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Baukredit – so finanzieren Sie günstig

Wer ein Haus mit einem Architekten plant, benötigt für die Zeit zwischen Erstellung und Fertigstellung der Immobilie einen Baukredit. Gilt das auch für das Bauen mit einem General- oder Totalunternehmer? Wo und wie bekommt man den günstigsten Zinssatz für seinen Baukredit?

Erfahren Sie, worauf es bei Baukrediten ankommt und wie Sie die Zinskosten tief halten können.

Erst Baukredit, dann Hypothek

Ein Baukredit benötigt man für die Finanzierung eines Bauvorhabens oder die Renovierung einer bestehenden Liegenschaft. Er dient nur der vorübergehenden Finanzierung und wird nach Abschluss der Arbeiten in eine Hypothek umgewandelt. Die Bank setzt dabei eine Maximallimite aus, welche der Höhe der Baukreditlimite entspricht. Wird ein Neubau geplant, darf der Baukredit erst dann in Anspruch genommen werden, wenn die vom Bauherrn eingebrachten Eigenmittel aufgebraucht sind.

Kostenkontrolle

Die Bank erhält vom Bauherrn die einzelnen Handwerkerrechnungen und begleicht diese in seinem Auftrag. Bei Neubauten kann es leicht zu Kostenüberschreitungen kommen. Es ist deshalb wichtig, die Kosten regelmässig zu kontrollieren. Denn fallen die Kosten höher aus als geplant, kann die Bank die Umwandlung in eine Hypothek ablehnen. Zum Beispiel wenn durch die höheren Kosten die Tragbarkeit oder die Belehnung erhöht sind.

Zinsberechnung beim Baukredit

Der Zinssatz für den Baukredit setzt sich aus einem Basiszinssatz zuzüglich einer Bereitstellungskommission zusammen. Der Basiszinssatz entspricht in der Regel dem Zinssatz für die variable Hypothek. Die Bereitstellungskommission beträgt bei den meisten Finanzinstituten 0.25% pro Vierteljahr. Sie soll den Aufwand der Bank decken, welcher für die Überwachung und die Besichtigung der Baufortschritte entsteht. Beträgt der Baukreditzins z.B. 2.5% und die Bereitstellungskommission 0.25%, ergibt das einen effektiven Jahreszins von 3.5%.

Bauen mit einem General- oder Totalunternehmer

Baut man mit einem General- oder Totalunternehmer, ist bei den meisten Banken kein Baukredit erforderlich. Meist ist das Auszahlungsdatum der einzelnen Teilzahlungen bekannt, so dass die Bank dann direkt eine Hypothek ausbezahlt. Kann das Auszahlungsdatum nicht bereits bei Unterzeichnung des Vertrages mit dem General- oder Totalunternehmer festgelegt werden, so sind doch meistens die einzelnen Bauetappen definiert. Erreicht man eine dieser Zwischenetappen und schliesst sie ab, überweist der Bauherr den dafür bestimmten Betrag an den General- oder Totalunternehmer.

Auflagen der Bank

Wird eine Baukreditlimite ausgesetzt, ist dies oft mit verschiedenen Auflagen von Seiten der Bank verbunden. So verlangen die meisten Banken, dass der beauftragte Architekt eine genaue Kostenkontrolle führt und die einzelnen Rechnungen gegenzeichnet, bevor diese zur Ausführung zur Bank gelangen. Der Architekt ist ausserdem verpflichtet, bei Fertigstellung des Bauwerks eine Abschlussrechnung zu erstellen. Diese ist von ihm und vom Bauherrn zu unterzeichnen und an die Bank einzureichen. Bei komplexen Bauvorhaben kann es auch vorkommen, dass die Bank den Einsatz eines unabhängigen Treuhänders wünscht. Dieser soll die Bautätigkeit im Sinne der Bank überwachen und diese bei Unstimmigkeit benachrichtigen.

Mit Teilkonsolidierungen Kosten senken

Ist der Zinssatz für den Baukredit im Gegensatz zu den Hypothekarzinsen sehr hoch, kann sich eine Teilkonsolidierung des Baukredites ausbezahlen. Bei einer Teilkonsolidierung wandelt der Bauherr den bereits beanspruchten Baukredit in eine Hypothek seiner Wahl um. Dabei darf die Hypothek nicht höher sein, als der bereits beanspruchte Betrag des Baukredits. Beträgt der Zinssatz für den Baukredit z.B. 2.5% und der Zinssatz für eine Hypothek 1.5%, kann der Bauherr durch einzelne Teilkonsolidierungen bereits vor Fertigstellung der Immobilie von tieferen Zinsen profitieren.

Doch Vorsicht: Lehnt die Bank die Finanzierung der Liegenschaft nach Fertigstellung ab, läuft man Gefahr, dass die bereits abgeschlossenen Teilkonsolidierungen wieder aufgelöst werden müssen. Dies kann mit hohen Kosten verbunden sein.

Bauen mit eigenen Mitteln

Verfügt man über genügend Eigenmittel, kann man sich den „teuren“ Baukredit sparen, indem man die Erstellung der Liegenschaft aus eigenen Mitteln finanziert. Sind die Bauarbeiten abgeschlossen und liegt die Abschlussrechnung vor, fragt man seine Hausbank für eine Teilfinanzierung der Immobilie an. So erhält man einen Teil der investierten Eigenmittel zurück und kann frei über diese verfügen.

Wer einen Baukredit für sein Bauvorhaben benötigt, sollte die Konditionen und Auflagen der einzelnen Banken genau vergleichen. Teilkonsolidierungen sind ein Weg, um die Zinskosten schon während der Bauphase zu senken. Bei dieser Variante sollte man die Baukosten allerdings genau unter Kontrolle haben.

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