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Liegenschaft erwerben – Checkliste für den erfolgreichen Kauf von Immobilien.

Beim Kauf einer Liegenschaft gilt es verschiedene Dinge zu beachten. Wer die richtigen Fragen stellt, vermeidet Fehlentscheidungen. Ist die Liegenschaft in einem guten Zustand? Bestehen Altlasten? Welche Grundlasten sind im Grundbuch vermerkt? Welche Eigenheiten bringt die Immobilie mit sich? Diese und viele weitere Aspekte sind für den Käufer entscheidend. Wer sich nicht darum kümmert, bezahlt meist teures Lehrgeld.

Mit der Checkliste von Hypoguide bereiten Sie sich gut auf den Kauf vor: Sie spüren Lücken in den Kaufunterlagen auf und erhalten wertvolle Tipps.

1. Zustand der Liegenschaft

Wer eine in die Jahre gekommene Liegenschaft kaufen möchte, sollte unbedingt den Rat eines Experten (Architekt, Baulseiter, Immobilienberater) beiziehen. Denn oft reicht ein wenig Farbe oder ein neuer Fussboden nicht aus, um die Liegenschaft längerfristig bewohnbar zu machen. Prüfen Sie insbesondere den Zustand der Fassade, der Fenster und der Haustechnik. Gerade bei der Heizung, dem Elektrischen und den Sanitärinstallationen können Renovierungsarbeiten sehr teuer werden.

Unser Tipp:

  • Erstellen Sie zusammen mit einem Experten eine Auflistung des Ist-Zustands und vermerken Sie hinter jedem Bauteil, ob und wann es erneuert werden muss.

  • Lassen Sie die Kosten dafür von einem Experten schätzen.

  • Planen Sie aufgrund der Schätzung die jährlichen Rücklagen, die Sie bilden sollten, damit die Kosten für anfallende Arbeiten gedeckt sind.

2. Altlasten

Ob Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung – manch einer sucht jahrelang, bis er die Wunschimmobilie endlich gefunden hat. Auch wenn Sie lieber heute als morgen ins neue Heim ziehen möchten: Handeln Sie nicht übereilt! Ein Blick in das Altlastenkataster kann Gold wert sein. Durchschnittlich sind pro Kanton zwischen 1‘000 bis 1‘500 Areale mit Ablagerungen von Abfällen durch frühere betriebliche Tätigkeiten oder Unfällen verunreinigt. Das Gefährdungspotential ist dabei sehr unterschiedlich.

Unser Tipp:

  • Prüfen Sie, ob über die Liegenschaft/ Grundstück im Altlasten-Kataster des jeweiligen Kantons etwas vermerkt ist.

  • Falls ja, lassen Sie einen Experten beurteilen, ob man die Verunreinigung beseitigen kann und wie viel das kosten würde.

  • Klären Sie mit dem Verkäufer, wer sich um die Beseitigung der Altlasten kümmert und wie man die finanzielle Abgeltung dafür regeln will.

3. Einträge im Grundbuch

Wird eine Liegenschaft verkauft, wird der Käufer im Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen. Doch Vorsicht: Neben dem Eigentümer werden auch andere Fakten und Tatsachen im Grundbuch festgehalten. Diese können für den Eigentümer von grosser Bedeutung sein. Besonders auf Dienstbarkeiten und Grundlasten sollte man achten. Eine Dienstbarkeit belastet ein Grundstück zugunsten eines anderen Grundstücks oder einer anderen Person. Grundlasten verpflichten den Eigentümer zu einem bestimmten Handeln. Auch auf eingetragene Grundpfandrechte sollte man dringend achten. Diese sichern mittels des entsprechenden Grundstücks Forderungen ab. Zu dieser Gattung gehören auch die sog. Bauhandwerkerpfandrechte: Hat der vorangehende Eigentümer Arbeiten an der Liegenschaft ausführen lassen und die beauftragten Handwerker jedoch nicht bezahlt, können diese ihre Forderungen im Grundbuch eintragen lassen. Kauft man eine Immobilie mit bestehenden Bauhandwerkerpfandrechten, muss man als neuer Eigentümer für die einzelnen Forderungen aufkommen.

