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Unterhalts- und Nebenkosten – was kostet die Liegenschaft nach dem Kauf?

Die regelmässig anfallenden Kosten für eine Liegenschaft nach dem Kauf bestehen aus 2, bei einer 2. Hypothek aus 3, Kostenstellen: Hypothekarzins, Pflichtamortisationen bei einer 2. Hypothek, sowie Unterhalts- und Nebenkosten. Gerade die Unterhalts- und Nebenkosten werden gerne vernachlässigt oder unterschätzt.

Als Faustregel gilt: 1.00% vom Liegenschaftswert soll jährlich für anfallende Unterhalts- und Nebenkosten zurückgelegt werden. Wer ausserdem im richtigen Moment vorausschauend handelt, kann auch noch Geld sparen.

Nebenkosten oder Unterhaltskosten? Das ist der Unterschied:

Mit Nebenkosten sind Kosten für Wasser, Strom, Heizung oder die Hauswartung gemeint. Unterhaltskosten nennt man Aufwendungen für das Instandhalten der Liegenschaft. Darunter fallen einerseits einfache Arbeiten wie Wände streichen oder Bodenbeläge erneuern. Andererseits zählen auch grosse Budgetposten wie die Erneuerung der Küche, der Sanitärinstallationen oder Ausbesserungsarbeiten an der Fassade dazu.

Von den 1.00% des Liegenschaftswerts, die zurückgelegt werden sollten, berechnet man 0.60% für Nebenkosten und durchschnittlich 0.40% für Unterhaltskosten.

Vorsehen statt Nachsehen

Ist eine Liegenschaft schon etwas älter oder in schlechtem Zustand, können die Unterhaltskosten durchaus höher sein. Insbesondere bei dringendem Renovationsbedarf: Zum Beispiel wenn die Liegenschaft schon länger nicht mehr renoviert worden ist und notwendige Arbeiten aufgeschoben worden sind.

Für Eigenheimbesitzer empfiehlt es sich deshalb, jährliche Rücklagen zu bilden. Das finanzielle Polster hilft, wenn Erneuerungs- und Renovationsarbeiten anstehen. Damit vermeiden Eigenheimbesitzer, dass die Hypothek erhöht werden muss. Denn wenn Arbeiten an der Liegenschaft anfallen und sonst keine weiteren Rücklagen vorhanden sind, ist dies oft der einzige Weg, die Renovationskosten zu finanzieren.

Ein guter Tipp für alle Hypothekarnehmer: Neben dem Konto, auf welchem die Zinsen für die Hypothek belasten werden, ein weiteres Konto für die Unterhaltskosten eröffnen. Darauf regelmässig, am besten mit Dauerauftrag, einzahlen. Schliesslich zahlt man die Zinsen und Amortisationen für seine Hypothek auch regelmässig.

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Gut beraten lassen, richtig entscheiden

Bevor man den Kaufvertrag für eine bestehende Liegenschaft unterzeichnet, sollte man von einem Fachmann die in Zukunft anfallenden Unterhaltskosten einschätzen lassen. Oft sieht ein Laie die Mängel oder die längst überfälligen Arbeiten nicht, oder lässt sich von frisch gestrichenen Wänden in die Irre führen. Das Einholen einer Zweitmeinung kann daher Gold wert sein und hat schon manchen potentiellen Käufer vor einer finanziellen Bruchlandung bewahrt.

Renovationsarbeiten als Steueroptimierung

Auch aus steuerlicher Sicht lohnt es sich, Renovations- und Unterhaltsarbeiten zu koordinieren und genau zu planen. Denn Aufwendungen, welche dem Unterhalt der Liegenschaft dienen, können von der Steuer abgezogen werden. Doch Vorsicht: Nicht abzugsfähig sind Ausgaben, welche von der Steuerverwaltung als wertvermehrende Investitionen eingestuft werden. Ersetzt der Hauseigentümer z.B. eine einfache, in die Jahre gekommene Küche durch eine neue, jedoch besonders luxuriöse Küche, kann es sein, dass nur der Neuwert einer einfachen Küche als werterhaltende Investition steuerlich abzugsfähig ist. Die Differenz wird von der Steuerverwaltung als wertvermehrende Investition angesehen und kann steuerlich nicht abgezogen werden.

Unterhalts- und Nebenkosten beim Stockwerkeigentum

Abschliessend ist zu beachten, ob man Eigentümer einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses ist. Der Eigentümer eines Einfamilienhauses kann frei entscheiden, welche Renovationen er ausführt und wann er dies tut. Beim Stockwerkeigentum kann der Eigentümer seine Wohnung zwar auch selber erneuern oder umgestalten, jedoch nur innerhalb seiner Wohnung. Sämtliche Arbeiten, welche die Liegenschaft als Ganzes betreffen, obliegen dem Entscheid der Stockwerkeigentümergemeinschaft. Soll die Heizung, das Treppenhaus oder die Fassade erneuert werden, so muss die Stockwerkeigentümergemeinschaft darüber entscheiden.

Der Eigentümer einer Wohnung kann somit in gewissen Fällen gegen seinen Willen gezwungen werden, sich an diesen Kosten zu beteiligen. Viele Stockwerkeigentümergemeinschaften besitzen daher einen Stockwerkeigentumsfond, auch Erneuerungsfond genannt. In diesen bezahlen alle Eigentümer regelmässig einen definierten Betrag ein: Entweder der Quote entsprechend oder gemäss der Anzahl Wohnungen pro Eigentümer.

Ist kein Fond vorhanden, sollten Eigentümer unbedingt selber vorsehen und eigene Rücklagen bilden. Denn sonst müssen bei anfallenden Kosten die Ersparnisse aufgewendet oder die Hypothek bei der Bank erhöht werden.

Ob eigene Wohnung oder eigenes Haus – für Unterhalts- und Nebenkosten gilt: Wer regelmässig Geld für zu Seite legt, kann künftigen Kosten entspannt entgegen sehen.

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