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Immobilienblase und Hypotheken - Hypotheken-Ratgeber | Hypoguide AG

Die Subprime-Krise in den USA: Wie kam es zum Immobilien-Fiasko?

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Rund zehn Jahre sind inzwischen vergangen, seit die Subprime-Krise die USA erschütterte. In Zusammenhang mit der Liegenschaftsfinanzierung und Schlagwörtern wie «Immobilienblase» oder «Bauboom» ist sie aber noch immer in aller Munde. Doch wie konnte es damals soweit kommen? Sie erfahren im nachfolgenden Artikel die wichtigsten Ereignisse und Hintergründe zur Subprime-Krise, für die Sie sich als Eigenheimbesitzer auch interessieren sollten.

Die Krisen vor der Krise

Mitte der 1990er-Jahre herrschte Aufbruchstimmung in der US-amerikanischen Wirtschaft. Neue Technologien, wie das Internet und das Mobiltelefon, begannen sich immer mehr zu etablieren und beflügelten das Wirtschaftswachstum – das Zeitalter der Digitalisierung war auf dem Vormarsch. Daran waren allseits enorm hohe Erwartungen geknüpft, da es Kommunikations- und Arbeitsprozesse über den gesamten Globus hinweg revolutionieren sollte. So schossen die Start up-Unternehmen, die sich in diesem Bereich behaupten wollten, wie Pilze aus dem Boden; von unzähligen Investoren bereitwillig mit finanziellen Mitteln gefüttert, in der Hoffnung, ebenfalls von diesem Boom zu profitieren und so die grosse Rendite einzufahren. Aufgrund dieser gewaltigen Nachfrage steigerte sich der Wert dieser Unternehmen innert kürzester Zeit um ein Vielfaches und uferte schnell in eine drastische Überbewertung dieser Firmen aus – die sogenannte Dotcom-Blase war geboren (Dotcom bezieht sich dabei auf die Internet-Domain-Endung «.com», engl. für «Commercial»).

Im Jahr 2000 kam dann das böse Erwachen: Die Start-ups konnten die hohen Gewinnerwartungen nicht erfüllen und die Aktienkurse begannen zu sinken. Erste Unternehmen mussten bereits Bankrott anmelden, wodurch viele Anleger ihr investiertes Geld (oder zumindest das, was davon übrig war) retten wollten und ihre Anteile in Panikverkäufen zu Schleuderpreisen veräusserten – die Aktienkurse fielen ins Bodenlose, wodurch viele enorme Verluste hinnehmen mussten, kurz: Die Blase war auf schmerzhafte Art und Weise geplatzt.

Als sich die US-Aktienmärkte langsam von diesem Desaster erholten, mussten sie am 11. September 2001 mit den Terroranschlägen auf das World Trade Center gleich den nächsten Nackenschlag hinnehmen. Die US-Notenbank befürchtete, nun endgültig in eine Wirtschaftskrise zu schlittern. Als Gegensteuer senkte sie den Leitzins und pumpte somit Unmengen neues Geld in den Markt. Damit sollten die Unternehmen dazu animiert werden, vermehrt Investitionen zu tätigen und so den Wirtschaftskreislauf wieder in Schwung zu bringen.

Plötzlich war also Geld für jedermann da.

Die Geldschwemme

Die Rechnung vom damaligen Notenbankchef Ben Bernanke ging zunächst auf: Durch die zusätzlichen finanziellen Möglichkeiten stiegen die Investitionen und der damit einhergehende Konsum stark an, die Wirtschaft begann sich zu erholen und florierte schliesslich wieder. Dabei blieb es aber nicht: Aufgrund der erhöhten Geldmenge konnten mehr Kredite gewährt werden, was es vielen Amerikanern ermöglichte, sich Dinge zu leisten, von denen sie früher kaum zu träumen gewagt hätten.

