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Tragbarkeit – Reicht das Einkommen für die Finanzierung aus?

Ob Wohnung, Einfamilienhaus oder Feriendomizil – wer von einer eigenen Immobilie träumt, hat im Vorfeld viel zu beachten. Vor allem aber zu berechnen. Wer eine Liegenschaft zum Eigengebrauch erwerben möchte, kann nur eine Hypothek aufnehmen, wenn die Hausbank die Finanzierung bewilligt. Neben den vorhandenen Eigenmitteln spielt das Einkommen hierfür eine zentrale Rolle.

Grundsätzlich gilt: Nach Erwerb der Liegenschaft dürfen die jährlichen Aufwendungen für diese nicht mehr als 1/3 des Jahreseinkommens ausmachen. Die Aufwendungen setzten sich dabei aus drei verschiedenen Kostenquellen zusammen: langfristig zu entrichtende Zinsen für die Hypothek (kalkulatorische Zinsen), Pflichtamortisationen für eine allfällige 2. Hypothek und Unterhalts- und Nebenkosten für die Liegenschaft.

    Erfahren Sie hier mehr über die einzelnen Kostenstellen:
  • Kalkulatorisch Zinsen

    Die Höhe der kalkulatorischen Zinsen für die Tragbarkeit der Hypothek variiert sehr stark. Je nach Bank ist der Zins tiefer oder höher. Dies wirkt sich direkt auf die Höhe des für die Finanzierung erforderlichen Einkommens aus: Je höher der Zinssatz für die kalkulatorischen Zinsen, desto höher das erforderliche Einkommen.

    Die meisten Banken oder Versicherungen verwenden jedoch einen kalkulatorischen Zinssatz zwischen 4.50 % bis 6.00 %. Manche Finanzinstitute erheben für die 2. Hypothek einen zusätzlichen Zinsaufschlag von 0.50 % bis 1.50 % auf dem entsprechenden Basiszinssatz.

  • Amortisationen

    Finanziert die Bank mehr als 2/3 des Kaufpreises der Liegenschaft, kommt man auf einen Hypothekarbetrag von über 66.00 %. In einem solchen Fall benötigt der Kreditnehmer eine 2. Hypothek. Die 2. Hypothek muss bei allen Finanzinstituten innerhalb von maximal 15 Jahren amortisiert werden. Der Kreditnehmer hat dabei die Wahl zwischen einer direkten oder indirekten Amortisation. Zum Beispiel kann er den Kredit über sein Vorsorgekonto zurück bezahlen.

  • Unterhalts- und Nebenkosten

    Wer eine Liegenschaft betreibt und unterhält, verursacht Kosten. Diese nennt man Unterhalts- und Nebenkosten. Als Faustregel gilt: 1.00 % vom Verkehrswert der Liegenschaft muss jährlich für diese Kostenstelle reserviert werden. Von den 1.00 % sind 0.40% für den Unterhalt und 0.60 % für die Nebenkosten zu budgetieren. Je nach Alter und Zustand einer Immobilie können die Unterhaltskosten jedoch sehr viel höher ausfallen. Ist dies zu erwarten, sollte man den Prozentsatz für die jährlichen Rückstellungen unbedingt erhöhen. Dies garantiert, dass zukünftige Unterhaltskosten gedeckt sind.

Tragbarkeit berechnen

Die Tragbarkeit lässt sich berechnen, in dem man die Kosten der kalkulatorischen Zinsen, der Amortisation und der Unterhalts- und Nebenkosten zusammenzählt und die Summe dann durch das jährliche Haushaltseinkommen teilt. Mit dem Resultat erhält man den prozentualen Wert, mit welchem das Jahreseinkommen belastet wird, damit die Liegenschaftskosten gedeckt sind. Dieser Wert darf nicht über 33.00 % liegen. Andernfalls wird die Finanzierung nicht bewilligt.

Berechnungsbeispiel Tragbarkeit
Verkehrswert Liegenschaft (100.00%) CHF 750‘000
Eigenmittel Kreditnehmer (20.00%) CHF 150‘000
Benötigte Finanzierung (80.00%) CHF 600‘000
Jährliches Einkommen CHF 142‘000

Kalkulatorische Zinsen
1.Hypothek (66.66%) CHF 500‘000 x 5.00 %
CHF 25'000
2.Hypothek (13.34%) CHF 100‘000 x 6.00 %
CHF 6‘000
Total kalkulatorische Zinsen CHF 31‘000

Amortisationen
Rückführung innert 15 Jahren CHF 100‘000 : 15
Jährliche Amortisationen CHF 6‘667

Unterhalts- und Nebenkosten
Verkehrswert CHF 750‘000 x 1.00 %
Unterhalts- und Nebenkosten CHF 7‘500
Jährliche Gesamtkosten für Liegenschaft CHF 45‘167
Tragbarkeit Liegenschaft CHF 45‘167 : CHF 142‘000
31.81 %

Fazit:

Mit 31.81% ist die langfristige Tragbarkeit der Liegenschaft gegeben: Der Kreditnehmer kann auch bei steigenden Zinsen für die damit verbundenen Kosten langfristig aufkommen.

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