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Glossar

Bei der Recherche rund um Immobilien und Hypotheken wird ein umfassendes Vorwissen vorausgesetzt. Unser Glossar hilft Ihnen bei der Auseinandersetzung mit diesem komplexen Thema.

2. Säule

Die zweite Säule im Schweizerischen Vorsorgesystem bildet die berufliche Vorsorge, also die Pensionskasse oder das Freizügigkeitskonto. Ergänzende Informationen erhalten Sie in unserem Fachbericht Finanzieren mit Vorsorgegeldern.

3. Säule

Die dritte Säule ist der freiwillige Vorsorgeanteil und dient der Aufrechterhaltung des gewohnten Lebensstandards während der Pension. Die dritte Säule bildet sich aus ungebundenen und gebunden Sparen 3 Konten. Mehr Informationen erhalten Sie in unserem Artikel Finanzieren mit Vorsorgegelder.

Alleineigentum

Der Eigentümer der Liegenschaft hat bei dieser Eigentumsform das alleinige Verfügungsrecht.

Altersentwertung

Altersbedingte Abschreibung des Immobilienwertes. Ohne getätigte Renovationen wird jährlich ungefähr ein Prozent der Anlagekosten abgezogen.

Amortisation

Periodische Rückzahlung eines Kredites. Siehe auch direkte und indirekte Amortisation.

Anlagekosten

Die Anlagekosten sind das Total der Kosten für den Käufer oder Bauherr einer Liegenschaft. Im Falle eines Neubaus bilden die Erstellungskosten und der Landpreis die Anlagekosten. Beim Erwerb einer bestehenden Liegenschaft entsprechen die Anlagekosten dem Kaufpreis gemäss Kaufvertrag.

Baujahr

Das Baujahr ist der Zeitpunkt der Fertigstellung eines Gebäudes. Dieser Faktor ist für die Bewertung einer Liegenschaft von grosser Bedeutung, da sich die Altersentwertung am Baujahr richtet

Baukredit

Der Baukredit wird zur Überbrückung der Bau- oder Renovationsphase eingesetzt. Durch die Bezahlung der laufenden Handwerkerrechnungen nimmt die Kreditsumme parallel mit dem Baufortschritt zu. Verzinst wird nur der beanspruchte Anteil der Kreditlimite.

Baurecht

Beim Baurecht erwirbt der Käufer nur das Haus ohne dazugehöriges Land. Dieses bleibt im Besitz des Baurechtgebers. Die Dauer ist gesetzlich auf 99 Jahre begrenzt. Während dieser Zeit entschädigt der Liegenschaftsbesitzer den Landbesitzer in Form eines jährlichen Baurechtzinses für die Nutzung des Grundstücks. Nach Ablauf der Frist fällt der Bau gegen eine Entschädigung an den Landbesitzer oder die Parzelle wird vom Liegenschaftsbesitzer aufgekauft.

Belehnung

Als Belehnung bezeichnet man den Anteil der Hypothek am Gesamtwert der Liegenschaft. Eine Hypothek von CHF 600'000 ergibt bei einem Haus mit Kaufpreis von einer Million Franken folglich eine Belehnung von 60 Prozent. Die Belehnungsgrenze liegt bei 80 Prozent. Dabei müssen mindestens 10 Prozent aus harten Eigenmitteln (Ohne Vorbezug aus der Pensionskasse) stammen.

Bieterverfahren

Beim Bieterverfahren wird eine Liegenschaft versteigert und in der Regel an den Meistbietenden verkauft.

Bruttomietertrag

Der Bruttomietertrag setzt sich aus den eigentlichen Mieteinnahmen eines Renditeobjektes und den Nebenkostenbeiträgen zusammen.

Bürgschaftskredit

Um die Sicherheit eines Kredites zu erhöhen kann eine Dritte Partei für den Kreditnehmer bürgen. Dazu wird nebst dem normalen Kreditvertrag zwischen Bank und Schuldner noch ein Bürgschaftsvertrag unterzeichnet. Im Falle eines Schuldnerausfalls darf die Bank somit auf das Vermögen des Bürgen zurückgreifen. Bürgen können sowohl private als auch juristische Personen sein.