Unser Tipp:

  • Lesen Sie den Grundbuchauszug der entsprechenden Liegenschaft genau durch.

  • Lassen Sie die Einträge im Grundbuch im Zweifelsfall von einem Notar oder Juristen prüfen.

4. Bauprojekte in unmittelbarer Nähe

Vor Unterzeichnung des Kaufvertrages sollte man sich darüber informieren, ob in unmittelbarer Nähe seines Grundstückes baulsiche Änderungen geplant sind. Ist etwa eine grosse Überbauung auf einer der Nachbarparzellen geplant, kann dies einen negativen Einfluss auf den Wert der eigenen Immobilie haben. Auch ein Ausbau der Infrastruktur innerhalb der Gemeinde kann sich wertmindernd auf die eigene Immobilie auswirken. Zum Beispiel der Bau einer Autobahn, einer Mülldeponie oder einer Abwasserreinigungsanlage.

Unser Tipp:

  • Sprechen Sie mit Ihren zukünftigen Nachbarn.

  • Fragen Sie bei der zuständigen Bauverwaltung nach.

  • Werfen Sie einen Blick in die betreffende Regionalzeitung.

5. Besondere Eigenheiten der Liegenschaft

Wer ein Einfamilienhaus kauft, hat grundsätzlich nichts zu befürchten. Anders verhält es sich beim Erwerb von Stockwerkeigentum. Hier sollte sich der Käufer bei der Stockwerkeigentümergemeinschaft nach den anstehenden Investitions- und Renovierungsarbeiten erkundigen. Auch der Erneuerungsfonds muss genau geprüft werden. Welche Summe wurde in den vergangenen Jahren angespart? Welche Beträge sind in Zukunft jährlich zu entrichten? Und wie werden diese untern den Eigentümern aufgeteilt?

Unser Tipp:

  • Verlangen Sie vor dem Kauf Einblick in den Erneuerungsfond und ins Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft.

  • Lassen den Inhalt im Zweifelsfall von einem Experten prüfen (Notar oder Jurist).

6. Vorsicht Grundstückgewinnsteuer

Wird eine Liegenschaft verkauft, hat der Verkäufer unter Umständen eine Grundstückgewinnsteuer an die Behörden zu entrichten. Ist der Verkaufspreis deutlich höher als der ursprüngliche Kaufpreis und war die Immobilie nur wenige Jahre im Besitz des Verkäufers, hat der Verkäufer eine Steuer auf den erzielten Gewinn zu bezahlen. Doch was, wenn der Verkäufer diese nicht bezahlen will oder kann? In diesem Fall wird der neue Eigentümer der Liegenschaft in die Pflicht genommen. Denn die Liegenschaftssteuer ist mit einem Grundpfand auf der Liegenschaft gesichert. Um den Käufer davor zu schützen, verlangt der zuständige Notar in der Regel, dass ein Teil des Kaufpreises auf ein Sperrkonto einbezahlt wird. Diese Summe entspricht in der Regel der beim Verkauf anfallenden Grundstückgewinnsteuer. Hat der Käufer zu viel einbezahlt, erhält der Verkäufer den überschüssigen Betrag vom Notar zurück, sobald die Grundstückgewinnsteuer beglichen wurde.

Unser Tipp:

  • Prüfen Sie vor dem Kauf zusammen mit dem zuständigen Notar, wie hoch die Grundstückgewinnsteuer ist und lassen Sie ein Sperrkonto eröffnen.

Nehmen Sie sich beim Kauf einer Liegenschaft genügend Zeit. Nur so können Sie alle Aspekte sorgfältig prüfen. Zögern Sie nicht, sich Rat bei Experten zu holen: Je nach Anliegen hilft Ihnen ein Architekt, Baulseiter, Notar oder Ihre Hausbank. Lassen Sie sich vom Verkäufer keinesfalls zu übereilten Handlungen überreden.

Hypoguide wünscht Ihnen viel Erfolg beim Kauf Ihrer Traumimmobilie. Noch Fragen? Lesen Sie unsere weiteren Beiträge zum Thema Hypotheken oder rufen Sie uns an: 0800 151 151.

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