Für Ihre Hypothek
Service Line 0800 151 151

Hypothek vorzeitig auflösen – so geht’s

Todesfälle, Krankheit oder Scheidung belasten nicht nur die Psyche der Betroffenen, sondern auch deren Finanzen. Ein solcher Schicksalsschlag kann das Familienbudget massiv beeinträchtigen. Die Hypothek etwa, welche vor Jahren zur Finanzierung des Einfamilienhauses aufgenommen worden ist, wird plötzlich zur untragbaren finanziellen Last. Was tun? Kann man den Kredit vorzeitig aufzulösen?

Achtung Vorfälligkeitsprämie

Mit dem Kreditvertrag bindet sich der Kunde für die Laufzeit der Hypothek an die geldgebende Bank. Dennoch ist ein Ausstieg jederzeit möglich – allerdings mit teils erheblichen finanziellen Einbussen. Das Kreditinstitut verlangt für die vorzeitige Kündigung eine so genannte Vorfälligkeitsprämie. Diese entschädigt die Bank für allfällige Verluste bei der Wiederanlage des ausgeliehenen Geldes.

Welche Kosten fallen an?

Die Höhe dieser Vorfälligkeitsprämie ist abhängig von der restlichen Vertragsdauer und der Entwicklung des Zinsniveaus seit Abschluss des Vertrages. Je mehr die Zinsen gesunken sind und je länger die Restlaufzeit der Hypothek ist, desto teurer ist eine vorzeitige Vertragsauflösung. Die Bank will sich mit dieser „Strafgebühr“ nicht selbst bereichern, sondern verrechnet lediglich Ihren Zinsverlust für die Wiederanlage am Kapitalmarkt weiter. Hinzu kommen Bearbeitungsgebühren, die je nach Bank variieren. Alles in allem belaufen sich die Kosten schnell auf einen Betrag im fünfstelligen Bereich.

Beispiel:
Robert und Chantal Müller haben vor zwei Jahren ein Haus gekauft und dazu bei einer Kantonalbank eine 10-jährige Festhypothek in der Höhe von CHF 500‘000.- für 2 Prozent aufgenommen. Nach der Scheidung können sie sich den Kredit nicht mehr leisten und beschliessen, die Liegenschaft zu verkaufen. Von Seiten der Kantonalbank werden sie auf die Kosten für die Vertragsauflösung hingewiesen. Diese setzen sich wie folgt zusammen:

Restlaufzeit 8 Jahre
Wiederanlagesatz für 8 Jahre 1.5 Prozent (Differenz 0.5%)
Zinsdifferenz für die Restlaufzeit 4 Prozent (8 x 0.5%)
Hypothekarbetrag CHF 500‘000.-
Bearbeitungsgebühr CHF 2‘000.-
Ausstiegskosten CHF 22‘000.-

Kleinere Vorfälligkeitsprämie dank Zinsanstieg

Mathematisch betrachtet, stünde dem Kunden, der seine Hypothek nach einem Zinsanstieg kündigt, eine Entschädigung von der Bank zu. Denn bei der Wiederanlage am Kapitalmarkt könnte die Bank das Geld besser verzinsen und mehr Gewinn erwirtschaften. Dies ist in der Praxis natürlich nicht der Fall. Die Vorfälligkeitsprämie vergünstigt sich dennoch erheblich. Statt den Zinsverlust auszugleichen, entschädigt man die Bank lediglich noch für ihren administrativen Aufwand.

Erhalten Sie das beste Angebot von mehr als 30 Anbietern

Jetzt Angebote erhalten

Übertragung der Hypothek

Im Falle eines Immobilienverkaufes ist die Übertragung der bestehenden Hypothek auf den Käufer finanziell am sinnvollsten. Die Konditionen bleiben unverändert und der Vertrag bleibt dank der neuen Schuldnerpartei bestehen. Diese elegante Lösung benötigt das Einverständnis der Bank. Diese muss sowohl mit der Übertragung an sich als auch mit der Bonität des neuen Kreditnehmers einverstanden sein.

Abhängig vom Hypothekarmodell?

Durch den Abschluss einer Festhypothek ist man für die gesamte Laufzeit vor steigenden Zinsen geschützt. Dies bringt viel Sicherheit und erleichtert die Budgetierung. Bei sinkenden Zinsen bezahlt man rückblickend aber einen zu hohen Preis für die Sicherheit. Zudem ist man lange an den Kreditvertrag gebunden. Möchte man aus diesem aussteigen, wird es – wie obiges Beispiel zeigt – teuer. Günstiger ist die Auflösung einer bestehenden Libor-Hypothek, denn im dazugehörigen Rahmenvertrag ist lediglich die Zinsmarge fixiert.

Sicht der Bank

Die kreditgebende Bank hat dank der Vorfälligkeitsprämie Planungssicherheit. Denn die Prämie stellt ein finanzielles Hindernis dar; sie soll den Kunden daran hindern, seine bestehende Hypothek aufzulösen, um bei der Konkurrenzbank eine günstigere Hypothek abzuschliessen. Eine derartige Hürde ist zwingend notwendig, da die Hypothekarkonditionen durch Zinsschwankungen schon kurz nach Vertragsabschluss wesentlich günstiger sein können.

Jede Bank ist bestrebt, ihre Kunden möglichst lange zu binden. Am einfachsten gelingt ihr dies durch die Aufteilung der Hypothekarsumme in Tranchen mit jeweils unterschiedlichen Laufzeiten. So ist der Schuldner beim Auslaufen einer Tranche genötigt, seine Hypothek bei der bestehenden Bank zu verlängern, statt ein günstigeres Angebot anzunehmen.

Steuerliche Aspekte

In der Steuererklärung wird die Vorfälligkeitsprämie grundsätzlich wie normale Schuldzinsen behandelt. Sie ist somit vom steuerbaren Einkommen abziehbar, solange die Zinskosten den Betrag von CHF 50‘000.- pro Jahr nicht übersteigen.

Kann sich der Ausstieg lohnen?

Trotz der Vorfälligkeitsprämie kann sich eine vorzeitige Auflösung der Hypothek lohnen. Ob eine vorzeitige Kündigung tatsächlich einen finanziellen Vorteil hat, ist von den Konditionen der neuen Hypothek und dem steuerlichen Effekt abhängig. Eine Gegenüberstellung der Kosten bei Weiterführung bzw. Auflösung der Hypothek verschafft Klarheit.

Finanzielles Loch oder Schnäppchen?

Die Auflösung einer bestehenden Hypothek ist möglich, aber meist teuer. Das Timing entscheidet, ob der Ausstieg ein grosses Verlustgeschäft wird oder zum Schnäppchen wird. Die smarteste Lösung für alle Parteien ist zweifellos die direkte Abtretung des Kredites im Falle eines Immobilienverkaufs.

  • Tipp: Fragen kostet nichts. Informieren Sie sich bei Ihrer Hypothekarbank über Ihre individuelle Vorfälligkeitsprämie. So können Sie Ihre Lage optimal einschätzen.
  • Tipp: Viele fallbezogene Fragen zum Thema „Hypothekarablösung“ kann Ihnen Ihr Kreditvertrag beantworten. Lesen Sie dabei auch das Kleingedruckte.

Falls Sie Ihr Eigenheim behalten, Ihre Hypothek jedoch vorzeitig ablösen wollen, steht Ihnen Hypoguide als kompetenter Partner zur Seite. Dank unseres kostenlosen Hypothekenvergleichs finden Sie rasch die beste Hypothek.

Profitieren auch Sie von unseren günstigen Zinsen!

Anfrage starten