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Niederstwertprinzip - Hypotheken-Ratgeber | Hypoguide AG

Das Niederstwertprinzip - Vom Traumhaus zum Luftschloss

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Von «etwas kostspielig» bis zu «völlig dekadent»: Überteuerte Produkte sind überall zu finden. So bietet zum Beispiel das Restaurant Honky Tonk in London einen Burger für umgerechnet ca. 1‘600 CHF an – passenderweise auf den Namen «Glamburger» getauft. Wer nun denkt, dass es absurd ist, so viel für einen Burger hinzublättern, muss wissen: Das ist das Spiel von Angebot und Nachfrage. Wo ein Abnehmer ist, gibt es auch einen Preis. Diesem Mechanismus sind beim Hauskauf Grenzen gesetzt, zumindest wenn Sie auf einen Hypothekarkredit angewiesen sind. Grund dafür ist das Niederstwertprinzip.

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Die unproblematische Finanzierung

Der Idealfall beim Hauskauf ist denkbar einfach: Sie finden Ihr Wunschobjekt und reichen den Antrag für eine Hypothek zusammen mit Ihren Finanzierungsunterlagen dem gewünschten Hypothekenanbieter ein. Dieser prüft das Geschäft im Hypothekenrechner und gibt Ihnen bei Erfüllung der Kriterien zur Tragbarkeit und Belehnung seinen Segen – et voilà, schon sind die Verträge unterzeichnet und Sie sind stolzes Mitglied im erlauchten Kreis der Eigenheimbesitzer. Wie gesagt: Im Idealfall.

Neben der Hypothek wird auch die Immobilie geprüft

In Tat und Wahrheit gestaltet sich der Prozess freilich etwas komplizierter: Die Hypothek fungiert in Form eines Grundpfandrechts als Sicherheit für den Kreditgeber. Damit ist er im Falle einer Nichtzahlung der Hypothekarzinsen berechtigt, das Haus mittels Zwangsversteigerung zu veräussern. Da der Erlös dieses Verkaufs auf das Konto des Kreditgebers wandert, ist dieser natürlich daran interessiert, seine durch Hypotheken finanzierten Immobilien möglichst realistisch bei sich in den Büchern zu führen. Aus diesem Grund bewertet er bei einem Hypothekargesuch nicht nur den Hypothekennehmer, sondern auch die Liegenschaft.

Verkaufspreis ≠ Verkehrswert

Der Kreditgeber führt also eine interne Bewertung der Immobilie durch, um deren Wert möglichst realistisch einschätzen zu können. Im eingangs erwähnten Idealfall kommt er dabei (in etwa) auf die Zahl, zu der das Haus zum Verkauf steht. Dann hat der Hypothekenrechner seinen Job schnell erledigt: Entweder die Richtlinien bezüglich Tragbarkeit und Eigenmittel sind eingehalten – oder eben nicht. Was aber, wenn der Kreditgeber einen tieferen Verkehrsverwehrt als den Verkaufspreis ermittelt? In Zeiten von (sich anbahnenden) Immobilienblasen keine Seltenheit. Für diesen Fall schreibt das Gesetz seit 2014 vor, den tieferen Wert für die Berechnung der finanzierbaren Hypothek zu verwenden. Dieses sogenannte «Niederstwertprinzip» kann den Traum vom Eigenheim schnell platzen lassen.

Wenn das Niederstwertprinzip zum Spielverderber wird

Ein Haus steht für 1‘000‘000 CHF zum Verkauf. Laut Vorschriften sind für den Erwerb mindestens 20%, also 200‘000 CHF, an Eigenmittel fällig, die der Käufer aus der eigenen Tasche einbringen muss; 80%, sprich 800‘000, können mittels Hypothek finanziert werden. Nun kann es aber unter Umständen sein, dass ihm diese Summe Eigenmittel trotzdem nicht reicht. Nämlich dann, wenn der Kreditgeber einen tieferen Verkehrswert als die Million Franken Verkaufspreis ermittelt hat. Zur Veranschaulichung gehen wir von einem Wert von 900‘000 CHF aus. In diesem Falle greift das Niederstwertprinzip: Die Berechnung muss auf dem niedrigeren Wert vorgenommen werden, also auf den 900‘000 CHF. Für die Berechnung der Tragbarkeit wirkt sich das zwar positiv aus, da die maximale Hypothek 80% von 900‘000 CHF (also 720‘000 CHF statt 800‘000 CHF) beträgt und die Hypothekarzinsen für diese Summe fällig werden. Er bezahlt demzufolge weniger Zinsen, hat aber auf der anderen Seite ein Problem: Bei den Eigenmitteln liegt der Hase im Pfeffer. Da der Kreditgeber nur eine maximale Hypothek von 720‘000 CHF gewährt, sind es plötzlich 280‘000 CHF, die der Käufer selbst einschiessen muss, also 80‘000 CHF mehr, als er zu Beginn kalkuliert hat. Kann diese Zusatzaufwendung nicht erbracht werden, verwandelt sich das Eigenheim ganz plötzlich in ein Luftschloss.

Erfahren Sie mehr!

Sie haben weitere Fragen zu Ihrer Hypothek oder interessieren sich allgemein für den Kauf/Verkauf einer Immobilie? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren: Das Beraterteam von Hypoguide steht Ihnen in sämtlichen Belangen rund um das Thema Liegenschaftsfinanzierung kompetent und unabhängig zur Verfügung.

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