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Abtretung der Hypothek - Hypotheken-Ratgeber | Hypoguide AG

Alternative zur Vorfälligkeitsprämie: Die Abtretung der Hypothek

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Die Trennung vom Ehepartner, ein Jobverlust oder ganz einfach der Wunsch nach einem Tapetenwechsel können zum Verkauf einer Liegenschaft während der Vertragslaufzeit der Hypothek führen. Ist dies der Fall, stehen dem Verkäufer drei Möglichkeiten offen: Im Normalfall muss er eine Vorfälligkeitsprämie für den Vertragsausstieg bezahlen. Alternativ kann er die bestehende Finanzierung an den Käufer der Liegenschaft übertragen. Im folgenden Artikel fokussieren wir uns auf die letzte Variante, die Weiterreichung und Übernahme der Hypothek.

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Die Verpflichtung einer Hypothek 

Mit dem Abschluss der Hypothek schliessen Sie als Hauskäufer mit der finanzierenden Bank einen Kreditvertrag über eine bestimmte Laufzeit ab. Wenn Sie sich für eine Libor-Hypothek entscheiden, richtet sich die Laufzeit des Kreditvertrages im Normalfall nach dem festgelegten Rahmen von 3 bis 5 Jahren. Während dieser Zeitspanne passt sich die Höhe der Hypothekarzinsen laufend an den LIBOR-Satz in London an. Beim zweiten bedeutenden Hypothekarmodell, der Festhypothek, können Sie als Kreditnehmer die Vertragslaufzeit je nach Bedürfnis zwischen 2 und 10 Jahren wählen. Im Unterschied zur Libor-Hypothek bleibt der Zinssatz während dieser Laufzeit unverändert. Da es sich bei der Hypothek um einen zweiseitigen Vertrag handelt, sind beide Parteien zu dessen Erfüllung verpflichtet: Die Bank muss das versprochene Kapital zur Verfügung stellen, Sie als Hypothekarkunde müssen bis zum Ende der Vertragslaufzeit einen Schuldzins überweisen. 

Perspektive der Bank 

Für die Bank ist es wichtig, dass ein solcher Kreditvertrag nicht ohne weiteres gekündigt werden kann. Sie hat das verliehene Kapital schliesslich beim Vertragsabschluss für die vorgesehene Dauer refinanziert. Ein kleines Beispiel zur Illustration: Eine Raiffeisenbank hat für die Finanzierung einer 10-jährigen Festhypothek über CHF 800'000.- Kassenobligationen herausgegeben. Da die Laufzeit der Kassenobligationen ebenfalls 10 Jahre betrug, musste sie für diese entsprechend mehr Zins bezahlen, als wenn sie kurzfristige Gelder, etwa von Lohnkonten, eingesetzt hätte. Da bei einem unvorhergesehenen Liegenschaftsverkauf die Vorfälligkeitsprämie ein Loch in die Kasse des bestehenden Kunden reisst, hat die Bank ein eigenes Interesse an der Vermeidung dieser Strafzahlung. Die Weiterreichung der Hypothek ermöglicht ihr eine zufriedenstellende Lösung für den eigenen Kunden und die Gewinnung eines attraktiven Neukunden. Mit dem neuen Kunden ergibt sich die Möglichkeit für weitere Zusatzverkäufe und die Chance der langfristigen Bindung an die Bank. Gleichzeitig bedeutet eine Umschreibung der Kreditverträge aber einen hohen administrativen Aufwand, weshalb es keine Selbstverständlichkeit darstellt, die Hypothek ohne weiteres abtreten zu können. 

Hypothekenweitergabe aus Sicht des Verkäufers 

Für den Verkäufer bietet die Weitergabe der Hypothek einen willkommenen Ausweg. Anstelle der teuren Vorfälligkeitsprämie muss er höchstens beim Verkaufspreis der Immobilie ein bisschen entgegenkommen. Dieses Entgegenkommen ist abhängig davon, wie attraktiv die bestehende Hypothek zum Verkaufszeitpunkt für den Käufer erscheint. Ist das Zinsniveau angestiegen, wird es dem Verkäufer nicht schwerfallen, dem neuen Besitzer die vergleichsweise günstigen Konditionen schmackhaft zu machen. Im umgekehrten Fall, bei rückläufigen Zinsen in den Jahren vor dem Verkaufszeitpunkt, sind gute Argumente nötig, um den Käufer von der bestehenden Hypothek zu überzeugen. Häufig fliessen dabei auch steuerliche Überlegungen mit ein.  

Hypothekenübernahme aus dem Blickwinkel des Käufers 

Für den Käufer einer Liegenschaft bedeutet die Übernahme einer Hypothek vom vormaligen Besitzer vor allem eine Einschränkung in der Wahlfreiheit der Hypothek. Normalerweise können Sie den Anbieter (Bank, Versicherung oder Pensionskasse), das Hypothekarmodell (Libor-Hypothek, Festhypothek und Variable Hypothek) und die Laufzeiten frei wählen. Mit der Übernahme haben Sie lediglich die Wahl zwischen «Ja» und «Nein». Wichtig ist, dass Sie gut verhandeln und diese fehlende Flexibilität mit einem günstigeren Kaufpreis ausgleichen können. Beachten Sie im Vorfeld der Verhandlungen auch die steuerlichen Auswirkungen. So kann Ihnen ein tieferer Kaufpreis bei einem späteren Verkauf eine hohe Grundstückgewinnsteuer einbrocken, Im Gegenzug können Ihnen allerdings die höheren Hypothekarzinsen ein geringeres steuerbares Einkommen bescheren.  

Tipps und Tricks 

Damit Sie bei der Übernahme der Hypothek nicht in eine Falle tappen, können Sie sich an die folgenden Punkte halten: 

  • Prüfen Sie Alternativen. 
    Verschaffen Sie sich einen Überblick über den Hypothekarmarkt und das aktuelle Zinsniveau. Nur so gelingt es Ihnen, die zu übernehmende Hypothek richtig einzustufen.
  • Führen Sie einen Hypothekenvergleich durch. 
    Nebst dem generellen Überblick kann Sie eine konkrete Hypothekarofferte einer anderen Bank in eine bessere Verhandlungsposition befördern. 
  • Verhandeln Sie den Wert der Liegenschaft 
    Wie Sie in diesem Artikel erfahren haben, droht dem Verkäufer beim vorzeitigen Verkauf seiner Liegenschaft eine teure Vorfälligkeitsprämie. Wenn Sie seine Hypothek übernehmen, können Sie durchaus eine Reduktion des Kaufpreises fordern. 
  • Steuern aufgepasst 
    Die Übernahme einer Hypothek hat einen Einfluss auf die Einkommens- und Vermögenssteuer und kann langfristig auch bei der Berechnung der Grundstückgewinnsteuer eine Rolle spielen. Denken Sie voraus und berücksichtigen Sie alle steuerlichen Auswirkungen bei Ihren Überlegungen. 
  • Achten Sie auf das Kleingedruckte 
    Nehmen Sie den bestehenden Kreditvertrag gut unter die Lupe. Allenfalls sind Sonderklauseln, spezielle Bedingungen oder Eigentumsabtretungen darin verbrieft, die für Sie nicht in Frage kommen.  

Erfahren Sie mehr! 

Sie wollen mehr über die die Entwicklungen am Hypothekenmarkt erfahren oder interessieren sich allgemein für den Kauf/Verkauf einer Immobilie? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren: Das Beraterteam von Hypoguide steht Ihnen in sämtlichen Belangen rund um das Thema Liegenschaftsfinanzierung kompetent und unabhängig zur Verfügung. 

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