Dienstbarkeiten

Dienstbarkeiten sind im Grundbuch festgehaltene Bedingungen, die der Grundeigentümer passiv erdulden oder unterlassen muss. Beispiele sind das Fusswegrecht (wenn der Pfad vor dem Haus zum Nachbar führt) oder das Wohnrecht.

Direkte Amortisation

Die direkte Amortisation sieht vor, dass die Hypothek in regemässigen Abständen zurückbezahlt wird. Die Schuld und der Zinsaufwand reduzieren sich somit laufend. Folglich kann in der Steuererklärung weniger vom steuerbaren Vermögen und Einkommen abgezogen werden.

Eigenheim

Ein Haus oder eine Wohnung, die dem Bewohner gehört.

Eigenleistungen

Wer aus eigener Arbeitskraft etwas zu Bau oder Umbauarbeiten beiträgt, kann diese Leistung zum Teil als Eigenmittel anrechnen. Bedingungen sind die fachgerechte Ausführung und die marktkonforme Budgetierung.

Eigenmietwert

Der Eigenmietwert entspricht dem Ertrag, der aus der Vermietung des selbstbewohnten Wohnraums generiert werden könnte. Er muss als Einkommen versteuert werden. Grundsätzlich liegt der Eigenmietwert 60 bis 70 Prozent unter dem tatsächlichen Mietpotential.

Eigenmittel

Als Eigenmittel bezeichnet man Konto- und Wertschriftenguthaben, die der Käufer in eine Immobilie investiert. Dieser Anteil muss mindestens 20 Prozent vom Kaufpreis ausmachen. Wobei 10 Prozent aus harten Eigenmitteln (Ohne Pensionskassenvorbezug) stammen müssen.

Erneuerungsfonds

Im Erneuerungsfonds werden Reserven für eine Stockwerkeigentümerschaft gebildet, die zur Sanierung der Gesamtliegenschaft eingesetzt werden. Jedes Mitglied der Stockwerkeigentümerschaft ist verpflichtet, regelmässig einen bestimmten Betrag in den Erneuerungsfonds einzuzahlen.

Ertragswert

Die Ertragswertmethode ist eine Schätzungsmethode, die bei vermieteten Renditeobjekten angewendet wird. Dabei werden die Mieteinnahmen mit einem Kapitalisierungssatz hochgerechnet. Der Kapitalisierungssatz richtet sich am aktuellen Zinsniveau und individuellen Zuschlägen.

Erste Hypothek

Die erste Hypothek umfasst die Finanzierung bis zu zwei Drittel des Liegenschaftswertes. Sie unterliegt in der Regel keinen Pflichtamortisationen.

Festhypothek

Mit der Festhypothek fixieren Sie den Hypothekarzinssatz für eine bestimmte Laufzeit. Während dieser Laufzeit sind Sie an den Vertrag gebunden und können nur gegen Bezahlung einer Vorfälligkeitsprämie aus der Hypothek aussteigen.

Fremdkapital

Im Hypothekarwesen bildet der Hypothekarkredit das Fremdkapital. Das Fremdkapital darf maximal 80 Prozent der Anlagekosten ausmachen.

Forward-Hypothek

Als Forward-Hypothek bezeichnet man eine Hypothek auf Termin. Dabei wird der Zinssatz bereits mehrere Monate im Voraus fixiert. Nebst dem Hypozins bezahlt man einen Forwardsatz für die Zinsabsicherung. Die Höhe des Aufschlags ist abhängig vom Zeitpunkt der Fixierung, von der gewählten Laufzeit und von den Schwankungen am Zinsmarkt.

Geldmarkthypothek

Siehe LIBOR-Hypothek.

Grundbuch

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register eines Bezirkes. Eingetragen sind alle Grundstücke sowie deren Eigentümer. Nebst den Eigentumsverhältnissen sind die Grundlasten- und Rechte, wie z.B. das Wegrecht, vermerkt.

Grundbuchauszug

Im Grundbuchauszug sind alle rechtswirksamen Bedingungen rund um ein Grundstück enthalten. Auf ihm sind die Eigentumsverhältnisse zweifelsfrei erkennbar.

