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Mehrfamilienhaus als Geldanlage - Hypotheken-Ratgeber | Hypoguide AG

Das Mehrfamilienhaus als Geldanlage

358‘500 Millionäre leben in der Schweiz. Diese Zahl hat der Tagesanzeiger in einem Artikel im Juni 2016 veröffentlicht. Viele Millionäre, ein gemeinsames Interesse: Das Vermögen attraktiv anlegen. Mehrfamilienhäuser sind als Anlageobjekte besonders gefragt.

Das Mehrfamilienhaus – nichts für Ungeduldige

Geld kurzzeitig parkieren und mit Gewinn wieder abziehen – nicht bei einem Mehrfamilienhaus als Anlageobjekt. Mehrfamilienhäuser eignen sich nicht als Spekulationsobjekt. Solche Immobilien wieder zu verkaufen benötigt Zeit; der richtige Moment spielt dabei eine entscheidende Rolle und die Kosten dafür sind hoch. Handänderungs- und Grundstückgewinnsteuern sind nur zwei von vielen Kostenstellen. Immobilien kommen deshalb vor allem für langfristig ausgerichtete Anleger in Frage.

Die Wahl der richtigen Anlage-Immobilie

Gleich mehrere Punkte entscheiden, ob eine Immobilie Top oder Flop ist:

  • Lage

Befindet sich die Immobilie in der Nähe zur Stadt oder auf dem Land? Der maximale Mietzins den Mieter zu bezahlen bereit sind, hängt u.a. stark davon ab, wo sich diese befindet.

  • Ausbaustandard und Zustand

Eine moderne Immobilie mit Komfortlüftung, elektrisch betriebenen Lamellenstoren, Lift und Tiefgarage oder ein Altbau mit Ölheizung und WC im Treppenhaus?

Je moderner, desto höher die zu erwartenden Mietzinseinnahmen. Doch Vorsicht, die Nachfrage muss stimmen. In einem abgelegen Ort mit schlechter Verkehrsanbindung gibt es wenig Interessenten für teure Luxusmietwohnungen.

Bei sanierungsbedürftigen Altbauten müssen Anleger ganz genau hinsehen: Steht das Gebäude unter Denkmalschutz? Falls ja, kann das bedeuten, dass eine Renovierung nur beschränkt oder unter strengen Auflagen der Behörde möglich wäre.

Ein Mehrfamilienhaus zu renovieren ist dann sinnvoll, wenn die Kosten für die Sanierung in Form einer anschliessenden Neuvermietung auf die Mieter übertragen werden können. Allerdings ist zu prüfen, inwiefern dies tatsächlich möglich ist. Gerade wenn die Mieterschaft vor wie nach dem Umbau dieselbe bleibt, kann es zu Interessenskonflikten zwischen den Mietern und dem Investor kommen.

  • Wohnungsmix

Lage und Nachfrage bestimmen den idealen Wohnungsmix. Es ist wichtig, bei einem Objekt die Nachfrage genau zu studieren. Gibt es in unmittelbarerer Nähe ähnliche Mehrfamilienhäuser mit vergleichbarem Wohnungsangebot und ähnlichem Preisniveau? Sind die Wohnungen des Vergleichsobjekts gefragt oder gibt es Leerstand?

  • Kaufpreis

Der Kaufpreis hat Einfluss auf die Finanzierung durch die Bank. Banken verlangen deshalb eine Schätzung des Kaufpreises. Es gibt ausgewiesene Schätzungsexperten und Bankschätzer. Wenn möglich sollte eine unabhängige Zweitmeinung eingeholt werden.

  • Bruttorendite

Die Bruttorendite ist ein weiteres Finanzierungskriterium. Nur wenn diese genug hoch, stimmt die Bank einer Finanzierung zu. Die geforderte Mindest-Bruttorendite hängt stark vom Standort und Zustand der Immobilie ab.

