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Hypothek vorzeitig verlängern

Noch immer sind die Hypothekarzinsen sehr tief: Der perfekte Zeitpunkt für die Verlängerung einer auslaufenden Hypothek. Auch wenn Ihre Hypothek nicht gerade jetzt auslaufen sollte, können Sie mittels langfristiger Planung trotzdem von den aktuell tiefen Zinsen profitieren; in dem Sie Ihre Hypothek vorzeitig verlängern.

Möglichkeiten zur vorzeitigen Verlängerung

Um sich gegen steigende Zinsen abzusichern, kann man seine Hypothek bereits Monate im Voraus verlängern. Dazu schliesst man die neue Hypothek bereits auf einen festgelegten Termin ab und fixiert so den aktuell gültigen Zinssatz. Dieser Vorgang ist vergleichbar mit einem Devisentermingeschäft, bei dem man den Wechselkurs einer Währung bereits im Voraus festlegt.

Rahmenbedingungen der Forward-Hypothek

Die meisten Banken bieten die vorzeitige Verlängerung der Hypothek zwischen 6 und 24 Monaten vor Auslauf der bestehenden Tranche an. In der Regel ist die Absicherung innerhalb von 3 bis 6 Monaten im Voraus kostenlos.

Kosten einer vorzeitigen Auflösung

Möchte man sich zu einem noch früheren Zeitpunkt absichern, bezahlt man im Gegenzug einen Forward-Zuschlag. Dieser variiert je nach Zeitpunkt und Kalkulation der Bank zwischen 0.05% und 0.2%. Je grösser die Zinsschwankungen in der jüngeren Vergangenheit waren, desto höher ist der Forward-Satz und desto kürzer sind die kostenlosen Verlängerungsfristen. Einen weiteren Einfluss hat die gewünschte Laufzeit der künftigen Festhypothek. Grundsätzlich bezahlt man für längere Laufzeiten einen höheren Aufschlag. Aufgrund der inversen Zinssituation hat sich dies inzwischen jedoch gewandelt, weshalb kurze Laufzeiten teilweise teurer abzusichern sind.

Festhypotheken 3 Jahre ab 0.65%
Festhypotheken 5 Jahre ab 0.87%
Festhypotheken 10 Jahre ab 1.10%
Libor-Hypotheken ab 0.56%

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Persönlichen Zinssatz berechnen

Der Forward Satz und der Hypothekarzins ergeben zusammen den effektiven Kundenzinssatz. Im Unterschied zu den Zinssätzen ist der Forward-Zuschlag öffentlich nicht ersichtlich, sondern nur auf Anfrage erhältlich.

  • Tipp: Erkundigen Sie sich bei Ihrer Bank nach den aktuellen Forward- und Zinssätzen. So können Sie bereits lange vor Auslauf kalkulieren, ob sich eine vorzeitige Verlängerung lohnen würde.
  • Tipp: Holen Sie die Offerten mehrerer Banken ein, um einen Vergleichsansatz zu haben oder nutzen Sie Vergleichsplattformen wie Hypoguide für maximale Transparenz.

Beispiel:
Rudolf und Jolanda Schmid haben vor knapp 7 Jahren eine Hypothek mit 8-jähriger Laufzeit abgeschlossen. In einem Artikel der Neuen Zürcher Zeitung (NZZ) haben sie gelesen, dass die Zinsen ein neues Rekordtief erreicht haben. Die NZZ schreibt darin, dass die weitere Entwicklung am Zinsmarkt stark von der Strategie der Notenbanken abhänge und ein Anstieg im nächsten Jahr nicht auszuschliessen sei. Rudolf kontaktiert seinen Berater bei der Kantonalbank und informiert sich über die Möglichkeiten einer vorzeitigen Verlängerung. Dieser erklärt ihm die Forward-Hypothek und stellt folgende Rechnung auf:

