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Das Mehrfamilienhaus als Geldanlage – rechnet sich das?

Sie überlegen sich, wie Sie das Geld auf Ihrem Sparkonto anlegen könnten, finden jedoch aufgrund der tiefen Zinsen keine sichere Anlagemöglichkeit? Wäre da allenfalls der Erwerb eines Mehrfamilienhauses eine Alternative zur klassischen Geldanlage? Dieser Beitrag zeigt Ihnen auf, worauf Sie beim Anlageobjekt Mehrfamilienhaus achten müssen.

Finanzierung

Grundsätzlich gelten für Mehrfamilienhäuser die gleichen Finanzierungsrichtlinien wie für Einfamilienhäuser oder Stockwerkeigentum. 20% Eigenmittel reichen in der Regel aus, damit die Bank die Finanzierung bewilligt. Im Gegensatz zu selbstbewohntem Wohneigentum dürfen jedoch für Mehrfamilienhäuser keine Vorsorgegelder für den Erwerb eingesetzt werden. Auch die jährlichen Amortisationen sind mit 1.5% - 2 % oft höher als beim Eigenheim.

Für Mehrfamilienhäuser wird die Tragbarkeit zudem nicht aufgrund des jährlichen Erwerbeinkommens berechnet, sondern es werden die Mietzinseinnahmen zur Berechnung herangezogen: Hypothekarzinsen, Unterhalts- und Nebenkosten und Amortisationen müssen durch die jährlichen Nettomietzinseinnahmen gedeckt sein.

Wertermittlung

Der Wert eines Mehrfamilienhauses wird anhand der Ertragswertschätzung berechnet. Dazu wird ein Kapitalisierungssatz berechnet, der je nach Art und Zustand der Liegenschaft, zwischen 4.5% und 8.0% beträgt. Hat man diesen ermittelt, teilt man 100 durch den ermittelten Kapitalisierungssatz und multipliziert das Resultat mit den jährlichen Mietzinseinnahmen. Man erhält dadurch den Wert des Mehrfamilienhauses. Faustregel: Je höher der Kapitalisierungssatz, desto tiefer der ermittelte Liegenschaftswert und umgekehrt.

Berechnung des Kapitalisierungssatzes:

Kapitalverzinsung 2.60%
Reparatur- und Unterhaltskosten 0.60%
Verwaltungskosten 0.40%
Betriebskosten 0.30%
Mietzinsrisiko 0.35%
Rückstellungen 1.00%
Kapitalisierungssatz 5.25%

Betragen die jährlichen Nettomietzinseinnahmen z.B. CHF 206‘000, so sieht die Berechnung des Liegenschaftwerts mit der Ertragswertmethode wie folgt aus:
100 : 5.25 = 19.0476

19.0476 x CHF 206‘000 = CHF 3‘923‘805.60

Das entsprechende Mehrfamilienhaus hat laut Berechnung einen Wert von CHF 3‘923‘805.60.

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Kosten

Setzen sich die Kosten für den Unterhalt eines Einfamilienhauses oder einer Wohnung lediglich aus Unterhalts- und Nebenkosten zusammen, fallen beim Mehrfamilienhaus weitere Kosten an. Z.B. für die Verwaltung: Denn möchte der Besitzer die Liegenschaft nicht selber bewirtschaften, beauftragt er einen Immobilientreuhänder. Dieser erledigt für Ihn die Nebenkostenabrechnung, kümmert sich um die Mieter und nimmt die einzelnen Wohnungen bei einem Mieterwechsel ab. Es empfiehlt sich ausserdem, jährlich Rückstellungen für Unvorhergesehenes zu machen, damit die Mittel bereit liegen, wenn sie benötigt werden.

Brutto- und Nettorendite

Man unterscheidet bei Mehrfamilienhäuser zwischen Brutto- und Nettorendite. Die Bruttorendite gibt dabei Auskunft über die Rendite des Bruttomietertrages im Verhältnis zum Liegenschaftswert. Die dabei berechnete Rendite enthält somit keine Abzüge für die Bewirtschaftung, Fremdkapitalzinsen und weitere Kosten, die anfallen können, wenn man eine Liegenschaft vermietet.

Bei der Nettorendite hingegen werden sämtliche Kosten und Aufwände vom Bruttomietertrag abgezogen, bevor diese zum Anlagewert oder zum investierten Eigenkapital in Beziehung gesetzt werden.

Für ein Mehrfamilienhaus mit den folgenden Eckdaten sieht die Berechnung somit wie folgt aus:

Wert Mehrfamilienhaus CHF 5‘800‘000
Jährliche Bruttomietertrag CHF 325‘000
Reparatur- und Unterhaltskosten CHF 34‘800
Verwaltungskosten CHF 23‘200
Betriebskosten CHF 17‘400
Mietzinsrisiko CHF 20‘300
Rückstellungen CHF 58‘000
Investiertes Eigenkapital CHF 2‘800‘000
Zinssatz Hypothek 500%
Jährliche Hypothekarzinsen CHF 100‘000

Berechnung Bruttorendite:
CHF 325‘000 : CHF 5‘800‘000 x 100 = 5.60 %

Berechnung Nettorendite (vom Anlagewert):
CHF 325‘000 – CHF 34‘800 – CHF 23‘200 – CHF 17‘400 – CHF 20‘300 – CHF 58‘000 : CHF 5‘800‘000 x 100 = 2.95%

Berechnung Nettorendite (vom eingesetzten Eigenkapital):
CHF 325‘000 – CHF 34‘800 – CHF 23‘200 – CHF 17‘400 – CHF 20‘300 – CHF 58‘000 : CHF 2‘800‘000 x 100 = 6.12%

Die Nettorendite auf dem eingesetzten Eigenkapital ist ausschlaggebend dafür, ob ein Mehrfamilienhaus als Anlageobjekt in Frage kommt oder nicht. Ziehen Sie den Kauf eines Mehrfamilienhauses in Erwägung, sollten Sie die Rendite dabei mit anderen Anlagekategorien auf Ertrag und Risiko vergleichen, bevor Sie sich entscheiden.

Fazit:

Wer mit dem Gedanken spielt, ein Mehrfamilienhaus zu erwerben, sollte sich folgende Fragen stellen:

  • Welche Mittel sollen für den Kauf eingesetzt werden, damit die Nettorendite möglichst attraktiv ausfällt?
  • Ist der Kaufpreis fair, wenn ich die Ermittlung des Ertragswertes selber berechne?
  • Soll die Liegenschaft durch einen Immobilientreuhänder bewirtschaftet werden oder mache ich dies selbst?
  • Welche Unterhaltsarbeiten kommen in den nächsten Jahren auf mich zu?
  • Wie hoch ist das Leerstandrisiko bzw. wie hoch war der Leerstand in den letzten 2-3 Jahren?

Wie auch immer Sie sich entscheiden – unsere Experten stehen Ihnen für sämtliche Fragen im Zusammenhang mit einer Finanzierung gerne zur Seite.
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