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Festhypothek – für alle, die gerne auf Nummer sicher gehen

Herr und Frau Schweizer gehen in der Regel nicht gerne Risiken ein. Es verwundert deshalb nicht, dass Festhypotheken für die Finanzierung von Wohneigentum weit verbreitet sind. Doch worauf muss man bei Festhypothek achten? Welche Fehler gilt es zu vermeiden und wie erhalte ich als Kreditnehmer den bestmöglichen Zins? Auf diese und andere Fragen geben wir Antworten.

Was ist eine Festhypothek?

Mit einer Festhypothek sichern Hypothekarnehmer die Finanzierung ihrer Liegenschaft kurz-, mittel- oder langfristigen ab. Der vereinbarte Zinssatz bleibt über die gesamte Laufzeit unverändert. Daher auch der Name „Festhypothek“.

Kann ich eine Festhypothek künden?

Grundsätzlich kann die Hypothek während der Laufzeit nicht aufgelöst oder zurückgezahlt werden. Ausnahmen sind möglich. Dann muss der Hypothekarnehmer allerdings eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank bezahlen. Das kann teuer werden.

Wenn der Kunde sich für eine Festhypothek entscheidet, sichert die Bank den Zinssatz vor Auszahlung der Hypothek ab. Damit verhindert sie, dass sie bei steigenden Zinsen einen Verlust einfährt. Diese Absicherung verursacht Kosten. Diese verrechnet die Bank dem Hypothekarnehmer weiter, wenn er den Vertrag vorzeitig auflöst.

Die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung hängt u.a. vom ursprünglich vereinbarten Zinssatz, dem aktuellen Zinsniveau und der Restlaufzeit der Hypothek ab.

Welche Laufzeiten für Festhypotheken gibt es?

Wer sich für den Abschluss einer langjährigen Festhypothek interessiert, sollte sich Gedanken über die geeignete Laufzeit machen. Als Laufzeiten können 2 bis 25 Jahre gewählt werden. Viele Banken bieten bei Festhypotheken nur Laufzeiten von maximal 10 Jahren an. Versicherungen haben deutlich längere Laufzeiten im Angebot und offerieren oft attraktivere Konditionen – auch bei Laufzeiten bis zu 25 Jahren.

Wichtiges vor dem Abschluss einer Festhypothek:

  • Das Kleingedruckte lesen

    Einzelne Banken formulieren in ihren Verträgen ein Kündigungsrecht für Festhypotheken. Dieses Kündigungsrecht kann die Bank dann anwenden, wenn der Hypothekarnehmer z.B. plötzlich ein schlechteres Einkommen hat. Deswegen: Kleingedrucktes sorgfältig lesen. Denn die meisten Banken verlangen auch dann eine Vorfälligkeitsentschädigung vom Kreditnehmer, wenn die Kündigung seitens der Bank erfolgt. Ärgerlich: Der Eigenheimbesitzer muss eine neue Hypothek aufnehmen – zu den aktuellen Zinsen. Gut möglich, dass die die Zinsen bei Auflösung der Hypothek dann deutlich höher sind als bei Aufnahme der Hypothek. Das kann dazu führen, dass der Eigenheimbesitzer eine teurere Finanzierung in Kauf nehmen muss als vor der Kündigung des Vertrags durch die Bank.

  • Unerwartete Ereignisse einberechnen

    Verstirbt der Kreditnehmer vor Ablauf der Hypothek und die Liegenschaft wird nicht von den Erben übernommen, verlangt die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung. Denn für die Bank ist das eine vorzeitige Auflösung des Vertrags.

    Verkauft man die Immobilie wegen Trennung und Scheidung vorzeitig, wird es ebenfalls teuer. Hypotheken mit Laufzeiten von über 10 Jahren sollten deshalb mit Bedacht ausgewählt werden. Eine vorzeitige Auflösung kann sonst rasch Zehntausende von Franken kosten.

  • Zinsentwicklung beachten

    Jeder kennt das: Man kauft sich eine schöne teure Jacke und eine Woche später kostet sie noch halb so viel. Was mit Jacken geht, geht auch mit Hypothekarzinsen: In Form von Zinsen, die prompt nach der Vertragsunterzeichnung nochmals kräftig fallen. Das ist ärgerlich. Bei Hypotheken geht es schnell um ein paar tausend Franken. Wer zu spontan handelt, zahlt meist zu viel für die Eigenheimfinanzierung. Eine Hypothek sollte daher erst nach reichlicher Überlegung abgeschlossen werden. Studieren Sie die aktuelle Zinssituation. Geht der Zinstrend nach unten oder nach oben? Ist aufgrund der gesamtwirtschaftlichen Lage eine Trendwende zu erwarten oder nicht? Geduld zahlt sich aus. Ein Zinsunterschied von 0.1% kann über die Jahre schnell mehrere tausend Franken ausmachen.

  • Sicherheit versus Flexibilität

    Mit dem Abschluss einer Festhypothek gewinnen Sie als Hypothekarnehmer Sicherheit. Gleichzeitig sind Sie jedoch weniger flexibel. Fallen die Zinsen unerwartet, bleiben Sie auf Ihrer „teuren“ Festhypothek sitzen. Auch kann die Liegenschaft während der Laufzeit nicht verkauft werden, ohne dass dabei Kosten entstehen (siehe Vorfälligkeitsentschädigung).

    Andererseits gibt einem die Festhypothek Planungssicherheit: Die Kosten für die Liegenschaft kann man für die vereinbarte Laufzeit fest budgetieren. Auch bei steigenden Zinsen bleiben Sie entspannt: Sie bezahlen weiterhin den fest vereinbarten Zinssatz.

  • Zinsvergleich durchführen

    Die Angebote für Festhypotheken unterscheiden sich je nach Laufzeit und Bank stark voneinander. Kurzfristige Festhypotheken sind oft bis zu 1 Prozent günstiger als Festhypotheken mit Laufzeiten von 10 und mehr Jahren. Die Angebotsunterschiede zwischen den Banken für die verschiedenen Festhypotheken können rasch 1/2 Prozent ausmachen. Ein Hypothekenvergleich zwischen mehreren Banken und Versicherungen ist deshalb wichtig. Nur so sind Sie sicher, dass Sie für Ihre Hypothek nicht zu viel bezahlen.

Für welche Laufzeit auch immer Sie sich entscheiden – lassen Sie sich genügend Zeit für Ihre Entscheidung. Nur der Vorsicht halber eine Festhypothek auf 10 Jahre abzuschliessen, kann Sie (zu) viel kosten. Befassen Sie sich auch mit anderen Hypothekarmodellen: Zum Beispiel der Libor-Hypothek oder variable Hypothek. Kombiniert mit einer Festhypothek können sich die verschiedenen Modelle ideal ergänzen. Sicherheit und Flexibilität lassen sich dadurch noch besser auf Ihre Bedürfnisse abstimmen.

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