Hypothekarsumme 500‘000.-
Gewünschtes Hypothekarprodukt 10-jährige Festhypothek für 1.1%
Forward-Zuschlag 12 Monate 0.12%
Kundenzinssatz 1.22%

Vorteile durch das Forward-Geschäft

Durch eine vorzeitige Verlängerung der Hypothek ist man gegen allfällige Zinsanstiege abgesichert. Es möglich, dass sich diese Sicherheitsstrategie auszahlt, falls die Zinsen bis zum Verlängerungstermin noch ansteigen. Man ist flexibel und kann auch im Voraus schnell auf Änderungen am Zinsmarkt reagieren.

Beispiel
Die Schweizerische Nationalbank (SNB) beschliesst, den Basiszinssatz um 0.25% zu senken. In der Pressemitteilung heisst es, dass die SNB in drei Monaten erneut eine Prüfung der Situation vornimmt und den Referenzsatz dann eventuell wieder erhöhen möchte. Diese Meldung hat auch Auswirkungen auf die Hypothekarzinsen, die deutlich nachgeben.

Rudolf Schmid möchte auf Nummer Sicher gehen und verlängert seine Hypothek infolge der tieferen Zinsen bereits ein Jahr im Voraus. Rückblickend hat sich dieser Schritt gelohnt, da die SNB den Basiszinssatz nach 3 Monaten gar um 0.5% erhöht hat. Ein Jahr später wird seine bestehende Hypothek wie vereinbart in eine 10-jährige Festhypothek zu 1.22% umgewandelt. Rein aus Interesse vergleicht Rudolf Schmid den aktuellen Zinssatz und stellt fest, dass dieser inzwischen bei 1.5% liegt. Er sparte dank seiner Weitsicht gesamthaft CHF 14‘000.-.

Zinsrisiko

Die Wahrscheinlichkeit ist gross, dass die Zinsen bis zur Verlängerung steigen. Es ist aber auch möglich, dass man durch das Forward Geschäft einen Zinssatz fixiert, der bis zur Verlängerung noch sinkt. Man bezahlt dann sowohl den Forward-Zuschlag als auch den „zu hohen“ Zinssatz zum Zeitpunkt der Fixierung. Nebst den allgemeinen Zinsschwankungen können auch strategische Entscheide, wie Margensenkungen der einzelnen Banken zu tieferen Zinsen führen. Im Falle einer vorgängigen Fixierung würde man davon nicht profitieren.

Libor-Hypothek?

Lohnt es sich, eine Libor-Hypothek bereits im Voraus abzusichern?
Den effektiven Zinssatz kann man bei diesem Hypothekarmodell nicht fixieren, da der Liborsatz jeweils per Quartalsende angepasst wird. Es lohnt sich aber innerhalb der kostenlosen Verlängerungsfrist die Umwandlung in eine Libor-Hypothek unter Dach und Fach zu bringen. So umgeht man das Risiko von steigenden Margen und muss sich nicht mehr auf den letzten Drücker entscheiden.

Weitsicht wird belohnt

Sicherheit hat Ihren Preis – auch bei den Hypothekarzinssätzen. Es lohnt sich, diese schon zwei Jahre vor Ablauf der bestehenden Festhypothek regelmässig zu verfolgen. So kann man bei allfälligen Änderungen kalkulieren, ob sich eine Forward-Hypothek lohnen würde und ist jederzeit bereit, zu reagieren. Innerhalb der normalen Verlängerungsfrist (bis zu sechs Monaten vor Termin) ist das Zinsfixing vollkommen kostenlos und somit zwingend in Erwägung zu ziehen.

Möchten auch Sie Ihre Hypothek vorzeitig verlängern und von den aktuell tiefen Zinsen profitieren? Zögern Sie nicht und starten Sie jetzt Ihre Anfrage auf unserer Homepage. Über Hypoguide können Sie Ihre Hypothek bereits zwei Jahre im Voraus ablösen.

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