Grundlasten

Eine Grundlast ist im Grundbuch eingetragen und beinhaltet eine aktive Verpflichtung des Grundeigentümers zur Erbringung einer bestimmten Leistung. Ein Beispiel ist das Schneeschaufeln vor dem Haus, damit der Weg auch für Aussenstehende passierbar ist.

Grundstück

Ein Grundstück ist eine räumlich abgegrenzte Fläche, deren Besitzer im Grundbuch eingetragen ist. Das Grundstück beinhaltet die gesamte Parzelle.

Grundstückgewinnsteuer

Wird durch den Verkauf eines Grundstücks ein Gewinn erwirtschaftet, ist eine Grundstückgewinnsteuer an den Kanton und die Gemeinde zu entrichten. Diese Sondersteuer stellt ein Hindernis für Immobilienspekulanten dar. Die Höhe der Steuer reduziert sich mit zunehmendem Abstand zwischen Kauf- und Verkaufszeitpunkt.

Handänderung

Eine Handänderung bezeichnet den Eigentumsübergang von Grundstücken. Oftmals wird darauf eine kantonale Handänderungssteuer erhoben.

Harte Eigenmittel

Als harte Eigenmittel bezeichnet man sämtliche Vermögenswerte, welche der Käufer in die Liegenschaft investiert, die nicht aus der 2. Säule stammen. Beim Haus- bzw. Wohnungserwerb müssen 10 Prozent aus harten Eigenmitteln stammen.

Hypothekarkredit

Die Hypothek bezeichnet den Kredit zum Kauf einer Liegenschaft. Als Sicherheit dient der Schuldbrief, der sich beim Gläubiger befindet.

Hypothekarzins

Die Höhe des Hypothekarzinses ist den Schwankungen am Geld- und Kapitalmarkt unterworfen. Dieser Schuldzins kann dem steuerbaren Einkommen abgezogen werden.

Indirekte Amortisation

Die indirekte Amortisation erfolgt über ein Sparen 3 Konto. Die Einzahlung ist auf ein jährliches Maximum begrenzt. Die Schuld und die Zinsbelastung bleiben unverändert, da sich mit der Kontoeinzahlung lediglich die Sicherheit erhöht. Steuerlich bieten sich diverse Vorteile. Die Abzüge durch die Hypothek bleiben unverändert hoch. Zudem profitiert man vom steuerbegünstigten Konto der 3. Säule.

Kalkulatorischer Zinssatz

Da Hypothekarzinsen den täglichen Schwankungen am Zinsmarkt unterworfen sind, verwendet man für die Tragbarkeitsrechnung kalkulatorische Zinssätze. Es wird bereits eine allfällige Zinserhöhung eingerechnet, damit die Finanzierung auch mit höheren Zinsausgaben noch tragbar ist. Der kalkulatorische Satz unterscheidet sich von Bank zu Bank und liegt in der Regel zwischen 4 und 5 Prozen

Katasterplan

Im Katasterplan sind die Grenzverläufe der einzelnen Parzellen eingetragen. Er ist ein hilfreiches Instrument für die Banken zur Beurteilung der Gesamtsituation eines Grundstücks.

Kaufvertrag

Damit ein Kaufvertrag für ein Grundstück Gültigkeit erhält, muss er öffentlich beurkundet werden. Im Vertrag sind alle Bedingungen rund um den Kauf (Anzahlung, Termine etc.) aufgeführt. Mit Unterzeichnung des Kaufvertrages erwirbt der Käufer noch kein Eigentum an der Liegenschaft. Die Eigentumsübertragung erfolgt erst mit dem Eintrag ins Grundbuch.

Konsolidierung

Die Konsolidierung bezeichnet die Umwandlung des Baukredites nach Abschluss der Bauarbeiten in eine normale Hypothek.

Kreditgeber

Der Kreditgeber gewährt dem Kreditnehmer einen Kredit. Im Falle einer Hypothek ist der Kreditgeber in die finanzierende Bank oder Versicherung.

LIBOR-Hypothek

Die Höhe einer LIBOR- oder Geldmarkt-Hypothek richtet sich an einer fixierten Marge und dem variablen LIBOR-Zinssatz für den Schweizer Franken. Die Laufzeit beträgt in der Regel drei bis fünf Jahre.

