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Eigenmittel – So finanzieren Sie richtig

Den Kauf einer Liegenschaft kann man mit verschiedenen Mitteln finanzieren. Entscheidend ist die Frage: Eigengebrauch oder Vermietung? Feriendomizil oder Erstwohnsitz? Je nach Art der Nutzung der Liegenschaft sind die Anforderungen und Bestimmungen betreffend Eigenmittel unterschiedlich. Lesen Sie hier, welche Eigenmittel für welche Art von Immobiliennutzung geeignet sind.

Immobilien für den Eigengebrauch

Personen, die ihre Liegenschaft selber bewohnen wollen, sind in der Wahl der Eigenmittel sehr frei. Neben den gängigen Eigenmitteln kann auch Kapital aus der 2. und 3. Säule bezogen oder verpfändet werden. Oftmals ist dies die einzige Möglichkeit, die erforderlichen 20% Eigenkapital aufzubringen. Diese Art der Eigenmittelbeschaffung ist bei den Finanzinstituten daher sehr akzeptiert. Zu beachten ist allerdings: Eine Finanzierung mit Geld aus der Säule 3a ist bei allen Finanzinstituten gerne gesehen. Wer Geld aus der Pensionskasse verwenden möchte, muss sich oftmals an die Spielregeln der Banken oder Versicherungen halten. Während Versicherungen einen Bezug des Pensionskassengeldes bevorzugen, ist den Banken eine Verpfändung lieber.

Ferienliegenschaften

Wer eine Ferienliegenschaft erwerben möchte, ist mit anderen Bestimmungen zur Finanzierung konfrontiert. Mehr Eigenmittel sind gefordert und die Maximalbelehnung liegt zwischen 60% und 70%. Ausserdem ist es nicht möglich, ein Feriendomizil mit Geldern aus der 2. oder 3. Säule zu finanzieren.

Mietobjekte

Für Liegenschaften, die vermietet werden sollen, gelten ähnliche Belehnungsgrundsätze wie für selbstbewohntes Wohneigentum. Eine Ausnahme bilden Gewerbeimmobilien und Liegenschaften mit einem hohen Anteil an Gewerbefläche. Für diese gelten erhöhte Eigenmittelvorschriften. So kann es durchaus vorkommen, dass die Bank eine gewerblich genutzte Immobilie nur zu 50 % finanziert.

    Bei der Wahl des passenden Eigenmittels gilt es auch zu beachten, dass einzelne Finanzierungsvarianten risikoreicher sind als andere. Hier erfahren Sie mehr zu den Vor- und Nachteilen jeder Finanzierungsvariante.

  • Konto- und Wertschriftenguthaben

    Konto- und Wertschriftenguthaben stellen in der Regel kein Problem dar. Sie können unbeschränkt und ohne Risiko für den Erwerb einer Liegenschaft eingesetzt werden. Allerdings sollte man nie seine gesamten Ersparnisse in eine Liegenschaft investieren. Reserven zurückzubehalten lohnt sich. Denn beim Kauf einer bestehenden Liegenschaft können höhere Renovationskosten anfallen, als erwartet. Wichtig bei einer Verpfändung der Wertschriften: Kursschwankungen können gefährlich werden, wenn sie starke Wertverluste verursachen. Denn in einem solchen Fall ist es möglich, dass das Wertschriftendepot aufgelöst und liquidiert werden muss, damit die Bank wieder eine ausreichende Sicherheit hat. Das kann für den Hypothekarnehmer unangenehme Folgen haben.

  • Säule 3a-Konto

    Geld aus der Säule 3a dient in erster Linie der Altersvorsorge. Es darf aber für die Finanzierung von selbstbewohntem Wohneigentum verwendet werden. Zu beachten gilt: Ein Bezug dieses Geldes verschlechtert die Vorsorgesituation des Kreditnehmers. Das Geld kann also bei der Pensionierung nicht verwendet werden, weil es bereits in Wohneigentum investiert worden ist.

  • Pensionskassenguthaben

    Auch ein Bezug oder eine Verpfändung von Geldern aus der 2. Säule muss gut durchdacht sein. Vielen ist nicht bewusst, dass ein Bezug von Pensionskassengeldern nicht nur Auswirkungen auf die Altersvorsorge hat. Wer Kapital aus der 2. Säule für den Erwerb von Wohneigentum bezieht, verschlechtert auch seine finanzielle Absicherung bei Invalidität oder Todesfall. Das kann gravierende Folgen für die ganze Familie haben.

  • Versicherungspolice

    Auch mit Versicherungspolicen kann Wohneigentum finanziert werden. Zum Beispiel in dem man sie verpfändet. Bei Versicherungspolicen mit garantiertem Kapital sehen die meisten Finanzinstitute keine Probleme. Hingegen wird es schwierig, wenn es keine garantierte Auszahlungssumme gibt. Wie bei den Wertschriftendepots gilt auch hier: Vorsicht vor Kursschwankungen und den möglichen Folgen.

  • Schenkung und Erbvorbezug

    Für viele ermöglicht erst eine Schenkung oder ein Erbvorbezug den Kauf einer eigenen Liegenschaft. Ist der überlassene Betrag jedoch besonders hoch bzw. übersteigt die nicht pflichtteilsgeschützte Quote, ist Vorsicht geboten. Denn stirbt die Person, die einem das Geld überlassen hat, können Ansprüche der übrigen Erben entstehen. Dies kann für den Kreditnehmer zu ernsthaften Problemen führen. Im besten Fall kann er die Ansprüche der übrigen Erben aus eigenen Ersparnissen oder über eine Erhöhung der Hypothek decken. Hat er keine Ersparnisse und ist die Belehnung der Liegenschaft bereits hoch, bleibt oft nur der Verkauf der Liegenschaft als einziger Ausweg. Wer sein Eigenheim mit Geld aus einer Schenkung oder aus Erbvorbezug finanzieren möchte, sollte deshalb sämtliche Punkte von einem Spezialisten prüfen lassen. Zum Beispiel von einem Fachanwalt für Erbrecht.

  • Darlehen

    Wer ein Darlehen zur Finanzierung der eigenen Liegenschaft aufnimmt, muss wissen: Ist nichts anderes vereinbart, kann ein Darlehen vom Darlehensgeber jederzeit unter Einhaltung einer 6-wöchigen Kündigungsfrist zurückgefordert werden. Eine solide Vertrauensbasis zum Darlehensgeber ist daher ratsam. Erhält man das Darlehen von den eigenen Eltern, ist das Risiko zwar gering, jedoch nicht ausgeschlossen. Was also tun, wenn der geliehene Betrag wieder eingefordert wird? Fehlen die eigenen Mittel, kann man die Hypothek erhöhen. Ist das nicht möglich, wird es ernst.

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