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Wert einer Immobilie - Hypotheken-Ratgeber | Hypoguide AG

Welche Faktoren bestimmen den Wert einer Immobilie?

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Das frisch verheiratete Paar Florian und Franziska hat grosse Zukunftspläne: Nach ausgedehnten Flitterwochen sollen endlich die eigenen vier Wände her, um das Zusammenleben noch intensiver geniessen zu können. Bereits Dutzende Immobilienportale haben die beiden inzwischen durchforstet, können sich aber bei der Angebotsfülle einfach nicht entscheiden. Ist aber auch schwierig, es klingt alles auf seine Art reizvoll: «Direkte Anbindung an Nah- und Fernverkehr» – na klar, die beiden sind viel unterwegs und deswegen auf eine entsprechende Erreichbarkeit angewiesen. «Ideal für Hobby-Handwerker» hat aber auch etwas: Florian schnappt sich in seiner Freizeit gerne mal Säge, Hammer und Nägel, um ein neues Möbelstück anzufertigen, und Franziska träumt schon lange von einem eigenen Gemüsegarten.

Also entschliessen sich die beiden dazu, diese beiden Angebote näher zu betrachten: Der Hypothekenrechner im Internet hat für beide ein positives Resultat geliefert und die Beschreibungen klingen verheissungsvoll.

Wertvoll klingen ≠ Wertvoll sein

Schon bei der Ankunft wird ihnen aber schnell klar, dass «Direkte Anbindung an Nah- und Fernverkehr» als Aussage zwar korrekt ist – aber wer will schon eine Hypothek aufnehmen, um direkt beim Flughafen zu wohnen und sich den Fluglärm anzutun? Und dass bei der zweiten Immobilie tatsächlich Hobby-Handwerkertalent gefordert ist, weil die Treppe vor einiger Zeit in sich zusammenfiel, kam für die beiden dann doch auch etwas überraschend. So merken sie schnell: Den Wert einer Liegenschaft beeinflussen viele Faktoren.

Die Lage: Liegt die Immobilie am sonnigen Südhang, so dass ein gemütlicher Sonntagsbrunch auf der Terrasse möglich ist? Oder ist das Gebiet berüchtigt dafür, immer wieder von Überschwemmungen heimgesucht zu werden? Befindet es sich vielleicht sogar in einer seismisch aktiven Zone? Oder im Nachbardorf thronen zwei Reaktoren eines Atomkraftwerks? Hier fliesst die gesamte Umgebung mit ein. Ob eine Lage letztendlich als gut oder schlecht empfunden wird, ist aber sehr individuell: So schätzen einige zwar den Autobahnanschluss in der Nähe als rasche Möglichkeit zur Fortbewegung, während sie in der Nacht jedoch um den Schlaf gebracht werden.

Der Zustand: Eine Immobilie, die vor 40 Jahren gebaut und seitdem kaum renoviert wurde, ist sanierungsbedürftig. Solche Liegenschaften können zwar teilweise zu einem sehr günstigen Kaufpreis erworben werden, haben aber ihre Tücken: Hier stehen teure Renovationsarbeiten buchstäblich in den Startlöchern. Denn neben eher simplen, rein äusserlichen Massnahmen wie das Streichen der Fassade stehen auch die Erneuerung der sanitären Einrichtungen sowie der Küche an. Oft sind ältere Bauten auch mit einem nicht mehr zeitgemässen Grundriss und Raumaufteilung gebaut worden, so dass Wände eingerissen werden müssen. Es empfiehlt sich deshalb, bei seiner Immobilie in sinnvollen Intervallen in Renovationen zu investieren: So sollte eine Fassade als Faustregel spätestens alle zehn Jahre neu gestrichen, die Modernisierung des Badezimmers und der Küche alle 20 Jahre in Angriff genommen werden. Unabhängig von der Art der Renovationsarbeiten ist es aber in jedem Fall sinnvoll, gleichzeitig noch Investitionen in eine gesteigerte Energieeffizienz zu prüfen. Diese zählt bei Neubauten inzwischen oft zu den Standards und wirken sich bei Nichtvorhandensein negativ auf den Immobilienwert aus.

Ausserdem: Vorsicht bei Denkmalschutz! Wer sich für den Kauf einer Immobilie interessiert, tut gut daran, zu prüfen, ob sie (oder ein Teil davon) unter Denkmalschutz steht. Dieser schränkt geplante Umbauarbeiten je nach dem ein, weswegen hier in jedem Fall zuerst mit einem Spezialisten von der Denkmalschutzbehörde Kontakt aufgenommen werden sollte (diese Beratungen werden aber von der Denkmalpflege kostenlos angeboten).

