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Baumangel - Was tun? - Teil 2 - Hypotheken-Ratgeber | Hypoguide AG

Teil 2: Baumängel beheben – und was Sie über die SIA 118 wissen müssen

Mit kluger Planung können viele Baumängel verhindert werden. Doch wie weiter, wenn trotz bester Vorbereitung Baumängel entstehen? Hier lesen Sie, was zu tun ist und erfahren, weshalb die SIA 118 dabei eine besonders wichtige Rolle spielt.


Das Bauabnahmeprotokoll

Bevor der Möbelwagen vorfährt, muss die Baute offiziell an die Bauherrschaft übergeben werden. Dies geschieht mit einer Bauabnahme. Der verantwortliche Planer (Architekt, GU oder Bauleiter) und der Bauherr (oder Bauherrenvertreter) begehen gemeinsam das neu erstellte Gebäude. Dabei halten Sie fest, was noch nicht in Ordnung ist. Entdeckte Mängel, z.B. eine Tür, die sich nicht schliessen lässt, werden protokolliert. Es ist wichtig alle Mängel so zu notieren, dass sie klar zugeordnet werden können. Wo nötig können Fotos die Notizen ergänzen. Verlangen Sie als Bauherr direkt nach der Bauabnahme eine Kopie des Protokolls. Darin sollte folgendes stehen:

  • Art des Mangels
  • Verursacher/ Verwantwortlicher des Mangels
  • Termin zur Behebung des Mangels

Sind alle mit dem Ihnhalt des Protokolls einverstanden, muss es von allen Parteien unterschrieben werden. Ist man sich nicht einig, kann es sinnvoll sein, dass ein neutraler Experte das Protokoll prüft.

Ist das Protokoll offiziell genehmigt, stellt sich bald die Frage: Wer bietet die Handwerker auf? Was ist zu tun, wenn ein Unternehmer sich weigert die Mängel zu beheben? Hier Kommt die SIA 118 ins Spiel.

SIA 118 – mehr Rechte für die Bauherrschaft

Die SIA 118, ist die Norm über die "Allgemeinen Bedingungen für Bauarbeiten" des Schweizerischen Ingenieur- und Architektenvereins. Sie definiert die Spielregeln zwischen den verschiedenen Beteiligten während der Bauphase – und danach. Jeder Werkvertrag (Vertrag zwischen Bauherr und Handwerker über die Erbringung einer Leistung (Werk)) kann mit Gültigkeit der SIA 118 abgeschlossen werden. Insbesondere die Garantie und Verjährungsfristen bei Mängeln werden darin genau geregelt und ergänzen das Obligationenrecht (OR). Diese Ergänzung bringt dem Bauherrn nur Vorteile. Für Werkverträge ohne Gültigkeit der SIA 118 gelten nämlich nur die üblichen Bestimmungen. Für Garantie und Verjährungsfristen heisst das konkret:

  • Direkt nach der Bauabnahme beginnt die Garantie- und Rügefrist. Gemäss OR dauert sie 5 Jahre. Aber nur, wenn die Mängel sofort nach ihrer Entdeckung schriftlich gerügt werden.
  • Nach der Bauabnahme wird der verantwortliche Ersteller des Hauses von seiner Haftpflicht für nicht gerügte Mängel befreit: Ausnahme: verdeckte Mängel.
  • Wird ein offensichtlicher Mangel bei der Bauabnahme nicht gerügt, kann man im Nachhinein keine Garantieleistung dafür verlangen.

Mit der SIA 118 fährt die Bauherrschaft deutlich besser:

  • Auch hier dauert die Garantiefrist 5 Jahre. Aber: Für die ersten zwei Jahre gilt eine besondere Regelung: Während dieser sog. Rügefrist können Mängel jederzeit gerügt werden.
  • Mängel, die erst nach der Bauabnahme entdeckt werden, müssen nicht sofort einzeln beanstandet werden. Sie können gesammelt nach Ablauf der Rügefrist, zwei Jahre nach der Bauabnahme, gerügt werden.
  • Bei der SIA 118 ist die Beweislast umgekehrt: Der Bauherr muss nicht beweisen, dass dies oder jenes ein Mangel ist. Sondern: Der Unternehmer muss belegen, dass es kein Mangel ist.

Wer plant die Behebung der Mängel?

Es gibt Fälle, besonders wenn Sie mit einem Generalunternehmer bauen, wo die Garantieleistung an den Bauherren abgetreten wird. Im schlimmsten Fall muss der Bauherr dann jedem einzelnen Handwerker hinterher jagen – oft auch noch erfolglos. Dies sollten Sie als Bauherr unbedingt vermeiden. Deshalb sollte schon vor Baubeginn vertraglich festgehalten sein, dass der verantwortliche Planer für die Behebung der Mängel zuständig ist. Architekten, GU und Bauleiter sind erfahrener im Umgang mit Handwerkern und verhandeln geschickter.

Durchsetzen von Baumängelbehebung

Es gibt nur einen Fall, bei dem sich der Handwerker bei dem sich der Handwerker weigern darf, einen Mangel zu beheben: Bei Missverhältnis zum Nutzen. Es steht z.B. in keinem Verhältnis, wenn wegen eines winzigen Kratzers eine riesige Glasfront ersetzt werden müsste.

Weigert sich der verantwortliche Planer oder der Handwerker die Mängel zu beheben, sollten Sie ihm per eingeschriebenem Brief eine letzte Frist setzen. Nützt auch das nichts, können Sie die Mängel von einem anderen Unternehmer beheben lassen - auf Kosten des säumigen Handwerkers. Ob dieser dann tatsächlich zahlt, ist eine andere Frage. 

Es gibt die Möglichkeit von Anfang an 10% der Bausumme zurückzubezahlen - als Pfand so zu sagen. Die 10% werden dann ausbezahlt, wenn der letzte Mangel behoben worden ist. Wer so etwas in Betracht zieht, sollte dies aber von Anfang an so mit dem GU oder dem Architekten/ Bauleiter vereinbaren und vertraglich festhalten. 

Je klarer die Verträge vor Baubeginn definiert werden, desto weniger wird später bei der Behebung von Mängeln gestritten. Lesen Sie zu diesem Thema auch unseren Text "Baumängel - gut planen, weniger ärger". 


Tipps:

  • Die SIA 118 sollte beim Kauf-, Werk-, und GU-Vertrag unbedingt Bestandteil sein. Fehlt sie, muss der Bauherr darauf hinweisen und sie verlangen. Er verzichtet sonst auf viele rechtliche Vorteile.
  • Nehmen Sie sich genügend Zeit für die Bauabnahme. Für ein Einfamilienhaus sollten Sie mit mind. 3 Stunden rechnen.
  • Machen Sie die Bauabnahme wenn möglich ein bis zwei Wochen vor dem Einzugstermin. Die Handwerker können kleine Mängel dann noch vor dem Einzugstermin beheben.
  • Lesen Sie bei Interesse auch unseren Artikel "Baumängel - gut planen, weniger ärgern".

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