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Hypothek erhöhen – Erwischen Sie den richtigen Zeitpunkt

Wer seine Hypothek erhöhen möchte, sollte ein paar Regeln beachten. Lesen Sie hier, was Sie wissen müssen, damit die Rechnung für Sie am Schluss aufgeht.

Aktuelle Belehnung der Liegenschaft

Damit eine Erhöhung der Hypothek überhaupt in Frage kommt, darf die aktuelle Belehnung der Liegenschaft nicht ausgereizt sein. Beträgt die Hypothek im Verhältnis zum Liegenschaftswert bereits 80%, ist eine Erhöhung nur in Ausnahmefällen möglich. Und zwar dann, wenn folgende Punkte zutreffen:

  • Für die Finanzierung werden weitere Sicherheiten eingebracht
  • Das Einkommen des Kreditnehmers ist besonders attraktiv
  • Die Tragbarkeit ist auch nach einer Erhöhung problemlos gegeben

In allen anderen Fällen gilt: Eine Hypothek kann nur erhöht werden, wenn die Belehnung des Eigenheims nicht bereits zu hoch ist.

Das Einkommen ist entscheidend

Selbst wenn eine Immobilie eine tiefe Belehnung aufweist, ist es doch möglich, dass die Hausbank eine Erhöhung der Hypothek ablehnt. Häufigster Grund für den negativen Bescheid: Das Einkommen. Ist dieses im Verhältnis zu den Kosten für die Hypothek und dem Liegenschaftsunterhalt tief, ist eine Erhöhung der Hypothek oft nicht möglich. Davon betroffen sind meist Kreditnehmer, die Teilzeit arbeiten sind oder Haushalte, in denen nur eine Person erwerbstätig ist. Wer zu dieser “Risikogruppe“ gehört, kann mit geeigneten Massnahmen dagegen steuern: Zum Beispiel das Arbeitspensum für eine gewisse Zeit erhöhen oder der nicht erwerbstätige Partner sucht sich einen Nebenjob.

Paare, welche Nachwuchs planen, sollten eine Erhöhung der Hypothek unbedingt vor der Babypause beantragen. Die Erhöhung sollte dann nur soweit gehen, dass man sich die Hypothek mit einem in Zukunft reduzierten Pensum auch noch leisten kann. Denn bei der Verlängerung der Hypothek prüft die Bank jeweils die aktuellen Einkommensverhältnisse. Stellt Sie dabei Risiken fest, kann das unangenehme Folgen haben. Die Bank kann z.B. weitere Sicherheiten verlangen oder eine ausserordentliche Amortisation der Hypothek voraussetzen. Im schlimmsten Fall droht die Kündigung von Seiten der Bank.

Genügt der bestehende Schuldbrief als Sicherheit?

Für die ausgesetzte Hypothek dient der Bank ein Schuldbrief als Sicherheit für die Hypothek des Kunden. Der Kunde tritt den Schuldbrief an die Bank ab. Im Gegenzug gewährt ihm diese die Hypothek.

Möchte der Hypothekarnehmer seine Hypothek erhöhen, ist die Höhe der bestehenden Schuldbriefe auf der Liegenschaft entscheidend. Reichen diese als Sicherheit nicht aus, gibt es zwei Möglichkeiten: 1. Bestehenden Schuldbrief erhöhen. 2. Neuen Schuldbrief auf die Liegenschaft ausstellen.

Beides ist mit Kosten verbunden. Denn die Erhöhung oder Erstellung eines Schuldbriefes muss von einem Notar durchgeführt werden.

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Kostenfalle Renovation

Wer seine bestehende Finanzierung erhöhen möchte, sollte im Vorfeld unbedingt abklären, wie hoch der Bedarf ist. Sind Renovationen an der Liegenschaft geplant, lohnt es sich, für die geplanten Arbeiten erste Offerten einzuholen. So erhält man konkrete Vorstellungen von den anfallenden Kosten. Ist der Bedarf solide kalkuliert, kann man von Anfang an eine angemessene Erhöhung der Hypothek beantragen. Kreditnehmer verhindern so, dass sie ein zweites Mal die Hypothek erhöhen müssen und im schlimmsten Fall auf einem Teil der Kosten sitzen bleiben. Nämlich dann, wenn eine weitere Erhöhung für die Bank nicht in Frage kommt.

Neues Auto dank Erhöhung der Hypothek?

Darf man die Mittel aus der Erhöhung der Hypothek für anderes als die Liegenschaft einsetzen? Ja, das ist möglich. Meist aber nur, wenn die Belehnung innerhalb einer 1. Hypothek liegt. Zwar sehen nicht alle Finanzinstitute eine solche Erhöhung gerne. Hat der Kreditnehmer seine Zinsen in der Vergangenheit immer fristgerecht bezahlt, ist sie dennoch möglich. Eine Erhöhung der Hypothek für den Erwerb von Konsumgütern sollte jedoch immer als Ausnahme betrachtet werden.

Pensionierung als Risiko?

Bei vielen Eigenheimbesitzern sinkt das Einkommen mit der Pensionierung. Die Folge: Die Tragbarkeit für die eigene Hypothek steigt. Wer auch nach der Pensionierung in seinen eigenen vier Wänden wohnen bleiben möchte, hat vor dem Ruhestand einiges zu klären: Unter welchen Voraussetzungen kann ich mir das Haus weiterhin leisten? Kommen in den nächsten Jahre Renovationen auf mich zu?

Ist die Hypothek in der Vergangenheit stark amortisiert worden und steckt ein Grossteil der Ersparnisse in der Liegenschaft, ist eine Erhöhung der Hypothek vor der Pensionierung ratsam. Denn Banken und Versicherungen sehen Erhöhungen der Hypothek in fortgeschrittenem Alter nicht gerne. Das Risiko ist ihnen zu hoch.

Ist die Erhöhung wirklich nötig?

Die Hypothek zu erhöhen, kann, muss aber nicht das richtige Mittel sein. Gerade wenn Sie den Betrag aus Erhöhung nicht direkt ins Eigenheim investieren wollen, sollten Sie nach Alternativen suchen. Zum Beispiel Geld leihen bei Verwandten, ein Erbvorbezug, oder ein Lohnvorschuss.

Betrachten Sie vor allem immer Ihre gesamte finanzielle Situation. Auswirkungen auf die Steuer, die Rente usw. stehen dabei im Mittelpunkt.

Sie wollen Ihre Hypothek erhöhen? Sie wollen wissen, ob die Tragbarkeit weiterhin gegeben ist? Kontaktieren Sie uns: 0800 151 151 oder testen Sie unseren Hypothekenrechner.

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