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Architekt oder Generalunternehmer?

Der Hausbau – für viele das Projekt ihres Lebens. Denn wer vorhat, sein eigenes Haus zu bauen, tut dies in der Regel nur einmal im Leben. Klar, möchte man da alles richtig machen. Ob man das Richtige macht, hängt zu einem wesentlichen Teil von den Entscheidungen ab, welche die Bauherren lange vor dem Spatenstich treffen müssen. Darunter auch diese: Soll man einen Generalunternehmer einsetzen oder lieber mit einem Architekten bauen?

Was ist ein Generalunternehmer?

Ein Generalunternehmer (GU) übernimmt die alleinige Verantwortung für die Errichtung eines Bauwerkes. Dazu budgetiert er bereits vor dem Spatenstich sämtliche Ausgaben für Material, Eigenleistung und Handwerkerlöhne. Dieses Budget bestimmt den Kaufpreis für den Bauherrn, welcher das Haus zu diesem Preis schlüsselfertig kauft.

Während der Bauphase hat allein der Generalunternehmer die Kontrolle über den Bau und koordiniert die unterschiedlichen Phasen. Dazu werden vom GU weitere Unternehmen eingesetzt, die Aufträge gemäss seinen Anweisungen ausführen. Die Einnahmen des GU’s setzen sich aus den Entlohnungen für die geleisteten Arbeiten zusammen – zuzüglich einer Risikomarge. Wobei die Risikomarge nicht zwingend als Gewinn verbucht werden kann. Sie dient als Reserve für unvorhergesehene Ausgaben und Verzögerungen beim Bau.

Perspektive des Bauherrn

Der Bauherr hat dank des GU’s von Anfang an nur einen Vertragspartner. Er überträgt das Koordinieren der Bauarbeiten und die Auswahl der Handwerker einem Fachmann. Durch die Vorbudgetierung des Generalunternehmers steht der Schlusspreis schon von Beginn an fest. Dies ermöglicht sowohl dem Bauherrn als auch der Bank eine solide Kalkulationsbasis für die Finanzierung.

Der Bauherr tritt ein grosses Risiko und viel Verantwortung an den GU ab, verliert aber auch Entscheidungsfreiheit und Flexibilität während der Bauphase. Zu beachten gilt, dass die Kostenschätzung des GU’s oftmals sehr grosszügig erfolgt. Allfällige Fehlkalkulationen kann er so ohne Einbussen abfedern. Bleibt etwas übrig, kann er den Betrag als Gewinn verbuchen.

Perspektive des Generalunternehmers

Für den GU bietet sich die Möglichkeit aus seinem Netzwerk Kapital zu schlagen. Er kennt die günstigsten und zuverlässigsten Handwerker. Diese beauftragt er mit dem Bau der Liegenschaft, um einen möglichst hohen Gewinn zu erzielen. Nebst den Handwerkern kennt er als Fachmann auch gute Quellen für das benötigte Material und kann dieses erheblich günstiger beziehen als Private. Der Generalunternehmer lädt sich viel Verantwortung auf: Er muss einen Zeit- und Kostenplan einhalten und die gesamte Organisation steuern. Dazu braucht er ein gutes Netzwerk und eine solide finanzielle Basis. Nur so lassen sich kurzfristige Engpässe überbrücken.

Risiko eines Konkurses

Nach Abschluss des Generalunternehmervertrages erhält der GU vom Bauherrn und dessen Bank die gesamte Summe für die Finanzierung des Baus. Es sei denn, es wurde ein sog. Zahlungsplan vereinbart, durch welchen der GU mehrere Teilzahlungen erhält, die dem Baufortschritt entsprechen.

Was, wenn der GU Konkurs geht? Bei einem Konkurs fällt das bereits bezahlte Geld für den Bau in die Konkursmasse. Besonders kritisch ist dies, wenn kein Zahlungsplan vereinbart worden ist, und der GU die gesamte Bausumme im Voraus erhalten hat. Oftmals können dann nicht alle offenen Handwerkerforderungen beglichen werden. Schlussendlich haftet der Bauherr mit seinem Grundstück (Bauhandwerkerpfandrecht) für die offenen Forderungen der Unternehmer. Auch die Fertigstellung des Baus ist bei Konkurs des GU’s unsicher: Es muss ein Ersatz für den GU gefunden und neues Kapital beschafft werden. Aus diesem Grund gibt es Banken, die keinen Bau mit GU-Vertrag finanzieren

Architekt

Wenn man auf einen GU verzichten möchte, ist der Architekt in der Regel die erste Ansprechperson. Gerade wer kein Fertighaus kauft, sondern sich sein individuelles Haus entwerfen lässt, hat schon Monate vor Baubeginn Kontakt mit ihm. Er steht einem stets beratend zur Seite und gibt Tipps und Empfehlungen zur Wahl der Handwerker und Materialien. Vom Architekten wird häufig eine Bauleitung eingesetzt, die ähnlich wie der GU, die Arbeiten auf dem Bau koordiniert und organisatorische Elemente übernimmt. Im Gegensatz zum GU-Vertrag hat man bei dieser Variante stets ein Mitspracherecht und kann alle Entscheidungen selber treffen. Dafür übernimmt man die volle Verantwortung und das Risiko von zusätzlichen Ausgaben. Denn anders als beim GU wird kein Fixpreis vereinbart sondern ein sogenannter Kostenvoranschlag, der um bis zu 10 % überschritten werden kann.

Ausserdem muss der Bauherr viel Zeit investieren für Besuche auf der Baustelle, das Bezahlen von Rechnungen oder die Auswahl von Baumaterialien.

Zweitmeinung gefragt

Ob man sich für einen Generalunternehmer oder einen Architekten entscheidet, kann für den Bau eines Hauses enorme finanzielle Auswirkungen haben. Deshalb ist es unerlässlich, eine Zweitmeinung von einem Fachmann einzuholen. Möglichkeit dazu ergibt sich beim Bankberater oder dem Immobilienmakler. In jedem Fall soll vor dem definitiven Beschluss ein realistisches Budget erstellt werden, um einen Vergleich gegenüber den GU-Berechnungen zu haben.

Fazit

Ob man sich für oder gegen einen Generalunternehmer entscheidet, ist abhängig von den individuellen Bedürfnissen der Bauherren. Ein Richtig oder Falsch gibt es nicht. Bei beiden Varianten muss man sich über die jeweiligen Risiken im Klaren sein. Zudem soll der Entscheid erst nach Absprache mit der Bank erfolgen. Wichtige Hinweise zum Bauen generell oder Empfehlungen zu geeigneten Architekten erhält man aber nicht nur von seinem Bankberater, sondern auch über den Bekannten- und Verwandtenkreis.

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