Veranschaulichen wir uns dies anhand von John und Lauren, die uns hier als Beispiele dienen: Die beiden lebten in Kalifornien und waren seit ihrer Kindheit befreundet. Nur hatten sie nach ihrer Schulzeit komplett andere Wege eingeschlagen: John war nach diversen Teilzeit-Jobs inzwischen als Koch in einem Restaurant tätig und wohnte zur Miete in einem 2-Zimmer-Apartment in der Innenstadt von Los Angeles. Lauren hatte währenddessen Medizin studiert und arbeitete danach als Ärztin in einem Krankenhaus, was es ihr seit einigen Jahren erlaubte, in ihrem eigenen Haus am Strand von Malibu zu leben. Selbstverständlich musste Lauren dafür beim Kauf eine Hypothek aufnehmen, konnte aber die Eigenmittel, die die Bank damals noch von ihr verlangte, ohne grössere Probleme aufbringen.

Und auch wenn er sie stets sehr mochte: John war immer etwas eifersüchtig auf den Lebensstil, den sich Lauren aufgrund ihres Berufs leisten konnte. Aber das brauchte er ja von jetzt an nicht mehr zu sein: Seine Bank hatte ihm kürzlich offeriert, ihn beim Kauf eines Hauses mit einem Kredit zu unterstützen. Auf seine Antwort, dass er dafür keine Eigenmittel habe, die er ja einbringen müsse, antwortete die Bank, dass dies kein Problem, sei – im Moment verfüge sie über so viel Geld, dass sie ihm das Haus auch zu 100% finanzieren würden. Und auch die Hypothekarzinsen seien im Moment aufgrund der Geldmenge äusserst günstig. Er müsse sich nur schnell entscheiden, denn es gäbe auch noch andere Interessenten dafür. Da sagte sich John, dass er ja schön doof wäre, wenn er nicht zuschlagen würde, unterzeichnete begeistert die Verträge und wohnte seitdem ebenfalls am Strand.

Als er Lauren davon erzählte, freute sich natürlich für ihn, überlegte sich aber gleichzeitig, ob sie da nicht auch mal anklopfen sollte. Schliesslich träumte sie schon lange von einem Aston Martin. «Kein Problem», sagte die Bank auch ihr, «wir erhöhen einfach Ihre Hypothek, damit Sie sich Ihr Wunschauto gleich kaufen können». Gesagt, getan, und alle Parteien waren glücklich: John lebte in einem teuren Haus, Lauren fuhr einen neuen Sportwagen und die Bank verdiente durch die zusätzlichen Kredite mehr Geld.

Schön und gut – bis das Kartenhaus zusammenbrach.

Was war passiert?

Zum einen ist es so, dass die Banken aufgrund der erhöhten Geldmenge Hypotheken an Kreditnehmer vergaben, die sich diese eigentlich gar nicht leisten konnten. Solche «minderwertigen» Kredite (sogenannten «Subprime Loans», woraus sich auch der spätere Begriff «Subprime-Krise» ableitet) waren aber für die Banken ein lukratives Geschäft: Da die Kreditnehmer keinerlei Sicherheiten vorweisen konnten, schlugen die Banken einen Risikoaufschlag auf den Hypothekarzins auf, was diesen natürlich verteuerte und somit mehr Einnahmen einbrachte. Trotzdem war es nun vermehrt auch «Otto Normalverbrauchern» möglich, sich ein Eigenheim zu kaufen. Dieser sprunghafte Anstieg der Nachfrage liess die Immobilienpreise regelrecht explodieren, was dazu führte, dass sie weit über ihrem tatsächlichen Wert verkauft (und durch die Banken finanziert) wurden. Hiervon wollten auch wieder möglichst viele Investoren profitieren, worauf massenhaft neue Häuser aus dem Boden gestampft wurden – vom Prinzip her die gleiche Problematik von Überangebot und Überbewertung wie bei der eingangs erwähnten Dotcom-Blase, von der sich viele das schnelle Geld erhofften.

Erschwerend kam hinzu, dass neuerdings – wie wir das bei John gesehen haben – vom Käufer keinerlei Eigenmittel mehr für den Hauskauf eingebracht werden mussten (im Vergleich dazu musste in der Schweiz der Käufer stets 20% des Kaufpreises aus der eigenen Tasche berappen). Jemand, der 20% des Kaufpreises aus seinem eigenen Vermögen bezahlt, setzt den Hypothekenrechner sehr viel vorsichtiger ein und überlegt sich einen Kauf gründlicher, als jemand, der keinen Cent für den Hauskauf einsetzen und nur die Hypozinsen bezahlen muss. Die Gefahr, dass ein Käufer bei einer drohenden Zahlungsunfähigkeit schnell wieder aus dem Haus auszieht und es einfach der Bank überlässt, ist hier natürlich um ein Vielfaches grösser – er stoppt einfach die Zinszahlungen und muss dabei keinerlei Verluste hinnehmen.