LIBOR-Satz

Der LIBOR-Zinssatz richtet sich am Durchschnittswert der täglich publizierten Interbank-Zinssätzen. Die ausgeschriebene Version London Interbank Offered Rate fasst die Eigenschaften gut zusammen. Der LIBOR ist ein Referenzzinssatz, der das aktuelle Zinsniveau aussagekräftig wiederspiegelt. Privatpersonen können dank dem LIBOR-Satz mit einer Geldmarkthypothek an der Zinsentwicklung mitpartizipieren.

Liegenschaft

Eine Liegenschaft ist ein Synonym für Immobilie. Der Begriff bedeutet also strenggenommen unbewegliches Sachgut. Im Finanzjargon wird die Bezeichnung Liegenschaft für das Grundstück inklusive Gebäude verwendet.

Mehrfamilienhaus

Mehrfamilienhäuser bestehen aus mehreren Wohnungen und/oder Gewerberäumlichkeiten. Sie können zu einem Anteil selbstbewohnt oder vollständig vermietet sein. Siehe auch Renditeobjekt.

Mietertrag

Als Mietertrag bezeichnet man die Einnahmen durch die Vermietung einer Liegenschaft. Die Höhe der Mieteinnahmen hat Einfluss auf den Ertragswert.

Mietüberschuss

Wer eine Liegenschaft vermietet, hat hohe Ausgaben für Hypothek, Nebenkosten und den Unterhalt des Gebäudes. Für die Berechnung des Mietüberschusses zieht man diese kalkulatorischen Grössen vom Mietertrag ab. Bleibt ein Überschuss, ist das Objekt selbsttragend.

Minergie

Als Minergie bezeichnet man eine nachhaltige Bauweise, die gleichzeitig den Energieverbrauch minimiert und die Wohnqualität erhöht.

Nebenkosten

Unter Nebenkosten versteht man Kosten, die beim Gebrauch eines Hauses oder einer Wohnung anfallen. Klassische Beispiele sind Heiz-, Strom und Wasserkosten Je grösser das Objekt, desto mehr Nebenkosten sind zu erwarten. In Finanzkreisen kalkuliert man die jährlichen Nebenkosten mit ca. 0.5% vom Gesamtwert einer Liegenschaft.

Nettomietertrag

Der Nettomietertrag ist der effektive Ertrag aus Mietzinsen ohne Nebenkosten.

Nutzniessung

Bei der Nutzniessung überträgt der ursprüngliche Grundeigentümer das Eigentum an eine andere Partei (z.B. Nachkommen). Er darf aber das Objekt weiterhin vollumfänglich nutzen. Im Gegensatz zum Wohnrecht hat der Nutzniesser ein Anrecht auf Fremderträge der Liegenschaft (Mieten, Zinsen etc.).

Realwert

Der Realwert ist die Summe aus Landpreis und Zeitwert des Gebäudes. Der Zeitwert richtet sich an den Baukosten, abzüglich einer jährlichen Entwertung von ca. einem Prozent. Der Landpreis bildet sich durch das Zusammenspiel von Angebot und Nachfrage. Je besser die Lage, desto teurerer ist der Quadratmeterpreis für das Grundstück.

Renditeobjekt

Renditeobjekte sind vermietete Liegenschaften. Anleger investieren bewusst in Häuser oder Wohnungen um einen Mietüberschuss zu erzielen und das Objekt gewinnbringend zu verkaufen.

Schuldbrief

Im Unterschied zu Konsumkrediten sind Hypotheken abgesicherte Kredite. Nur deshalb ist auch der offerierte Zinssatz wesentlich tiefer. Die Sicherheit einer Hypothek stellt der Schuldbrief dar. Mit ihm können Grundpfandforderungen gelten gemacht werden. Er überträgt der finanzierenden Bank das Recht, die Liegenschaft im Falle eines Kreditausfalles zu verwerten.

Stockwerkeigentum

Mit dem Stockwerkeigentum wird ein Miteigentum an einem Grundstück begründet. Dieses ist verknüpft mit einem Nutzungsrecht für einen definierten Wohnbereich. Beispiel: Der Besitzer einer Eigentumswohnung mit Kellerabteil verfügt über ein Miteigentum an einem Wohnblock.

