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Hypotheken – Alles, was Sie wissen müssen

Was ist eine Hypothek?

Eine Hypothek ist ein pfandrechtlich abgesichertes Darlehen. Die Bank erhält an der Immobilie, die sie finanziert, ein rechtlich gültiges Pfandrecht. Kommt der Hypothekarnehmer mit den Zins- und Amortisationszahlungen in Verzug, kann die Bank von diesem Pfandrecht Gebrauch machen: Sie kann die Liegenschaft Zwangsverkaufen und so das geschuldete Geld einfordern.

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Sofern Sie bisher noch kein Wohneigentum erworben haben, möchten wir Ihnen nachfolgend eine Übersicht über die wichtigsten Fakten zum Thema Hypotheken in der Schweiz aufzeigen. Dabei möchten wir Sie insbesondere auf unsere Online-Hypothek aufmerksam machen, mit welchem sich Zinsen einfach vergleichen lassen. Dadurch können Sie beim Hypothekenvergleich viel Zeit sparen und Ihr Eigenheim erst noch bequem von zu Hause aus online finanzieren.

Eigenmittel

20% Eigenmittel sind nötig, damit die Bank ein Eigenheim in der Schweiz finanziert. Die Eigenmittel können sich aus Konto-, Wertschriftguthaben aber auch aus Guthaben aus Vorsorge der 2. und 3. Säule zusammensetzten. Für Ferienliegenschaften sind mehr eigene Mittel erforderlich. Oft verlangt die Bank hier 30-40% an Ersparnissen, wobei Mittel aus der 2. und 3. Säule nicht erlaubt sind. Je mehr Sparguthaben man für den Kauf von Wohneigentum einsetzt, desto besser sind in der Regel die angebotenen Zinsen.

Belehnung

Die Belehnung zeigt das Verhältnis zwischen dem durch die Bank finanzierten Betrag und dem Kaufpreis der Liegenschaft: Wie viel Prozent vom Liegenschaftswert wird fremd finanziert? Grundsätzlich darf die Belehnung für eine Hypothek in der Schweiz nicht über 80% liegen.

Beispiel:

Die Liegenschaft kostet 930'000 und man setzt 270'000 Eigenmittel ein. 660'000 sind folglich fremd finanziert. Das entspricht einer Belehnung von 71% für das Eigenheim.

Kommt die Bank zum Schluss kommt, dass der Kaufpreis überhöht ist, kann die Belehnung höher ausfallen als 71%.

Hypothekarmodelle

Für die Finanzierung von Wohneigentum gibt es verschiedene Hypothekarmodelle. Je nach Modell unterschieden sich die Zinsen beträchtlich.

Mit einer Festhypothek kann der Hypothekarnehmer seine Finanzierung kurz-, mittel- oder langfristig absichern. Der mit der Bank vereinbarte Zinssatz bleibt über die gesamte Laufzeit unverändert. Neben Festhypotheken gibt es auch Libor-Hypotheken oder variable Hypotheken. Diese erlauben mehr Flexibilität, bergen aber mehr Risiko. Nur wer über genügend Vorsorge verfügt und sich dem Risiko bewusst ist, sollte sich für letztere beide Hypothekarmodelle entscheiden.

Hier sollten Sie sich unbedingt mit einem unserer Experten unterhalten und eine persönliche Beratung in Anspruch nehmen.

Amortisation Hypothek

Wer nicht mindestens 1/3 des Kaufpreises mit Eigenmitteln aufbringen kann, benötigt eine 2. Hypothek. Diese muss innert 15 Jahren amortisiert werden. Bei der 2. Hypothek handelt es sich um jenen Betrag, der über 66 % der Belehnung liegt.

Beispiel:

Die Eigentumswohnung kostet 1'000'000. Bringt Herr Meier 200'000 Eigenkapital mit, beträgt seine 2. Hypothek 140'000 (800'000 abzüglich 660'000).

Tragbarkeit

Die Tragbarkeit ist die Fähigkeit des Kreditnehmers, für die Liegenschaftskosten langfristig aufkommen zu können. Die Tragbarkeit muss gegeben sein, damit die Bank den Finanzierungsantrag bewilligt. Damit dies der Fall ist, sollten die anfallenden Liegenschaftskosten nicht mehr 1/3 des Haushalteinkommens ausmachen. Zu den Liegenschaftskosten gehören die Hypothekarzinsen, allfällige Pflichtamortisationen sowie Unterhalts- und Nebenkosten.

Schuldbrief

Ein Schuldbrief begründet eine persönliche Forderung, die durch ein Grundpfand abgesichert ist. Möchte jemand für eine Liegenschaft eine Hypothek aufnehmen, müssen ein oder mehrere Schuldbriefe erstellt werden. Die Höhe der Schuldbriefe muss mindestens der Höhe der Hypothek entsprechen. Der Hypothekarnehmer haftet mit seinem gesamten Vermögen für die Höhe der Schuldbriefe.

Seit dem Jahr 2012 unterscheidet man zwischen Register-Schuldbriefen und Papier-Schuldbriefen. Der Register-Schuldbrief entsteht mit Eintragung im Grundbuch. Beim Papier-Schuldbrief wird zusätzlich zum Grundbucheintrag noch ein physisches Wertpapier ausgestellt. Entweder wird dieses als Inhaberschuldbrief oder als Namenschuldbrief errichtet. Beim Inhaberschuldbrief ist der jeweilige Inhaber der Gläubiger. Beim Namenschuldbrief ist eine bestimmte, im Schuldbrief bezeichnete Person Gläubiger.

Sicherungsübereignung

Mittels der Sicherungsübereignung überträgt der Hypothekarnehmer (Fiduziant) seine Liegenschaft der Bank (Fiduziar). Dies dient der Sicherung der Hypothek. Die Bank darf aber nur im Rahmen des Sicherungszweckes über die Liegenschaft verfügen. Der Hypothekarnehmer bleibt Eigentümer der Liegenschaft. Ist die Hypothek vollständig amortisiert, wird die Sicherungsübereignung hinfällig.

Wer eine Hypothek abschliessen möchte, muss einiges beachten. Viele Fehler werden vermieden, wenn man sich früh genug mit dem Thema Hypotheken befasst. Hypoguide unterstützt Sie gerne darin und bietet Ihnen gerne eine Beratung an.

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