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Eigentumswohnung vermieten - Hypotheken-Ratgeber | Hypoguide AG

Eigentumswohnung vermieten – Leicht verdientes Geld?

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Die neue Eigentumswohnung mit Rheinsicht steht leer – noch. In fünf Jahren, wenn beide pensioniert sind, will das Ehepaar Meier das Haus verkaufen und in die neue Wohnung ziehen. So lange soll die Wohnung leer bleiben. Freunde und Bekannte der beiden schütteln den Kopf: "Vermietet sie doch. Das ist leicht verdientes Geld!" Stimmt das? Und eignen sich Einzelobjekte generell als Kapitalanlage?


Einzelobjekte rentieren nicht

Sparen lohnt sich momentan nicht. Die Banken verzinsen Sparguthaben aktuell mit kaum 1%. Manch einer sucht deshalb nach einer lohnenderen Aufbewahrung für sein Geld. Doch wer glaubt, er könne  mit einer einzelnen Wohnung eine grosse Rendite erzielen, täuscht sich. Die Nettorendite für Einzelobjekte beträgt nur zwischen 1% und 2%. Das ist zwar etwas mehr Geld, als das Sparkonto aktuell abwirft, bedenkt man aber den Aufwand und das Risiko, rechnet sich das nicht. Hinzu kommt, dass die Mietzinseinnahmen auch noch versteuert werden müssen.

Wer sein Geld gewinnbringend in Immobilien anlegen möchte, braucht mehr als eine Eigentumswohnung. Mindestens fünf bis sechs Wohnungen sollten es sein, damit der Aufwand für die Verwaltung und das Risiko minimiert werden können. Nur ein gesundes Verhältnis zwischen Aufwand und Nutzen macht Immobilien als Kapitalanlage attraktiv.

Kleiner Batzen, viel Aufwand

Wie sieht die Situation für das Ehepaar Meier aus? Hier soll die Eigentumswohnung keine langfristige Kapitalanlage sein, sondern sie soll Geld abwerfen, statt einfach leer zu stehen.

Was für die Wohnung als Kapitalanlage gilt, gilt auch hier. Der Gewinn ist meist so klein, dass ihn der Aufwand gleich wieder auffrisst. Es gibt Einzelfälle, wo das nicht so sein muss. Zum Beispiel bei einer Eigentumswohnung an einem touristischen Ort oder nah zur Stadt, wo auch in Zukunft mit weiter steigenden Bodenpreisen gerechnet werden muss.

In der Regel aber macht man mit einer vermieteten Eigentumswohnung nicht das grosse Geld. 

Wenig Geld, viel Zeit und noch mehr Nerven

Die geringen Gewinnerwartungen sind nur ein Grund, weshalb es sich nicht lohnt, die einzelne Eigentumswohnung zu vermieten. Ob Heiz- und Nebenkostenabrechnungen erstellen, Reparaturen und Ausbesserungen organisieren oder die aufwändigere Steuererklärung ausfüllen: Alles Zeitfresser. Hinzu kommt der Mieter. Als Vermieter müssen Sie damit rechnen, dass Herr Burri Sie am Samstagnachmittag anruft, weil das Küchenfenster klemmt oder Nachbars Mauzi  wieder einmal auf seinem Fussabtreter sitzt und alles mit weissen Katzenhaaren bedeckt.

Spielregeln beim Vermieten von Eigentumswohnungen

Nicht zu unterschätzen sind die Spielregeln, die man als Vermieter beachten muss. Gerade wenn Sie eine Eigentumswohnung vermieten möchten. Denn die Bestimmungen der Stockwerkeigentümergemeinschaft müssen eingehalten werden.

Tipps für zukünftige Vermieter: 

  • Passt der Mieter?

In der Stockwerkeigentümerschaft wohnen vor allem Pensionierte? Dann vermieten Sie die Wohnung bitte nicht an den jungen Mann mit der Harley. Das würde nicht gut ausgehen. 

  • Wie viel Mietkaution darf ich verlangen?

Wenn Sie als Vermieter eine Mietkaution verlangen möchten, müssen Sie das im Vertrag festhalten. Gesetzlich erlaubt sind maximal 3 Monatsmieten. 

  • Was muss im Mietvertrag stehen?

Als Laie ist es schwierig, an alles zu denken, was in einem gültigen Mietvertrag stehen muss. Verschiedene Organisationen stellen Musterverträge zur Verfügung:

HEV, Hauseigentümerverband/ www.hev-schweiz.ch

MV, Mietverband/ www.mieterverband.ch

SVIT, Schweizerischer Verband der Immobilienwirtschaft/ www.svit.ch 

  • Wie hoch darf die Miete sein?

Der Mietzins sollte der Orts- und Quartierüblichkeit entsprechen. Im Zweifelsfall kann man den Mietwert von einem Experten schätzen lassen. 

  • Was gehört zu den Nebenkosten?

Der Erneuerungsfond, die Gebäudeversicherung und Liegenschaftssteuer dürfen nicht in Form von Nebenkosten auf den Mieter abgewälzt werden. Diese Kosten müssen im Mietzins inbegriffen sein. Heizung, Warmwasser, Kabel-TV, allgemeine Stromkosten, Kehrrichtgebühren, Hauswartung und Umgebungsarbeiten dürfen in den Nebenkosten verrechnet werden.


Kein Ärger vor dem Eigenbezug

Wenn Sie, wie das Ehepaar Meier, in naher Zukunft gerne selber in der Eigentumswohnung leben möchten, sollten Sie einige Vorkehrungen treffen. Denn Mieter, sind sie auch noch so sorgsam, hinterlassen Abnutzungsspuren. Damit Sie sich vor Ihrem Einzug nicht ärgern, hier ein paar Tipps:

  • In Küche und Nasszellen Bodenbeläge und Abdeckungen wählen, die langlebig, robust und einfach zu reinigen sind.
  • Kostengünstige Bodenbeläge wählen, die vor dem Eigenbezug ersetzt werden können. Zum Beispiel Laminat anstatt Parkett.
  • Stellen Sie sicher, dass in jedem Raum genügend Anschlüsse für Telefon, Strom, Internet und TV vorhanden sind. So besteht nicht die Gefahr, dass der Mieter selber Hand anlegt.

Eine einzelne Wohnung zu vermieten kostet Zeit und meist nicht weniger Nerven. Überlegen Sie es sich vorher genau, ob Sie den Aufwand für das verhältnismässig wenige Geld, das Sie dabei verdienen, wirklich auf sich nehmen wollen.

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