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Liegenschaftsbewertung

Liegenschaftspreise hängen vom Zusammenspiel aus Angebot und Nachfrage ab. Eine Vielzahl von Faktoren beeinflussen dabei, wie ein Haus oder eine Wohnung am Markt bewertet werden.

Lage

Einen grossen Einfluss auf den Wert hat die geographische Lage der Liegenschaft. Der Wohngemeinde und deren Steuerfuss, dem Ausblick und der Anbindung an den (öffentlichen) Verkehr kommt eine hohe Bedeutung zu. Softfacts wie der Lärmpegel oder Einkaufsmöglichkeiten können für einzelne Käuferkategorien eine hohe Gewichtung haben. Für Familiensiedlungen ist die Nähe zu öffentlichen Schule und Sportanlagen ebenfalls wichtig, jedoch nur bedingt wertsteigernd. Der Preis für das Bauland wird anhand der Grundstücksfläche mit einem Preis pro Quadratmeter ermittelt.

Grösse und Anzahl Zimmer

Die Grösse des Grundstücks beeinflusst den Wert einer Liegenschaft massgebend. Gleiches gilt auch für die Wohnfläche. Um diese zu berechnen, werden jedoch nur isolierte und ausgebaute Räume berücksichtigt. Kellerabteile und die Waschküche werden nicht angerechnet. Unterstrichen wird die Grösse durch die Zimmeranzahl. Dazu zählt man Wohn-, Ess- und Schlafzimmer zusammen. Die Küche und Badezimmer werden nicht berücksichtigt. Nebst der Wohnfläche und der Anzahl Zimmer ist die Kubatur (Volumen in Kubikmeter) eine weitere aussagekräftige Kenngrösse für die Bewertung einer Liegenschaft.

Bauqualität

Häuser und Wohnungen basieren auf sehr unterschiedlichen Bausubstanzen und haben verschiedene Ausbaustandards. Diese Faktoren beeinflussen den Wert der Liegenschaft erheblich. Wertreduzierend wirken z.B. schlechte Wärmedämmungen, veraltete Fenster oder eine marode Haustechnik. Mängel in der Bauqualität können zu erheblichen Nachbesserungen und somit zu hohen Kosten führen.

Zustand des Gebäudes

Durch eine nachhaltige Nutzung und laufende Investitionen in die Liegenschaft bleibt der bauliche Zustand eines Gebäudes über Jahre gut oder wird gar verbessert. Wird dies jedoch vernachlässigt, ist es sehr schwer einen Käufer für die entsprechende Liegenschaft zu finden. Den Gebäudezustand entnimmt man aktuellen Fotos oder einer Besichtigung vor Ort.

Altersentwertung und Renovierung

Je älter eine Immobilie, desto mehr Mängel kann sie aufweisen. Die Risiken von teuren Reparaturen steigen mit jedem Jahr nach der Fertigstellung eines Hauses. Konservative Bewertungen berücksichtigen diesen Zustand mit einer Wertminderung von 1% pro Jahr seit Erstellung der Liegenschaft. Durch werterhaltende Renovierungen kann dem entgegengewirkt werden. Sie haben nicht nur einen positiven Einfluss auf den Zustand des Gebäudes, sondern verbessern auch die Bauqualität.

Zahlt sich Luxus aus?

Extravagante Investitionen wie Swimmingpool, Sauna oder ausgeklügelte Elektronikanlagen werden beim Verkauf einer Liegenschaft nur noch zu einem Bruchteil angerechnet, da sie als individuelle Bedürfnisse des vorherigen Besitzers gelten und für den neuen Käufer weniger Bedeutung haben können.

Haus-und Wohnungstyp

Auch der Liegenschaftstyp bestimmt den Wert einer Liegenschaft. Bei den Haustypen unterscheidet man zwischen freistehenden Einfamilienhäusern, Reiheneckhäusern, Reihenmittelhäusern und Doppelhaushälften. Bei der Wohnung spielt die Lage innerhalb der Überbauung eine Rolle. Besonders beliebt ist ein Stockwerkeigentum im Erdgeschoss oder im Dachgeschoss.

Bewertungsmethoden

Für die Berechnung des Liegenschaftspreises gibt es unterschiedliche Methoden. Wir stellen Ihnen die drei wichtigsten vor:

  1. Hedonische Schätzung
    Unter Berücksichtigung sämtlicher erwähnter Faktoren wird über ein Computerprogramm ein Vergleichs- und somit Verkehrswert ermittelt. Für gewöhnliche Liegenschaften ist diese Methode am effizientesten. Liebhaber- und Luxusobjekte sind durch ihre individuelle Ausstattung nicht einfach zu vergleichen und somit mit dieser Variante nur beschränkt bewertbar.

  2. Die Ertragswertmethode
    Die Ertragswertmethode ermittelt mithilfe der Mieterträge und einem individuellen Kapitalisierungsfaktor den Liegenschaftswert. Diese Methode ist nur für Renditeobjekte und weniger für bewohntes Wohneigentum geeignet.

  3. Berechnung des Realwerts
    Bei dieser Variante wird der Landpreis mit dem Zeitwert der Liegenschaft addiert. Dazu werden ein Quadratmeteransatz und eine jährliche Entwertung kalkuliert. Sehr simpel, aber je nach Situation stark vom effektiven Marktpreis abweichend.

Anwendungen der Bewertung

Liegenschaftsbewertungen werden von Banken und Versicherungen vor einer Kreditzusage durchgeführt, um einen Vergleich zur finanzierenden Kaufsumme zu haben. Diese Bewertung wird anlässlich einer periodischen Neubeurteilung alle fünf bis zehn Jahre wiederholt. Gebäudeversicherungen bewerten Häuser und Eigentumswohnungen ebenfalls. Im Unterschied zu den Banken verwenden diese dafür lediglich den Wert des Gebäudes. Der Wert des Grundstücks ist schliesslich nach einem Brand noch der gleiche und muss nicht versichert werden. Für Eigenheimbesitzer ist es ebenfalls ratsam, von Zeit zu Zeit eine Schätzung zu erstellen. Häufig ist ein Grossteil des Vermögens an die Immobilie gebunden. Eine Auf- oder Abwertung des Preises kann die finanzielle Lage also erheblich verändern.

Liegenschaftsbewertung einfach gemacht

Für die Bewertung einer Liegenschaft war es bis vor wenigen Jahren unerlässlich, ein Haus von innen zu begutachten und sich ein Bild von der Umgebung zu machen. Mit dem Internet hat sich dies stark gewandelt. Google Maps und Google Streetview ermöglichen vom Arbeitsplatz oder von Zuhause eine Beurteilung der Lage und des aktuellen Zustandes. Für die weitere Beurteilung genügen aktuelle Fotos und die Angabe gängiger Kenngrössen wie Kubatur, Wohnungsfläche usw.

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