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Belehnung – Was sie bedeutet und wie man sie berechnet

Die Belehnung sagt aus, wie viel Prozent vom Kaufpreis einer Immobilie die Bank finanziert. Die meisten Banken und Versicherungen belehnen bis zu 80% des Kaufpreises einer Liegenschaft. Die übrigen 20% muss der Käufer mit Eigenmitteln selber aufbringen – sofern er die Immobilie für den Eigengebrauch kauft (für Ferien- und Mietobjekte gelten andere Bestimmungen).

Angenommen die Familie Muster möchte ein Einfamilienhaus für CHF 900' 000 kaufen. Die Bank finanziert CHF 720' 000. Die Differenz von CHF 180‘000 bringt Familie Muster aus eigenen Mitteln auf. Die Belehnung beträgt im vorliegenden Fall somit 80% (CHF 720‘000 : CHF 900‘000).

Ob die Belehnung 80% oder 70% beträgt, kann für das Budget einer Familie eine grosse Rolle spielen.

Tiefere Belehnung dank Sicherheiten

Auch wenn die Bank 80% des Verkehrswertes der Immobilie finanziert, heisst das nicht automatisch, dass die effektive Belehnung auch 80% betragen muss. In gewissen Fällen macht es Sinn, die Belehnung zu senken. Mit positivem Effekt auf die Tragbarkeit und die jährliche Amortisation.

So senkt man die effektive Belehnung

Familie Muster kann die Belehnung senken, in dem sie der Bank eine weitere Sicherheit bietet. Zum Beispiel mit der Verpfändung der Lebensversicherung.

Rechnungsbeispiel 1:

Eigenmittel Familie Muster:
Kontoguthaben CHF 60‘000
Säule 3a-Konto CHF 35‘000
Pensionskassenguthaben CHF 85‘000
Versicherungspolice CHF 100‘000

Belehnung Liegenschaft:
Verkehrswert Liegenschaft (100.00%) CHF 900‘000
Eigenmittel Kreditnehmer (20.00%) CHF 180‘000
(K CHF 60‘000 + 3a CHF 35‘000 + PK CHF 85‘000 = CHF 180‘000)
Verpfändung Lebensversicherung (10.00%) CHF 90‘000
(VP CHF 100‘000 x 0.90 % = 90‘000)
Benötigte Finanzierung (80.00%) CHF 720‘000
(Kaufpreis CHF 900‘000 – Eigenmittel CHF 180‘000 = CHF 720‘000)
effektive Belehnung Liegenschaft (70.00%) CHF 630‘000
(Kaufpreis CHF 900‘000 – Eigenmittel CHF 180‘000 –Verpfändung CHF 90‘000= CHF 630‘000)

Die Liegenschaft wird zu 80% ihres Verkehrswertes finanziert. Durch die Verpfändung der Versicherungspolice in Höhe von CHF 90‘000 beträgt die effektive Belehnung der Liegenschaft aber nur 70%.

Tiefere Belehnung, tiefere Amortisation

Die finanziellen Mittel von Familie Muster sind beschränkt. Sie muss daher eine 2. Hypothek aufnehmen. Diese muss sie innert 15 Jahren zurückbezahlen. Familie Muster ist daran interessiert, die jährlichen Amortisationen möglichst tief zu halten. Auch da kommt der Familie eine tiefere effektive Belehnung entgegen:

Rechnungsbeispiel 2:

Die Differenz zwischen effektiver Belehnung und 1. Hypothek ergibt die Summe, die Familie Muster innert 15 Jahren zurückzahlen muss:

1. Hypothek = CHF 900‘000 x 0.66% = CHF 594‘000
effektive Belehnung = CHF 630‘000
Rückführung innert 15 Jahren = CHF 630‘000 - CHF 594‘000 = CHF 36‘000
Rückführung innert 15 Jahren = CHF 36‘000 : 15 = CHF 2'400

Ohne Verpfändung der Lebensversicherung würde die jährliche Amortisation CHF 8'400 betragen. Familie Muster spart dank der zusätzlichen Sicherheit für die Bank CHF 6‘000 pro Jahr.

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