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Finanzierungsunterlagen - Hypotheken-Ratgeber | Hypoguide AG

Finanzierungsunterlagen – was gehört in mein Dossier?

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Sie haben Ihr Traumhaus gefunden und möchten es am liebsten noch heute kaufen, um gleich darin einziehen zu können. Auch die groben Vorkalkulationen im Hypothekenrechner ergeben ein positives Feedback und Sie sind bereit für den Gang zur Bank oder Versicherung, um eine Hypothek für die Finanzierung Ihrer erwählten Liegenschaft zu beantragen.

Alle Banken und Versicherungen sind bei der Vergabe von Hypotheken gesetzlich dazu verpflichtet, das jeweilige Kreditgeschäft spezifisch und umfassend zu prüfen. Diese gesetzlichen Grundlagen (Schweizerisches Zivilgesetzbuch ZGB, Schweizerisches Obligationenrecht OR, Bundesgesetz über Banken und Sparkassen, das BankenG etc.) dienen unter anderem dazu, Sie als Kreditnehmer vor einer Überschuldung zu schützen. Sollten Sie also bei einem Hypothekarantrag von einer Bank eine negative Rückmeldung erhalten, erfolgt dies nicht aus fehlendem Interesse an Ihnen als Kunde. Die Bank muss sich bei der Kreditvergabe lediglich an die gesetzlichen Rahmenbedingungen halten.

In diesem Artikel zeigen wir Ihnen auf, wie Sie Ihr Antragsdossier am besten zusammenstellen, um schnellstmöglich eine Zusage für Ihr Hypothekarbegehren zu erhalten. Denn je schneller Sie dem Verkäufer Ihre Zusage mitteilen können, desto kleiner ist die Wahrscheinlichkeit, dass Ihnen noch jemand zuvorkommt und Ihnen das Traumhaus vor der Nase wegschnappt.

Was gehört in mein Hypothekardossier?

Grundsätzlich sollte Ihr Dossier zwei Aspekte dokumentieren: Die Liegenschaft und Sie selbst. Konkret bedeutet das, dass die Bank einerseits den Wert der Immobilie für sich schätzen muss, da darauf basierend die Tragbarkeits- und Belehnungsberechnungen erfolgen. Um diesen Wert bestmöglich ermitteln zu können, benötigt sie eine umfassende Dokumentation des Objekts. Dazu gehören

  • Kaufvertrag: Er enthält alle relevanten Details zum Kauf der Liegenschaft: Der Kaufpreis und die Zahlungsmodalitäten, die kaufende und verkaufende Vertragspartei, eindeutige Angaben zum Kaufobjekt, Termine und Fristen etc. Sollten Sie zu diesem Zeitpunkt erst einen Kaufvertragsentwurf besitzen, reicht dies für die Kreditprüfung der Bank.
  • Grundrisspläne und kubische Berechnungen: Sie geben Auskunft über die Grösse der Liegenschaft, Anzahl Zimmer, Nasszellen, Balkon etc.
  • Fotos der Liegenschaft: Genügend aussagekräftige Fotos der Liegenschaft (von innen und aussen) erleichtern der Bank die Einschätzung des aktuellen Gebäudezustands erheblich.
  • Grundbuchauszug: Das Grundbuch ist ein öffentliches Register über Grundstücke innerhalb eines spezifischen Gebiets. Es enthält die Grundstückbeschriebe sowie die an diesen Grundstücken bestehenden dinglichen Rechte (Eigentum, Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte usw.). Sie können den gewünschten Auszug meist online auf der Website des entsprechenden Kantons anfordern. Obwohl das Grundbuch ein öffentliches Register ist, müssen Sie je nach dem einen Interessennachweis (zum Beispiel den Kaufvertragsentwurf) dafür einreichen, um die Bestellung zu legitimieren.
  • Gebäudeversicherungsausweis: Die Gebäudeversicherung versichert eine Liegenschaft gegen Elementarschäden wie zum Beispiel Feuer und ist deswegen für Immobilienbesitzer obligatorisch. Wichtig: Der Versicherungswert bezieht sich lediglich auf das Haus und nicht auf das Grundstück. Die Auszüge können bei der kantonalen Gebäudeversicherung bestellt werden.
  • Renovationsaufstellung: Reichen Sie eine Liste mit den getätigten Renovationen ein. Besonders Investitionen aus dem vergangen Jahrzehnt haben eine grosse Auswirkung auf den Liegenschaftswert und können über Zu- oder Absage entscheiden.

