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Vorfälligkeit Hypothek - Hypotheken-Ratgeber | Hypoguide AG

Die Vorfälligkeitsentschädigung: Der teure Ausstieg aus der günstigen Hypothek

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Wer sich zurzeit den Traum vom Eigenheim verwirklichen möchte und dafür eine Hypothek benötigt, erhält praktisch von allen Banken unisono die gleiche Empfehlung: Die Liegenschaftsfinanzierung mittels Festhypothek.

Die Vorteile dieses Finanzierungsmodells liegen auf der Hand: Im Gegensatz zur Variablen Hypothek und der Libor-Hypothek werden die Höhe der Hypothekensumme, die Laufzeit sowie der Hypothekenzinssatz vertraglich fixiert und erlauben somit eine maximale Budgetierungssicherheit für die kommenden Jahre. Ein Immobilienkäufer, der für den Erwerb seiner Liegenschaft eine Festhypothek in Höhe von 750'000.00 CHF auf 10 Jahre zu 1% Hypothekarzins abschliesst, kann sich darauf verlassen, im nächsten Jahrzehnt nicht mehr als 7'500.00 CHF Hypozins an seinen Hypothekar entrichten zu müssen – unabhängig davon, wie sich die Kapitalmärkte und das damit verbundene Zinsniveau in dieser Zeit entwickelt. Ist dies mit seinem Budget vereinbar, so muss er keine weiteren Gedanken an die Finanzierung seines Eigenheims mehr verschwenden und kann seine vier Wände sorgenfrei geniessen.

Aber erfahrungsgemäss kommt alles anders, als man denkt.

Murphys’s Law macht auch vor der Festhypothek nicht Halt

Wie der US-amerikanische Ingenieur Edward A. Murphy schon prophezeite: «Was schiefgehen kann, wird auch schiefgehen». Dies tangiert zwar nicht die Festhypothek an sich – sie ist mit den vereinbarten Eckdaten vertraglich fixiert und somit dem Käufer zugesichert. Anders verhält sich die Sachlage aber mit externen Einflüssen, die eine Auswirkung auf die Wohnsituation haben können: Der Arbeitsort ist – ob freiwillig oder nicht – ab nächstem Jahr in einer anderen Stadt und das Pendeln kommt nicht in Frage; unüberbrückbare Differenzen in der Beziehung führen zu einer Trennung und der Aufgabe des gemeinsamen Heims; alters- oder unfallbedingt ist jemand nicht mehr in der Lage, Treppen zu steigen und muss in eine Parterre-Wohnung umziehen. Diese und viele andere Gründe können dazu zwingen, aus einem hypothekarisch finanzierten Haus auszuziehen – und die Festhypothek wird zum Bumerang.

Teurer Vertragsbruch: Der Ausstieg aus einer Festhypothek

Die feste Laufzeit, die dem Hypothekennehmer gleichbleibende Zinsen in einem definierten Zeitraum garantiert, offenbart jetzt die Kehrseite ihrer Medaille: Wer einen Hypothekarvertrag vorzeitig kündigen will, begeht damit einen Vertragsbruch mit der Bank und muss diese dafür entschädigen. Schliesslich sind die fixierten Zinssätze für eine bestimmte Laufzeit nicht nur ein Vorteil des Hypothekennehmers – auch die Bank kann mit gesicherten Zinserträgen besser kalkulieren. Bei Auflösung des Hypothekarvertrags entgehen ihr diese, weswegen sie dafür eine Strafgebühr verlangt: Die Vorfälligkeitsentschädigung. Die Höhe dieser «Penalty-Zahlung» ist in erster Linie abhängig von der Restlaufzeit der Festhypothek und der Hypothekarsumme. Hinzu kommt, dass die Entwicklung der Zinssätze seit dem Vertragsabschluss den Preis entscheidend beeinflussen. Je mehr die Zinsen gesunken sind, desto teurer kommt der Ausstieg. Grund dafür: Wenn jemand beispielsweise vor der Finanzkrise und dem darauffolgenden Einbruch der Hypothekarzinssätze eine 10-jährige Festhypothek abgeschlossen hat, wird sich die Bank die Hypothek ihrerseits noch zu einem hohen Zins für die selbe Laufzeit refinanziert haben.

Immer zuerst Alternativen prüfen

Die Auflösung des Hypothekarvertrags sollte stets nur als Ultima Ratio in Betracht gezogen werden. Beim Verkauf einer Liegenschaft ergibt sich eventuell die Möglichkeit, dass der neue Käufer nicht nur die Immobilie, sondern auch gleich die Finanzierung übernimmt: Die Festhypothek kann auf ihn übertragen werden. Voraussetzung hierfür ist natürlich, dass sowohl der Käufer als auch die Bank damit einverstanden sind. Noch einfacher ist es, wenn gleichzeitig zum Verkauf der alten Liegenschaft eine neue erworben wird, denn hier bietet es sich an, mit der Bank auszuhandeln, die Festhypothek auf die neue Immobilie zu übertragen. In jedem Falle gilt: Fragen kostet nichts – im Gegensatz zum Vertragsausstieg.

Die gute Nachricht ist…

Sollte eine vorzeitige Vertragsauflösung einer Festhypothek unumgänglich sein, gibt es wenigstens eine gute Nachricht: Die Kosten, die dafür anfallen, sind je nach dem steuerlich abzugsfähig. Dies bestätigte das Bundesgericht im Frühjahr 2017 in einem Fall in Neuchâtel: Wird eine Festhypothek aufgelöst und bei der gleichen Bank durch eine andere ersetzt, können die Kosten für die Vorfälligkeitsentschädigung bei der Einkommenssteuer als Schuldzinsen in Abzug gebracht werden.

Aufgepasst bei Libor-Hypotheken

Was für die Festhypothek gilt, findet auch bei Libor-Hypotheken mit fixierten Rahmenverträgen Anwendung. Auch in diesem Falle handelt es sich um einen Rücktritt vom Vertrag. Da Libor-Hypotheken gemäss der gängigen Norm entweder für 3 oder 5 Jahre befristet sind und lediglich die Zinsmarge ohne den Referenzzinssatz fixiert sind, fällt die Vorfälligkeitsprämie in den meisten Fällen tiefer aus.

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Sie wollen mehr über die Eigenschaften einer Festhypothek erfahren oder interessieren sich allgemein für den Kauf/Verkauf einer Immobilie? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren: Das Beraterteam von Hypoguide steht Ihnen in sämtlichen Belangen rund um das Thema Liegenschaftsfinanzierung kompetent und unabhängig zur Verfügung.

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