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Hypothek amortisieren – direkt oder lieber indirekt?

Wer beim Hauskauf weniger als 1/3 Eigenkapital einbringt, muss eine 2. Hypothek aufnehmen. Denn die 1. Hypothek finanziert maximal 2/3 bzw. 66% des Liegenschaftswertes. Der Anteil der Fremdfinanzierung, der die 66% übersteigt, wird mit einer 2. Hypothek finanziert. Diese muss innert von 15 Jahren, jedoch unbedingt vor Pensionierung, zurückbezahlt werden.

Für die Rückzahlung der 2. Hypothek gibt es die Variante direkte Amortisation oder indirekte Amortisation. Welche Variante ist besser?

Direkte Amortisation

Bei der direkten Amortisation verkleinert sich die 2. Hypothek Jahr für Jahr. Denn mit der direkten Amortisation baut der Kreditnehmer seine Schulden ab. Alles, was der Hauseigentümer innerhalb eines Jahres an Amortisation bezahlt, kann er direkt von den Hypothekarschulden abziehen. Die Folge: Die Belehnung der Liegenschaft und die Hypothekarzinsen verringern sich laufend.

Verlauf 2. Hypothek bei direkter Amortisation

Die 2. Hypothek nimmt innerhalb der 15 Jahre stetig ab, während die 1. Hypothek unverändert bleibt.

Indirekte Amortisation

Bei der indirekten Amortisation zahlt der Hypothekarnehmer die jährliche Amortisationsrate auf ein Vorsorgekonto oder eine Vorsorgepolice einer Bank oder Versicherung ein. So kann er die Einkommenssteuern senken. Die 2. Hypothek bleibt aber während der gesamten Zeit unverändert. Denn anders als bei der direkten Amortisation baut man bei der indirekten Amortisation keine Schulden ab. Das bedeutet: Keine Reduzierung der Belehnung und keine Verringerung der Hypothekarzinsen.

Verlauf 2. Hypothek bei indirekter Amortisation

1. Hypothek und 2. Hypothek verändern sich nicht. Dafür steigt das Vorsorgekapital.

Vor- und Nachteile auf einen Blick

Vorteile direkte Amortisation

  • Die Höhe der Hypothekarschuld nimmt laufend ab
  • Die jährliche Zinsbelastung sinkt stetig
  • Mehr Sicherheit bei sinkenden Immobilienpreisen
  • Investition in die eigene Immobilie
  • Nachteile direkte Amortisation
  • Weniger Steuerabzüge, weil sich die Schuldzinsen verringern
  • Zusätzliche private Vorsorge ist nur möglich, wenn das Budget es zulässt

Vorteile indirekte Amortisation

  • Höhere Steuerabzüge, weil die Hypothekarschuld sich nicht verringert
  • Steuervorteil, weil man in die Säule 3a einzahlt
  • Dank Zusatzsicherheit (Kapital in der Säule 3a) erhalten Kunden trotz hoher Hypothek attraktive Zinskonditionen
  • Nachteile indirekte Amortisation
  • Die Hypothekarschuld nimmt nicht ab
  • Die jährliche Zinsbelastung wird nicht kleine

So entscheiden Sie sich richtig

Faustregel: Ist eine direkte Amortisation bei gleichzeitiger Einzahlung in die Säule 3a nicht möglich, sollte man sich für die indirekte Amortisation entscheiden. Eigenheimbesitzer mit beschränkten finanziellen Mitteln fahren damit in der Regel besser.

Letztlich muss der Kreditnehmer Prioritäten setzten: Was ist ihm lieber? Eine tiefere Hypothek und geringere Hypothekarzinsen? Steigendes Vorsorgekapital und höhere Steuerabzüge?

Wie auch immer Sie sich entscheiden – lassen Sie sich bei Ihren Überlegungen beraten. Die finanzierende Bank oder Ihr Steuerberater kann Ihre finanzielle Situation kompetent beurteilen. Es ist z.B. auch wichtig, die persönliche Steuerprogression in die Analyse mit einzubeziehen. Nur wer seine finanzielle Lage als Gesamtbild betrachtet, entscheidet sich am Schluss richtig.

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