Damit war der Exzesse aber noch nicht genug: Nicht nur, dass Kreditnehmer für den Hauskauf ihr Sparschwein nicht antasten mussten (sofern denn überhaupt eines vorhanden war), sondern ihre Immobilie zu 100% mit einer Hypothek finanzieren konnten – die Hypothek konnte sogar noch für andere Investitionen wie Laurens Aston Martin aufgestockt und zweckentfremdet werden. Ihre Immobilie war damit sogar zu 130% kreditfinanziert, da ein Wagen nicht als Sicherheit fungieren kann.

«Hypothek? Nicht mein Problem!»

Im Jahr 2006 neigte sich der Bauboom dem Ende zu, das Angebot hatte die Nachfrage überholt. Daraus resultierend stiegen auch die Zinsen wieder an, so dass sich John das Haus am Strand nicht mehr leisten konnte. Er hängte daraufhin kurzerhand seinen Job als Koch an den Nagel und heuerte auf einem Fischkutter in Alaska an. Sein Haus brauchte er dafür ja nicht mehr, schliesslich lebte er von da an auf dem Schiff. Also zog er einfach aus und überliess das Haus der Bank. Funktionierte für ihn einwandfrei, die Bank hatte jetzt aber ein Problem: Es befand sich nun eine Immobilie in ihrem Besitz, die sie damals für John mit 1 Million US Dollar finanziert hatte, tatsächlich aber nur einen Marktwert von 600'000.00 aufwies. Das machte sich für sie nun bei steigenden Zinsen und gesunkener Nachfrage schmerzlich bemerkbar: Die Bank musste das Haus für die 600'000.00 Dollar an einen neuen Interessenten verkaufen und fuhr damit – wie man so schön sagt – 400'000.00 an die Wand.

Noch dicker kam es für die Bank im Fall von Lauren: Sie hatte aufgrund von internen Umstrukturierungen im Krankenhaus ihren Job verloren und konnte sich das Haus am Strand mitsamt Aston Martin ebenfalls nicht mehr leisten. Dieses war aufgrund des Sportwagens sogar mit einer Hypothek in der Höhe von 1,3 Millionen finanziert. Da die Bank das Auto nicht wie das Haus verwerten konnte, das inzwischen ebenfalls nur noch einen Wert von 600'000.00 aufwies, belief sich ihr Verlust bei einem Wiederverkauf hier sogar auf 700'000.00 Dollar.

Eine einzelne Hypothek abschreiben? Kein Problem, aber…

Die USA zählt mehr als 300 Millionen Einwohner. Werden hier über das ganze Land hinweg grosszügige Hypothekardarlehen verteilt, verdienen sich die Kreditgeber mit den Hypothekarzinsen natürlich eine goldene Nase; da lässt sich ein einzelner Kreditausfall durchaus verschmerzen. Bricht aber der gesamte Markt ein, müssen unzählige Abschreibungen vorgenommen werden – plötzlich brennt es in der Finanzbuchhaltung der Kreditgeber lichterloh, und der hausgemachte Flächenbrand fängt unkontrolliert an zu wüten. Das Ende ist bekannt: Etliche Banken gerieten in Schieflage und mussten teilweise von der Regierung finanziell gestützt werden, während andere noch weniger Glück hatten und pleite gingen – und die daraus resultierende Finanzkrise suchte den gesamten Globus heim und ist bis heute spürbar.

Erfahren Sie mehr!

Sie wollen mehr über den Hypothekarmarkt erfahren oder interessieren sich allgemein für den Kauf/Verkauf einer Immobilie? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren: Das Beraterteam von Hypoguide steht Ihnen in sämtlichen Belangen rund um das Thema Liegenschafts kompetent und unabhängig zur Verfügung.

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