Die Verkehrsanbindung: Auch wenn das Homeoffice immer weiter auf dem Vormarsch ist: Wir sind eigentlich ständig unterwegs. Sei es auf dem Weg zur Arbeit/Schule, um den Wocheneinkauf zu erledigen oder um Freunde zu besuchen – niemand hat Lust auf stundenlange Hin- und Rückfahrten. Aus diesem Grund ist die Anbindung an den öffentlichen Verkehr und das Strassennetz ein nicht zu unterschätzender Aspekt bei der Prüfung einer Immobilie. Wer also ländliche Abgeschiedenheit sucht, muss damit rechnen, bei der Essenseinladung auf ein weiteres Glas Wein verzichten zu müssen, da sein Wohnort nur noch mit dem Auto erreichbar ist – ein Umstand, der letzten Endes auch nicht nur aus rein egoistischer Warte bedenkt werden sollte: Freunde, die zu sich eingeladen werden, müssen diesen Weg auch jedes Mal antreten.

Umliegende Infrastruktur: In eine ähnliche Richtung geht der Aspekt der umliegenden Infrastruktur: Was gibt es in unmittelbarer Nähe für meinen täglichen Bedarf – oder den Notfall? Eine Einkaufsmöglichkeit für den Bedarf an Lebensmittel sollte hier natürlich nicht fehlen, da diese Güter laufend neu erworben werden müssen. Und wer sich bei der Gartenarbeit mit der Heckenschere verletzt und genäht werden muss, ist ebenfalls froh, wenn in der Nähe ein Notarzt tätig ist. Auch der Blick in die vielleicht etwas fernere Zukunft ist wichtig: Gibt es im Falle einer Familienplanung einen Kindergarten und Schulen? Brauchen wir eine Kindertagesstätte? Stehen ausreichend Möglichkeiten zur Freizeitgestaltung zur Verfügung? Ein Kind wird wenig Freude zeigen, wenn es zwar eine gute Schule besuchen kann, für sein Fussballtraining aber jede Woche stundenlanges Pendeln auf sich nehmen muss.

Angebot und Nachfrage in der Region: Wird nur wenig Wohnraum angeboten, so sind die vorhandenen umso begehrter: Der Wert der Immobilie steigt. Im Umkehrschluss ist es aber natürlich so, dass bei einem Bauboom irgendwann ein Überangebot herrscht, was zu einem Preiszerfall führt. Es lohnt sich deshalb, zu prüfen, ob in letzter Zeit vermehrt in der Gegend gebaut wurde oder ob dies in Planung ist.

Die Steuern: Alle Jahre wieder: Die Steuern sind fällig. Aufgrund des Steuerwettbewerbs in der Schweiz ist es aber so, dass diese in ihrer Höhe je nach Wohnort stark variieren. So ist die Steuerbelastung im Kanton Neuenburg teilweise fast vier Mal so hoch wie im Kanton Schwyz. Da versteht es sich von selbst, dass eine Immobilie in einem steuergünstigen Kanton mehr Begehrlichkeiten weckt und somit im Wert steigt.

Sentimentale Werte: Diese sind mit Vorsicht zu geniessen: Für einen glühenden Patrioten oder einen Geschichtsprofessor ist ein Haus, in dem der Überlieferung nach einmal Wilhelm Tell gewohnt hat, von unschätzbarem Wert, den er dafür auch gerne bezahlt. Will er dieses aber zu einem späteren Zeitpunkt wieder verkaufen, muss er damit rechnen, keinen Käufer zu finden, der seine Leidenschaft teilt. Somit sind Interessenten nicht bereit, den damaligen Wert zu berappen, womit der Verkäufer ein Verlustgeschäft realisiert. Solche sentimentalen Werte sind in der Regel aber selten und spielen deswegen nur eine untergeordnete Rolle.

Erfahren Sie mehr!

Sie haben weitere Fragen zur Wertbestimmung Ihres Hauses oder interessieren sich allgemein für den Kauf/Verkauf einer Immobilie? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren: Das Beraterteam von Hypoguide steht Ihnen in sämtlichen Belangen rund um das Thema Liegenschaftsfinanzierung kompetent und unabhängig zur Verfügung.

 

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