Für Ihre Hypothek
Service Line 0800 151 151

Architekt oder Generalunternehmer – wer baut besser? - Hypotheken-Ratgeber | Hypoguide AG

Architekt oder Generalunternehmer – wer baut besser?

Mehrgenerationenhaus, Wohnüberbauung oder Villa – wenn entschieden ist, dass gebaut werden soll, stellt sich noch die Frage nach dem wie: Ist ein Generalunternehmer der richtige Partner oder soll ein Architekt den Bau planen und realisieren? Die zwei Varianten im Vergleich.

Was ist ein Generalunternehmer

Ein Generalunternehmer (GU) erstellt einen Bau schlüsselfertig zum Fixpreis. Für sämtliche Arbeiten und Dienstleistungen rund um das Bauprojekt übernimmt er die volle Verantwortung. Der GU übernimmt die Wahl und Koordination der Handwerker, besorgt das Material und bezahlt sämtliche Rechnungen. Der Auftrag zur Erstellung wird ihm durch einen Werkvertrag, dem Generalunternehmer-Vertrag, erteilt.

Vorteile des GU-Vertrages

Als Bauherr profitieren Sie vom grossen Fachwissen des Generalunternehmers. Er verfügt über ein gutes Netzwerk an zuverlässigen Handwerkern und kennt die besten Quellen für das benötigte Baumaterial. So ist er im Stande, die Kosten für ein Bauvorhaben zu kalkulieren. Entscheidend für eine zuverlässige Kostenberechnung ist dabei seine Erfahrung. Für die zu leistenden Bauarbeiten offeriert er Ihnen einen Fixpreis, den Sie unabhängig von den effektiven Baukosten als Kaufpreis bezahlen müssen. Somit übertragen Sie das Risiko von unvorhergesehenen Ausgaben auf den GU und können dank der festgeschriebenen Entschädigung einfacher budgetieren. Dank dem GU-Vertrag ist ein Bauprojekt auch mit wenig Eigeninitiative und sehr geringem Zeitaufwand realisierbar.

Nachteile eines Generalunternehmers

Auf den ersten Blick erscheint ein GU-Vertrag als sehr sinnvoll und unkompliziert. Wo ist der Haken? Die Baukosten werden vom Generalunternehmer sehr vorsichtig kalkuliert. Zu den voraussichtlichen Kosten für Material und Handwerker addiert er sein eigenes Salär und eine Risikomarge. Als Bauherr erfahren Sie aufgrund mangelnder Transparenz kaum Details über die Höhe der einzelnen Komponenten. Wichtig: Der Generalunternehmer ist daran interessiert, möglichst günstig zu bauen. Wo nur möglich, werden die Ausgaben gesenkt – manchmal leider auch auf Kosten einer einwandfreien Bauqualität. Beachten Sie dazu im Werkvertrag die festgelegten Fristen für allfällige Mängel.

Risiko GU-Konkurs

Muss der Generalunternehmer während Ihrer Bauphase Konkurs anmelden, hinterlässt er Ihnen ein halbfertiges Haus und offene Handwerkerforderungen. Bereits überwiesene Gelder fallen in die Konkursmasse. Auch Sie als Bauherr haften mit dem Grundstück für offene Forderungen aller getätigten Arbeiten an Ihrer Liegenschaft. Kurzum: Sie stehen vor einem Scherbenhaufen. Die Fortführung der Bauarbeiten müssen Sie komplett neu koordinieren und eventuell zusätzliche finanzielle Mittel beschaffen.

Eine Möglichkeit dieses Risiko zu umgehen, bietet der Zahlungsplan. Mit einem Zahlungsplan überweisen Sie dem GU den Kaufpreis in mehreren Tranchen, die jeweils dem Wert der bereits geleisteten Bauarbeiten entsprechen. Wichtig: Halten Sie die Details des Zahlungsplans unbedingt im GU-Vertrag fest.

Variante Architekt

Ist das Bauprojekt definiert, erstellt der Architekt als Budget für das geplante Bauprojekt einen Kostenvoranschlag, den sog. KV. Die nach den Bauarbeiten abgerechnete Bausumme darf maximal 10% über oder unter dem berechneten KV liegen. Anders als beim GU-Vertrag gibt es also keinen Fixpreis. Der Vorteil liegt in der Flexibilität, da sich der KV auf Wunsch des Bauherrn auch anpassen lässt – etwa durch zusätzliche Ausbauwünsche oder – umgekehrt – durch Wegfallen einzelner Komponenten. Ähnlich wie bei einem Zahlungsplan, bezahlen Sie nicht alles auf einmal, sondern entrichten die Kosten für die Handwerker und das Baumaterial entsprechend dem Baufortschritt. Anders als beim GU-Vertrag sind das Architekten-Honorar sowie alle anderen Arbeitsgattungen im KV separat ausgewiesen und verschaffen Ihnen als Bauherr eine transparente Kostenübersicht.

Organisation an Bauleitung delegieren

Während der GU als Allrounder die Organisation und Koordination der Baustelle selbst übernimmt, überträgt der Architekt dies meist einem Bauleiter. In regelmässigen Terminen mit dem Architekten und dem Bauleiter können Sie sich laufend über den Baufortschritt informieren. Natürlich sind auch regelmässige Besuche vor Ort zu empfehlen. Bei sämtlichen wichtigen Entscheiden haben Sie als Bauherr das letzte Wort.

Zeitaufwand als Bauherr

Als Bauherr treffen Sie viele Entscheide und müssen regelmässig Termine wahrnehmen. Ob Auswahl der Bodenplatten, Küchengeräte oder Badezimmerausstattung – Besuche in mehreren Baumärkten und Ausstellungen sind vorprogrammiert. Die regelmässigen Absprachen mit dem Architekten sind auf die Dauer auch ziemlich zeitraubend. Für das Bezahlen der Rechnungen stehen Sie zudem in dauerndem Kontakt mit der finanzierenden Bank. Ein gutes Zeitmanagement ist daher sehr wichtig.

Fazit

Der Entscheid «GU oder Architekt» gehört zu den wichtigsten eines Bauprojektes. Wägen Sie die jeweiligen Vor- und Nachteile gut ab. Ob Ihnen die Entscheidungshoheit wichtiger ist als ein paar Stunden mehr Freizeit, müssen Sie für sich entscheiden. Es lohnt sich eine Zweitmeinung beizuziehen. Als neutrale Ansprechpartner bieten sich Banker, Immobilienmakler oder Verwandte und Bekannte aus dem Immobiliensektor an. Ob Sie sich nun für einen Architekten oder GU entscheiden – holen Sie in jedem Fall mehrere Referenzen ein, bevor Sie sich vertraglich binden.

Unabhängig davon, ob Sie mit einem Architekten oder GU bauen möchten – wir von Hypoguide stehen Ihnen als unabhängiger Berater für Ihre Liegenschaftsfinanzierung zur Verfügung und unterstützen Sie bei der Wahl des besten Hypothekarangebotes.

Zurück