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Bauen mit einem Generalunternehmer (GU) - Hypotheken-Ratgeber | Hypoguide AG

Bauen mit einem GU – das muss im Vertrag stehen

Wer eine Eigentumswohnung oder ein Haus schlüsselfertig erwirbt, kauft es in der Regel einem Generalunternehmer (GU) ab. Dieser betreut die Baustelle von A bis Z. Der Bauherr braucht sich um nichts zu kümmern. Doch nicht immer bekommt der Bauherr am Schluss, was er erwartet hat. Lesen Sie hier, was im Vertrag mit dem GU stehen muss, damit Sie als Bauherr die Bauqualität bekommen, die Ihnen zusteht.


So arbeitet ein Generalunternehmer

Hinter dem Kürzel GU steckt das Wort Generalunternehmer. Das Wort ist Programm: Alle Handwerker und Unternehmer, die es zum Bauen braucht, wählt der GU aus: Baumeister, Gipser, Schreiner oder Landschaftsarchitekt – sie alle arbeiten im Auftrag des GU. Sie sind die sog. Subunternehmer.

Der GU kümmert sich um die Offerten, erstellt die Werkverträge, koordiniert und plant die Arbeitseinsätze auf der Baustelle. Ausserdem kauft der GU alle für den Bau nötigen Materialien selber ein. Er ist die einzige Ansprechperson der Bauherrschaft. Auch die Kostenkontrolle liegt beim GU. Denn der GU baut in seinem Namen auf seine Rechnung.

Der Bauherr bezahlt dem GU einen festen Werkpreis für das schlüsselfertige Werk – z.B. eine Eigentumswohnung. Der Preis wird vor Baubeginn festgelegt. Es liegt in der Verantwortung des GU, dass er mit diesem Geldbetrag sämtliche Kosten, die beim Erstellen der Baute anfallen, deckt.

Wichtig: Der GU ist der einzige, der dem Bauherrn gegenüber für die Qualität und Vollständigkeit des Werkes verantwortlich ist. Es ist deshalb unerlässlich, dass der Bauherr den Inhalt des GU-Vertrags genau prüft. Nachlässigkeit kann ihn teuer zu stehen kommen.

Sicherheit geht vor Vertrauen

Als Bauherr bezahlen Sie dem GU Geld für das schlüsselfertige Werk. Dabei vertrauen Sie darauf, dass dieser es rechtmässig einsetzt und die Kosten unter Kontrolle behält. Doch gerade unerfahrene, private Bauherren sichern sich vertraglich zu wenig ab. Diese Punkte sollten unbedingt Bestandteile des Vertrags zwischen Bauherr und GU sein:

  • Das schlüsselfertige Werk definieren:

Das zu erstellende Werk soll möglichst genau beschrieben werden. Ein beliebtes Mittel dazu ist der Baubeschrieb. Im Baubeschrieb wird detailliert festgehalten, welche Materialien wo verwendet werden und welche Qualität erfüllt werden muss,– kurz: Wie das Bauwerk am Schluss aussehen muss. Je detaillierter die Beschreibung des Werkes ist, desto weniger Differenzen ergeben sich zwischen dem, was der GU leistet und dem, was der Bauherr zum vereinbarten Werkpreis erwartet.

  • Folgen von Bestellungsänderungen vereinbaren:

Änderungswünsche der Bauherrschaft während der Bauphase kommen häufig vor. Im GU-Vertrag sollte deshalb geregelt werden, wie man in einem solchen Fall vorgeht. Denn Änderungswünsche verursachen häufig auch Kosten.

  • Termine festlegen:

Der offizielle Termin der Übergabe muss im GU-Vertrag festgehalten sein. Bei grösseren Projekten, wo es kaum möglich ist einen fixen Termin zu eruieren, sollten Zwischentermine definiert werden. Der Bauherr und der GU sollten miteinander vertraglich vereinbaren, was die Folgen sind, wenn Termine nicht eingehalten werden.

  • Vergütung regeln:

Dem GU wäre es am liebsten, der Bauherr würde die gesamten Werkkosten zu Beginn der Bauphase begleichen. Der Bauherr hingegen möchte erst nach der Werkvollendung zahlen. Beide fürchten in gewisser

Weise vom anderen betrogen zu werden und beanspruchen für sich Sicherheit. Für diesen Interessenskonflikt muss im GU-Vertrag eine Lösung gefunden werden. Der GU kann sich z.B. mittels eines unwiderruflichen Zahlungsversprechens einer Bank oder Versicherung Sicherheit verschaffen. Denn diese garantiert die Bezahlung der Werklohnsumme. Für den Bauherrn gibt es die Möglichkeit, Erfüllungs- und Qualitätsgarantien in den Vertrag aufzunehmen, die sicherstellen, dass der GU seine Leistung erbringt. Eine weitere Methode, die beiden dient, ist der Zahlungsplan. Er wird laufend dem Baufortschritt angepasst. Wichtig ist, dass der Zahlungsplan von beiden Seiten angepasst werden darf. Zum Beispiel wenn der Bau schneller oder langsamer voran geht, als ursprünglich geplant.

  • Qualität überprüfen:

Bei grösseren Projekten ist es ratsam, dass ein vom Bauherr beauftragter Fachmann regelmässige die vom GU erbrachte Bauleistung vor Ort kontrolliert. So können Qualitätsmängel lange vor der offiziellen Bauabnahme entdeckt und allenfalls beseitigt werden. Dies muss im GU-Vertag aber so festgehalten sein.

  • Recht auf guten Ruf:

Es wird vertraglich vereinbart, dass der Bauherr das Verhalten des GU gegenüber seinen Subunternehmern prüfen darf. So vermindert er das Risiko einer Rufschädigung. Das ist gerade für öffentliche Bauherren von Bedeutung. Eine Regierung kann es sich z.B. nicht leisten, dass auf ihrer Baustelle Menschen sterben, weil Arbeitsschutzvorschriften nicht eingehalten worden sind. Man spricht hier vom sog. Audit-Recht.

  • Folgen einer Vertragsauflösung:

Das Szenario, dass das Projekt scheitern könnte, muss im Vertrag berücksichtigt werden. Gerade der Bauherr sollte sich damit auseinandersetzten. Denn gemäss Artikel 377 des Obligationenrechts kann der Bauherr zwar jederzeit vom Vertrag zurücktreten, aber nur gegen volle Schadloshaltung des GU. Das bedeutet: Der Bauherr muss dem GU eine Entschädigung für den "entgangenen Gewinn" bezahlen. Diese Regelung tritt immer in Kraft, wenn im GU-Vertrag nichts anderes vereinbart worden ist.

Die hier aufgeführte Liste ist nicht abschliessend. Sie gibt einen Überblick über besonders heikle Bereiche, die bei der Gestaltung des GU-Vertrags keinesfalls vernachlässigt werden dürfen.

Nur einen Vertragspartner zu haben, ist der grösste Vorteil, den der Bauherr hat, wenn er mit einem GU baut. Nachteilig daran ist, dass er keine „Kontrolle“ über das Gesamtbauwerk hat. Der Bauherr muss sich mit vertraglichen Vereinbarungen absichern.

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