Tragbarkeit

Die Tragbarkeit sagt aus, ob der Kreditnehmer genug verdient, um sich eine Liegenschaft leisten zu können. Dazu wird der jährliche Gesamtaufwand (Zinsen, Amortisationen, Nebenkosten) für ein Haus oder eine Wohnung kalkulatorisch hochgerechnet und dem Bruttoeinkommen gegenübergestellt. Als Faustregel gilt, dass die Ausgaben für die Liegenschaft nicht mehr als ein Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen dürfen.

Variable Hypothek

Die variable Hypothek hat im Gegensatz zur Festhypothek keine feste Laufzeit und kein vertraglich fixierter Zinssatz. Dieser wird periodisch an das aktuelle Zinsniveau angepasst. Variable Hypotheken sind sehr flexibel. Sie haben keinen Mindestbetrag und sind jederzeit kündbar.

Verkehrswert

Der Verkehrswert einer Liegenschaft richtet sich am Markt. Er entspricht einem Durchschnittswert ähnlicher Objekte an vergleichbarer Lage. Der Verkehrswert ist für normale Liegenschaften sehr aussagekräftig, da er die aktuellen Preise realistisch wiedergibt. Für Luxusobjekte und Liegenschaften mit Seltenheitswert stösst diese Bewertungsmethode an ihre Grenzen, da keine gute Vergleichsbasis besteht.

Verpfändung von Vorsorgegeldern

Bei der Verpfändung von Vorsorgeguthaben (Sparen 3 oder Pensionskasse) erhöht sich die Sicherheit für die Bank. Die Kreditsumme und die Zinsbelastung bleiben jedoch unverändert. Verpfändungen haben einen positiven Effekt auf das Rating und können im Zweifelsfall eine Kreditzusage oder einen günstigeren Zinssatz bewirken. Die Verpfändung eines Sparen 3-Kontos bietet zudem die Möglichkeit der indirekten Amortisation. (Siehe auch indirekte Amortisation)

Versicherungswert

Der Gebäudeversicherungswert einer Liegenschaft bezieht sich lediglich auf das Gebäude, da der Landpreis von Ereignissen wie Bränden oder Überschwemmungen nicht direkt betroffen ist.

Vorbezug von Vorsorgegeldern

Beim Vorbezug wird die Kreditsumme durch den Einsatz von Vorsorgegeldern reduziert. Somit nimmt auch die Zinsbelastung ab. Dafür verringern sich die Vorsorgeleistungen im Alter und erhöhen sich die steuerlichen Auslagen. 10% der Anlagekosten müssen harte Eigenmitteln bilden und dürfen somit nicht aus der Pensionskasse stammen. Allgemein sollten Vorsorgegelder lediglich zur Überbrückung vorbezogen werden.

Vorfälligkeitsprämie

Wer von einem Vertrag zurücktritt, muss im Gegenzug eine Strafgebühr entrichten, auch im Kreditgeschäft. Die Vorfälligkeitsprämie ist die Entschädigung an die Bank für Kündigungen vor Ablauf der regulären Laufzeit.

Wohnrecht

Das Wohnrecht ist die typische Form einer Dienstbarkeit. Es erlaubt einer berechtigten Person während einer bestimmten Zeit unentgeltlich in einer Liegenschaft zu wohnen.

Zahlungsversprechen

Nach einer erfolgreichen Finanzierungsanfrage erhält der Kreditnehmer von der geldgebenden Bank ein Zahlungsversprechen. Dieses überreicht er dem Liegenschaftsverkäufer oder dessen Notar. Dank dem Zahlungsversprechen haben alle Parteien Gewissheit, dass die finanziellen Mittel für den Kauf einer Liegenschaft vorhanden sind.

Zeitwert

Der Zeitwert richtet sich an den Baukosten eines Gebäudes, abzüglich einer jährlichen Entwertung von ungefähr einem Prozent. Zum Zeitwert wird der Preis für das Grundstück hinzugerechnet, was in der Summe den Realwert ergibt.

Zweite Hypothek

Die zweite Hypothek beinhaltet den Kreditbetrag, der zwei Drittel des Liegenschaftswertes übersteigt. Dieser Anteil ist innerhalb von 15 Jahren oder bis zum Erreichen des Rentenalters zu amortisieren.