Wichtiges zur Finanzierung

Wer sein Geld in einem Mehrfamilienhaus sicher anlegen möchte, muss folgendes wissen:

  1. Gelder aus der Pensionskasse und der Säule 3a dürfen zur Finanzierung eines Anlageobjekts nicht verwendet werden. Ausnahme: Der Investor bewohnt Teile der Immobilie selbst; z.B. die oberste Wohnung eines dreigeschossigen Gebäudes. Eine anteilsmässige Anrechnung von Vorsorgegeldern wäre dann möglich.
  2. Minderst 20% des Kaufpreises müssen als Eigenkapital vorhanden sein.
  3. Die maximale Belehnung von 80% kann tiefer ausfallen, wenn die Immobilie mit Risiken verbunden ist; durch einen überhöhten Kaufpreis etwa oder schlechte Bausubstanz.

Weiter gilt es, ein wichtiges Instrument zu kennen, mit welchem die Bank die Finanzierung zu berechnet:

  • Ertragswert-Methode

Damit der Kaufpreis einer Renditeimmobilie geschätzt werden kann, verwendet man die Ertragswert-Methode. Denn Ziel ist es, mit dem Renditeobjekt einen möglichst grossen Ertrag zu erwirtschaften.

Bei der Ertragswert-Methode dividiert man die jährlichen Nettoeinnahmen der Liegenschaft durch einen angemessenen Kapitalisierungszinssatz. Je tiefer der Kapitalisierungszinssatz, desto höher der Ertrag.

Nettoeinnahmen = Bruttoeinnahmen abzüglich Nebenkosten (Heizung, Strom, Wasser)

Kapitalisierungszinssatz = Summe aller wertbestimmenden Faktoren gemessen am Wert der Liegenschaft:

  • Basiszinssatz (risikoloser Zinssatz)
  • Leerstandrisiko
  • Verwaltungskosten
  • Altersentwertung
  • Unterhalt
  • etc.

Beispiel Ertragswert-Methode

Nettomieteinnahmen Mehrfamilienhaus A = CHF 360‘000.-

Kapitalisierungszinssatz = 6.0%

Bei der Berechnung multipliziert man entweder die Nettoeinnahmen mit 100 oder man dividiert den Kapitalisierungszinssatz durch 100.

Ertragswert MFH A = CHF 360‘000.- / 0.06 = CHF 6‘000‘000.-

Ertragswert ist eine wichtige Grösse, entscheidend bei der Finanzierung ist aber auch die Finanzierungsform: Festhypothek oder eine alternative Finanzierung? Verschiedenen Szenarien müssen vor der Wahl des passenden Finanzierungsmodells durchgespielt werden. Will man möglicherweise früher aus dem Hypothekenvertrag aussteigen? Wie sind die Konditionen für ausserordentliche Rückzahlungen? Fragen wie diese muss man vor Abschluss des Hypothekarvertrags klären, will man später nicht viel Geld verlieren. Genauso wichtig ist es, verschiedene Angebote einzuholen – von Banken und Versicherungen.

Wenig Risiko, viel Aufwand

Im Vergleich zu anderen Kapitalanlagen – wie etwa Aktien – bergen Immobilien wenig Risiko. Dafür nehmen sie aber mehr Zeit in Anspruch. Wer die Verwaltung nicht in fremde Hände geben möchte, muss sich mit Immobilien und dem Mietrecht auskennen und bereit sein, Zeit in seine Liegenschaft zu investieren. Je nach Grösse der Liegenschaft ist mit fünf bis zehn (und mehr) Stunden Aufwand pro Woche zu rechnen.

Eine professionelle Immobilienverwaltung ist die Alternative und kostet etwa 4% bis 5% der jährlichen Nettomietzinseinnahmen.

Mehrfamilienhäuser kommen als Renditeobjekte in Frage, wenn man langfristig ausgerichtet ist, über ausreichend Eigenmittel verfügt und die entsprechende Immobilie sorgfältig aussucht. Für die Finanzierung lohnt sich ein sorgfältiger Vergleich. Hypoguide unterstützt Sie gerne dabei.

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