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Renditeobjekte

Negativzinsen und aufgeblähte Aktienmärkte – heute ist es schwieriger denn je, Vermögen gewinnbringend anzulegen. Als sichere und trotzdem rentable Variante drängt sich das Renditeobjekt auf. Dank der tiefen Zinsen hält sich der finanzielle Aufwand für eine Hypothek in Grenzen. Auf der Gegenseite verspricht die Wohnungsknappheit hohe Mieteinnahmen.

Mechanismus von Renditeobjekten

Bei der Investition in Mehrfamilienhäuser ist das Ziel, durch die Mieteinnahmen einen möglichst hohen Ertrag zu erwirtschaften. Dieser soll die laufenden Ausgaben für die Hypothek und die Liegenschaft übersteigen. Gleichzeitig spekuliert der Besitzer eines Renditeobjektes auf einen allfälligen Gewinn aus einem späteren Liegenschaftsverkauf.

Die Immobilie als Chance

Im Gegensatz zum Wertpapiersparen erzeugen Sie mit Mieterträgen ein monatliches Einkommen. Dies ist besonders im Rentenalter sehr willkommen. Als Diversifikation eines bestehenden Anlageportfolios eignet sich ein Renditeobjekt sehr gut.

Da es sehr wertbeständig ist, bietet ein Renditeobjekt einen hohen Inflationsschutz. Denn eine Immobilie weist, verglichen mit anderen Anlageobjekten, geringe Schwankungen auf, kann jedoch in gewissen Fällen eine starke Wertsteigerung vollziehen. Zu einer Wertsteigerung können Bevölkerungswachstum, Wohnungsknappheit, Steuerfussanpassungen oder Infrastrukturprojekte beitragen. So besteht die Möglichkeit zuzüglich zu den Mieterträgen einen Kapitalgewinn zu erwirtschaften.

Herausforderungen der Immobilienbewirtschaftung

Leer stehende Wohnungen verringern die Mieteinnahmen erheblich und können die sicher geglaubte Rendite zu Nichte machen. Ausserdem verursacht ein Mehrfamilienhaus auch Kosten: Hypothekarzinsen, regelmässig auszuführende Unterhaltsarbeiten und Nebenkosten müssen bezahlt werden. Übersteigen die Auslagen die Mieteinnahmen, ist die Rendite negativ und man hat einen Verlust zu verbuchen. Erschwerend können unvorhergesehene Renovierungen hinzukommen, für die noch nicht genügend Rückstellungen gebildet wurden.

Je nach Entwicklung eines Standortes und der Konjunktur lässt sich ein Mehrfamilienhaus nur schwierig oder mit grossem Verlust verkaufen. Im Falle eines Wertverlustes der Immobilie verlangt die Bank zusätzliche Eigenmittel, da die Belehnung mit dem aktuellen Ertragswert nicht mehr gegeben ist.

Beispiel:
Der Stadtrat Uster beschliesst eine starke Erhöhung des Steuerfusses. Dadurch büssen automatisch alle Wohnungen und Häuser der Stadt an Attraktivität ein. Als logische Folge sinken die Preise für die Liegenschaften und die Mietzinsen. Der Besitzer eines Mehrfamilienhauses wird doppelt bestraft. Er möchte die Liegenschaft abstossen, da er wegen leer stehender Wohnungen eine negative Rendite erwirtschaftet. Auf dem Markt sind aber keine Käufer mehr zu finden, da der Standort Uster an Beliebtheit verloren hat. Der Besitzer ist gezwungen, die Liegenschaft zu halten, bis ein Kaufangebot eintrifft. Kommt es schliesslich zum Verkauf, befindet er sich in einer schlechten Verhandlungsposition.

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Klumpenrisiko

Voraussetzung für die Investition in Renditeobjekte sind grosse Kapitalreserven, da für den Kauf mindestens CHF 200'000.- investiert werden müssen. Die Gelder sind langfristig an die Immobilie gebunden und nur schwer in Liquidität umzuwandeln. Aufgrund dieser hohen Summe entstehen durch Renditeobjekte Klumpenrisiken im Anlageportfolio.

Eine Alternative zur Risikostreuung sind steuerbegünstigte Immobilienfonds. Mit Anteilsscheinen partizipieren Sie am Immobilienmarkt, ohne auf die Rendite einer einzelnen Liegenschaft angewiesen zu sein.

Verwaltungsaufwand eines Renditeobjektes

Die Verwaltung eines Mehrfamilienhauses ist zeitintensiv. Als Vermieter stehen Sie in stetem Kontakt zu den Mietern und der Bank. Sie haben zu prüfen, ob jeder Mieter rechtzeitig zahlt und müssen Ihrerseits die Hypozinsen fristgerecht an die Bank überweisen. Eine saubere Dokumentation ist notwendig. Einerseits, um der Bank regelmässig Bericht erstatten zu können, andererseits um einen Überblick über die Aufwände und Erträge zu erhalten. Als Eigentümer der Liegenschaft sind Sie verpflichtet für den Unterhalt zu sorgen. Dazu können Sie einen Hauswart anstellen und diesen regelmässig entschädigen. Bei Reparatur- und Renovationsarbeiten müssen Sie mit den Handwerkern Kontakt aufnehmen und Termine vereinbaren. Bei grösseren Anlagen sollten Sie dafür einen Verwalter einsetzen, der Sie unterstützt.

Finanzierung eines Renditeobjektes

Wie bei der Finanzierung von Einfamilienhäusern verlangen die Banken bei Renditeobjekten einen Eigenkapitalanteil von 20 Prozent. Dieser muss aus harten Eigenmitteln bestehen. Der Einsatz von Vorsorgegeldern ist nicht möglich. Die Tragbarkeit richtet sich nicht am Einkommen des Eigentümers, sondern am Mietüberschuss. Als zwingende Voraussetzung gilt, dass eine Liegenschaft auch bei kalkulatorischer Hochrechnung noch selbsttragend sein muss. Im Unterschied zum Einfamilienhaus wird der Wert eines Mehrfamilienhauses mit der Ertragswertmethode ermittelt. Dazu werden die Mieteinnahmen mit einem Kapitalisierungssatz hochgerechnet.

Beispiel MFH in Liestal:
3 Wohnungen generieren je CHF 1’800.- Miete pro Monat.
Der Wert der Liegenschaft beträgt 1.5 Millionen Franken.
Die Höhe der Hypothek ist rund eine Million Franken.

Kalkulatorische Ausgaben für die Liegenschaft pro Jahr:

Hypothekarzins CHF 40'000.- (4% von 1 Mio.)
Amortisation CHF 10'000.- (1% von 1 Mio.)
Nebenkosten CHF 7'500.- (0.5% von 1.5 Mio.)
Total CHF 57'500.-

Die Liegenschaft ist bei Vollvermietung mit einem Mietertrag von CHF 64'800.- selbsttragend. Die effektive Rendite ist bei den aktuellen Zinsen natürlich viel höher als bei der kalkulatorischen Berechnung.

Kapital und Know-how

Renditeobjekte erfordern viel Aufwand und bergen gewisse Risiken. Aber sie bilden eine interessante Investitionsmöglichkeit. Ist Kapital und Know-how vorhanden, lässt sich mit Immobilien viel Geld verdienen.

Haben Sie Interesse daran, ein Renditeobjekt zu erwerben? Wir beraten Sie gerne und unterstützen Sie bei der Wahl der besten Finanzierung.

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