Chance? - Hypotheken-Ratgeber | Hypoguide AG

Hypothek in Tranchen: Falle oder Chance?

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Vor Abschluss einer Hypothek steht man vor der Qual der Wahl: Diverse Hypothekarmodelle mit verschiedenen Laufzeiten bei unterschiedlichen Banken oder Versicherungen. Hinzu kommt die Möglichkeit, die Hypothek in mehrere Tranchen aufzuteilen. Sinnvoll oder nicht? Erfahren Sie jetzt mehr über mögliche Chancen und Risiken von Tranchen.

Die unterschiedlichen Hypothekarmodelle

Grundsätzlich unterscheidet man drei Hypothekarmodelle. Der Klassiker ist die Festhypothek, bei der Sie den Zinssatz für eine Laufzeit zwischen 2 und 15 Jahren fixieren. Während dieses Zeitraums sind Sie an die Bank gebunden und verpflichtet, regelmässige Zins- und Amortisationszahlungen zu leisten. Als Alternative bietet sich eine Geldmarkthypothek an. Deren Zinssatz richtet sich nach dem LIBOR Zinssatz (London Interbank Offered Rate), einem Referenzzinssatz, der regelmässig an das aktuelle Zinsniveau angepasst wird. Auch die Geldmarkthypothek richtet sich nach einer festgelegten Rahmenlaufzeit, die in der Regel zwischen drei und fünf Jahren liegt. Während dieser Laufzeit steht Ihnen bei den meisten Banken jederzeit der Wechsel in eine Festhypothek offen. Die dritte Variante, die variable Hypothek, hat seit der Finanzkrise deutlich an Attraktivität verloren. Auch sie passt sich regelmässig an das Zinsniveau an, bewegt sich jedoch seit Jahren auf dem vergleichsweise hohen Level von ca. 2.5 Prozent. Von Vorteil ist ihre Flexibilität: Es gibt keine Mindestbeträge und die Kündigungsfrist liegt zwischen drei und sechs Monaten.

Kombinationsmöglichkeiten

All diese Modelle können Sie miteinander kombinieren. Ob Festhypothek mit Geldmarkthypothek oder zwei unterschiedliche Festhypotheken – die Kombinationsmöglichkeiten sind vielfältig. Beachten Sie: Die Mindestbeträge für Fest- und Geldmarkthypotheken variieren je nach Finanzpartner zwischen CHF 100'000.- und CHF 300'000.-.

Berücksichtigen Sie bei der Wahl und Kombination der entsprechenden Modelle auch Ihre Rückzahlungspläne. Ohne vorherige Vereinbarung können Sie eine 10-jährige Festhypothek während der Laufzeit nicht amortisieren. Entscheidend sind auch die Kündigungsbestimmungen. Während sich Festhypotheken nur gegen Bezahlung einer teuren Vorfälligkeitsprämie auflösen lassen, können Geldmarkthypotheken beim Verkauf der Liegenschaft je nach Bank kostenlos gekündet werden.

Vorteile mehrerer Hypo-Tranchen

Wenn Sie unterschiedliche Laufzeiten miteinander kombinieren, verteilen Sie das Risiko eines Zinsanstiegs auf die jeweiligen Tranchen. Wenn eine Hypothek zu einem ungünstigen Zeitpunkt ausläuft, können Sie gelassen damit umgehen, weil nur ein Bruchteil Ihrer Hypothekarsumme davon betroffen ist. Durch das Splitting der Schuld pendelt sich Ihr Zinssatz normalerweise auf einem durchschnittlichen Niveau ein. Mit mehreren Tranchen kombinieren Sie die Vorteile der einzelnen Modelle miteinander. Mit der Geldmarkthypothek partizipieren Sie am aktuellen Zinsniveau und verfügen dank der 10-jährigen Festhypothek trotzdem über eine langfristige Absicherung.

Nachteile des Tranchen-Modells

Indem Sie Ihre Hypothek in unterschiedliche Laufzeiten splitten, binden Sie sich an die finanzierende Bank. Läuft eine Tranche viel früher ab, ist eine Ablösung sehr umständlich. Ein Schuldbriefsplitting ist zwar möglich, jedoch mit notariellen Kosten verbunden. Bestehen zwischen den Laufzeiten lediglich 2-3 Jahre Unterschied, können Sie bei einzelnen Banken und Versicherungen bereits eine Tranche ablösen und sich für die Ablösung der zweiten Fälligkeit im Voraus verpflichten. Je nach Timing bezahlt man rückblickend für eine Aufteilung in mehrere Tranchen mehr als bei der Fixierung der gesamten Summe. Beachten Sie: Bei Ablauf jeder Tranche wird eine Bearbeitungsgebühr für die Verlängerung erhoben, die ca. CHF 250.- beträgt. Wenn Sie also drei oder mehr Tranchen wählen, erhöht sich Ihr Hypothekaraufwand dadurch merklich.

Die Bank hat natürlich ein grosses Interesse an einer möglichst starken Kundenbindung, weshalb Ihnen oft zu einer Aufteilung geraten wird. Lassen Sie sich davon nicht beirren und entscheiden Sie sich für die Variante, die für Sie am besten passt.

Schuldbrief als Ausweg?

Genau wie Ihre Hypothek können Sie auch den Schuldbrief in mehrere Abschnitte aufteilen. Bei einer nachträglichen Aufteilung ist dies allerdings mit einem Termin beim Notar und Kosten im vierstelligen Bereich verbunden. Die Schuldbriefe können Sie unterschiedlich priorisieren. Man unterscheidet sie nach Rängen. Der Schuldbrief im ersten Rang geniesst bei einer Zwangsveräusserung oberste Priorität, gefolgt vom zweiten Rang und so weiter. Beachten Sie, dass sich gewisse Banken und Versicherungen von Finanzierungen distanzieren, die nicht im ersten Rang gesichert sind. Deshalb empfiehlt sich das Schuldbriefsplitting nur im Falle einer konkreten Offerte mit hohem Einsparungspotential.

Richtige Wahl – Dank Hypoguide

Bei all den Möglichkeiten, die Ihnen offenstehen, gibt es kein Richtig oder Falsch. Der Entscheid für eine oder mehrere Tranchen ist individuell und von Ihren Bedürfnissen abhängig. Damit Sie die richtige Finanzierung finden, steht Ihnen unser Hypothekenrechner zur Verfügung. Dank Hypoguide finden Sie sich im Hypotheken-Dschungel zurecht und treffen garantiert die für Sie beste Wahl.

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