Es gilt festzuhalten, dass es bezüglich der Unterlagen je nach Liegenschaftstyp diverse Unterschiede gibt. Für ein Stockwerkeigentum werden ergänzend Informationen über die Stockwerkeigentümerschaft benötigt. Für Objekte auf Baurechtgrundstücken sind die Details über die Bestimmungen des Baurechts (Zins, Dauer etc.) unablässig. Deshalb gilt der Grundsatz: Lieber zu viel Unterlagen ins Dossier legen als zu wenig. Für die Bank können auch unwichtig erscheinende Sachverhalte eine grosse Bedeutung haben.

Bonitätsprüfung

Neben der Einschätzung der Liegenschaft führt die Bank natürlich auch eine auf Sie zugeschnittene Bonitätsüberprüfung durch. Sie überprüft, ob die Zinsbelastung und allfällige Amortisationen Ihrem finanziellen Rahmen entsprechen (= ob diese für Sie «tragbar» sind). Denn neben der gesetzlichen Verpflichtung, diese Berechnungen durchzuführen, ist es genauso wenig im Interesse der Bank wie in Ihrem eigenen, dass der Immobilienerwerb für Sie zu einer zu hohen finanziellen Bürde wird und in einer Überschuldung endet. Aus diesem Grund braucht die Bank detaillierte Angaben zu ihrer Lebenssituation: Sind Sie angestellt oder selbständig erwerbend? Sind Sie verheiratet? Bezahlen Sie Alimente? All diese Fragen werden bei der Kalkulation berücksichtigt. Dazu sind folgende Dokumente notwendig:

  • Die letzte Steuererklärung: Sie bietet einen umfassenden Überblick über Ihre Finanzen und dient als Eigenmittelnachweis.
  • Aktueller Lohnausweis: Dieser wird Ihnen vom Arbeitgeber zur Verfügung gestellt und belegt Ihre Einkommenssituation. Um die Aussagekraft zu erhöhen, müssen auch die letzten drei Salärabrechnungen beigelegt werden.
  • Eigenmittelzusammenstellung: Bei einem Neuerwerb einer Liegenschaft muss genau ersichtlich sein, wie sich die Eigenmittel der Käuferschaft zusammensetzen und ob weitere Vermögenswerte verpfändet werden. Bei einer Ablösung der Hypothek entfällt der Bedarf nach diesen Informationen, weil die Eigenmittel bereits investiert sind.
  • Aktueller Betreibungsauszug: Etwaige Betreibungen fliessen in die Bonität und das Kreditranking mit ein, weswegen ein aktueller Auszug der Bank ausgehändigt werden muss. Erhältlich ist er beim Betreibungsamt Ihres Wohnorts (oft auch schon auf der Website der Ortschaft bestellbar). Kritische Einträge haben oftmals eine direkte Absage der Bank zur Folge.
  • Pensionskassenausweis: Sollten Sie einen Teil Ihrer Eigenmittel aus der Pensionskasse beziehen, dient dieser als entsprechender Nachweis.
  • Falls vorhanden: Lebensversicherungspolicen, die als zusätzliche Sicherheit hinterlegt werden können.
  • Gültiger amtlicher Ausweis: Dient zur Identifikation bei Aufnahme einer neuen Kundenbeziehung. (ID, Pass, Ausländerausweis, Führerschein im Kreditkartenformat)

Je umfassender, desto effizienter

Die Entscheidung, eine Immobilie zu erwerben und dafür eine Hypothek aufzunehmen, ist keine alltägliche und hat langfristige Auswirkungen auf Sie und Ihr weiteres Leben. Haben Sie sich aber dazu entschlossen und einen Finanzierungsantrag eingereicht, benötigt die Bank meist einige Tage, um diesen zu prüfen und Ihnen einen Bescheid zu geben. Diese Warterei ist für Sie natürlich denkbar nervenaufreibend. Sie können sich aber selbst einen Gefallen tun, indem Sie das Dossier sauber und vollständig einreichen und so der Bank die zeitraubende Einholung weiterer Dokumente und Abklärungen ersparen. Nur so ist es ihr möglich, Ihr Gesuch effizient zu bearbeiten und Ihnen schnellstmöglich einen definitiven Bescheid zu geben.

Erfahren Sie mehr!

Sie haben weitere Fragen zu Ihrem Finanzierungsgesuch oder interessieren sich allgemein für den Kauf- oder Verkauf einer Immobilie? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren: Das Beraterteam von Hypoguide steht Ihnen in sämtlichen Belangen rund um das Thema Liegenschaftsfinanzierung kompetent und unabhängig zur Verfügung.

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