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Wohnungspreise - Hypotheken-Ratgeber | Hypoguide AG

Günstige Hypothekarzinsen führen zu teuren Wohnungen und hohen Hypotheken

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Der Trend für Wohnungspreise kannte im vergangenen Jahrzehnt nur eine Richtung: steil nach oben. Wie Studien zeigen, haben sich die Preise für Wohneigentum in einigen Regionen seit 2007 fast verdoppelt. Besonders beliebt bei Schweizer Eigenheimbesitzern ist offenkundig die Nähe zu Wasser.

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Preisexplosion in Zürich 

Wem der Zürichsee gefällt und mit einem festen Wohnsitz an seinen Ufern liebäugelt, hätte das lieber vor einigen Jahren in Angriff genommen: Es ist die Region, die den grössten Preisanstieg bei den Eigentumswohnungen verzeichnete. Dies zeigt eine Studie, die die Preisentwicklungen in der Schweiz seit 2007 untersucht hat. Ihr zufolge sind Wohnungen im Grossraum Zürich 97% teurer als noch vor elf Jahren. Auch der Bezirk Horgen (ebenfalls Kanton Zürich), der Kanton Nidwalden und die Stadt Neuchâtel erlebten eine regelrechte Preisexplosion von über 80% im besagten Zeitraum. Günstiger wurden die Wohnungen nur an einem Ort: in Goms im Kanton Wallis (-2%). Den zweitkleinsten Anstieg der Preise verzeichnete Hinterrhein im Kanton Graubünden mit 9%; Sierre (ebenfalls Kanton Wallis) auf dem drittletzten Platz ist mit 10% bereits im zweistelligen Bereich. 

Höhere Hypotheken als logische Konsequenz 

Die nach wie vor tiefen Hypothekarzinsen locken trotz der gestiegenen Preise nach wie vor viele Erwerbsinteressenten für Wohneigentum an. Bei einer Verdoppelung der Kaufpreise ist aber klar, dass damit fast unweigerlich auch die Hypothek wächst. Und hier treten zweierlei Probleme zu Tage: Zum einen könnten sich viele, die gerne eine Liegenschaft erwerben würden, die aktuellen Hypothekarzinsen leisten – mit Betonung auf «aktuellen». Denn die Kreditgeber setzen im Hypothekenrechner nicht die aktuellen Zinsen ein, um die Tragbarkeit zu ermitteln, sondern einen sogenannten «kalkulatorischen Zinssatz», der nach wie vor bei 4,5 oder 5% steht. Dies aus dem Grund, dass davon ausgegangen werden muss, dass die Zinsen irgendwann einmal wieder steigen und das Haus auch danach für den Käufer finanziell tragbar sein soll (hier hilft auch eine langjährige Festhypothek nur erstinstanzlich, da auch sie irgendwann ausläuft und erneuert werden muss). Der zweite Hund liegt bei den Eigenmitteln begraben: Die Vorschriften besagen, dass 20% des Kaufpreises aus der eigenen Tasche bezahlt werden müssen. Kostete eine Immobilie vor zehn Jahren noch 500'000 Franken, so musste der Käufer 100'000 Franken für den Erwerb einschiessen; verdoppelt sich nun aber der Kaufpreis auf eine Million, so sind es plötzlich 200'000 Franken, die ein Kaufinteressant auf dem Konto schlummern haben muss (inklusive der Bereitschaft, diese dafür einzusetzen). So kann es schnell passieren, dass die Einkommensseite vom Hypothekenrechner grünes Licht bekommt, da der Käufer genug verdienen würde, um sich auch die kalkulatorischen Zinsen leisten zu können – und ihm der Traum von den eigenen vier Wänden trotzdem verwehrt bleibt, da er nicht ausreichend Eigenmittel zur Verfügung hat. 

Das Niederstwertprinzip kann dem Immobilienkauf den Todesstoss versetzen 

Bei steigenden Liegenschaftspreisen eine Hypothek für den Erwerb zu erhalten ist demnach immer schwieriger. Noch dicker kommts aber dann, wenn der Verkaufspreis nicht dem Wert entspricht, den der Kreditgeber für die Liegenschaft ermittelt hat: Dann kommt das sogenannte Niederstwertprinzip zum Tragen. Dieses besagt, dass für die Berechnung der maximalen Hypothekarsumme stets der Wert herangezogen werden muss, der am niedrigsten ist. Im obigen Beispiel stieg der Kaufpreis von 500'000 auf eine Million Franken. Kommt die Bank bei der Berechnung des sogenannten Verkehrswerts der Liegenschaft (=nicht wie viel sie kostet, sondern wie viel sie tatsächlich wert ist) auf nur 900'000 Franken. Das Problem ist, dass die Bank auch in diesem Fall nur eine maximale Hypothek von 80% gewähren darf: 80% von 900'000 sind 720'000 Franken, die die Bank maximal als Hypothek geben kann, weil der niedrige Wert für die Belehnung relevant ist. Den Verkäufer der Liegenschaft interessiert das freilich wenig – er besteht auf seinem Kaufpreis von einer Million Franken. Mit einer Hypothek von 720'000 sind Eigenmittel von 280'000 Franken gefordert, statt der ursprünglichen 200'000 Franken. 

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Quelle: ETH Zürich/Comparis 

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